据推测,至2040年日本的空房率将达43%左右。大量的老旧空房带来诸多社会问题,对空房疏于管理也易造成安全隐患。为此,日本在地方及国家层面均推出空房管理相关法规条例,强化房屋所有人的管理义务。对于不正确履行空房管理义务者,将发出改正命令。如房屋所有人拒绝履行拆除破旧空房命令,地方自治体可代行拆除权,并且空房所有人应支付拆除费用

　　空房率增加引发社会问题

　　在日本,很多城市、郊区存在大量空房。造成房屋闲置的原因很多,比如老年人死亡后继承人因有住房而无需移居继承的住宅,或是房屋所有人移居其他地方而造成房屋无人居住。房主和继承人一般不愿意将空房出售或出租给他人,而是用来放置一些家具或摆放佛坛。在很多地方,即使有些人想出售或出租空房,也很难找到买主或承租人。

　　根据日本总务省统计,目前日本全国的空置房屋820万套,是30年前的3倍,预计到2028年,空房率将达到23.7%。而根据野村综合研究所的研究,如果日本继续保持目前的住宅建设速度,到2040年空房率将达43%左右,即使建设速度降低一半,空房率也将达到36%。

　　有学者认为,急剧增加的空房率与第二次世界大战后日本经济繁荣期大力发展住宅事业密切相关,当时的购房人如今很多已经去世,但他(她)们的子女由于也拥有自己的住宅,致使老人留下来的房屋只能被闲置。在日本,除了东京等个别大城市外,在一般城市住宅已难以拥有投资价值,因为在日本,房屋价值10年将减少一半,因而那些闲置的老旧房屋很难出售出去。

　　大量的空房带来诸多社会问题。根据日本国土交通省的调查,大量的空房所带来的问题包括犯罪分子将空房当作实施犯罪行为的场所,进而加剧社会治安的恶化；对空房疏于管理而造成安全隐患；空房成为不法投弃垃圾的场所进而影响卫生环境。

　　此外,空房周边杂草丛生加之一些空房陈旧不堪,严重影响了当地景观及地区声誉,甚至发生老旧房屋倒塌造成人员伤亡、财产损坏、阻塞道路等事故。

　　地方自治体的应对措施

　　在2011年之前,日本对于空房的管理措施并不到位,也很少有地方自治体(日本称地方政府为“自治体”)制定专门的空房管理条例,一些管理制度分散于环保、城市管理等不同的条例中。2011年之后,出于解决空房带来的社会问题之现实需要,一些地方自治体制定了专门的空房管理条例。

　　在诸多问题防范措施中,强化所有人的管理义务、拆除破旧空房成为两大主要措施。

　　例如,秋田县大仙市在专门条例中规定,对于不正确履行空房管理义务者,市长有权发出改正命令,如果市长发出的是拆除破旧空房命令而房屋所有人拒绝履行,地方自治体可代行拆除权,并且空房所有人应支付拆除费用。东京都足力区的专门条例除了规定对空房所有人实施指导及劝告外,还建立了空房拆除补助措施,即地方自治体对于拆除空房者可提供费用支援,拆除费用的十分之九由地方自治体负担,但最高不超过100万日元(约合6万人民币)。

　　此外,长崎市和福井县越前街的拆除费用补助制度还表现出了另一特点,即在提供高额费用补助的同时,要求对腾出的空地利用方式加以限制,比如,根据长崎市的专门条例规定,地方自治体提供全额拆除费用补助,但应将空出的土地赠与给地方自治体用来建设广场、停车场或公厕。福井县越前街的条例规定,提供的补助费用最高可达200日元,但条件是空房所有者应在10年内将土地无偿租借给地方自治体用来发展公益事业(比如建立公园等),10年后应返还土地或有偿租赁。新泻县见附市在《空房确切管理条例》中规定了老旧危险空房认定制度,对于认定为危险空房的,房屋所有人将不再享受住宅用土地固定资产税减额这一优惠措施,该方法有利于促成房屋所有人尽快拆除危险空房。目前,富山县富山市也准备借鉴见附市的规定,实行免除固定资产税减额优惠制度。

　　国家层面的应对措施

　　在国家层面,日本国土交通省出台了《空房再生推进事业》计划。根据该计划,日本国土交通省在全国空房率较高的地区对地方自治体的活动提供支援。一是对实施空房改建及活用措施提供资金支持,即地方自治体在推进空房改造或活用事业时,相关费用可由国土交通厅最高负担二分之一,并要求改建后的建筑应用于住宿设施、交流设施等,力图通过改造老旧空房改善居住环境,提升地方活力。二是对地方自治体的拆除空房事业活动给予资金支持,即拆除老旧空房的费用可由国土交通省最高负担五分之二,腾出的土地应当优先用于公益事业,也可用于重新建设优质住宅。

　　另外,日本国土交通省还积极推进“确切管理空房咨询窗口”业务计划,在全日本各都道府县设置了咨询窗口。咨询窗口的业务主要面向空房的所有人或者继承人,为其提供买卖、租赁、管理委托、拆除等方面的资讯,促使空房所有人或继承人对空房作出适当处理。国土交通省还尝试实行由保安公司、不动产公司代行管理空房有偿业务活动,并取得了一定的成功经验。