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日本老龄化拉低房地产价格
日期: 11年10月2期
中文导报综合 日本国土交通省9月20日公布了截至今年7月1日的全国地价(基准地价)调查结果。调查显示,住宅用地的全国平均价格下降了3.2%,连续20年走低。日本从1990年代初的资产泡沫破灭伊始,就进入了一个冗长的通货紧缩的过程。国际清算银行的Elod Takats在最近的一篇论文中概述了老龄化和资产价格联系背后的理论。简单的说,年轻人和中年人购买资产为了老了以后的日子,此过程常常涉及贷款;而老人则常常出售资产用来支付退休后的开销。如果工作年龄的人口增长,例如在婴儿潮之后资产价格就会飙升,因为需求扩大了。当婴儿潮出生的人接近退休,那么结果就可能是反过来的。

Takats在他的论文中试图量化这一效应。他更愿意考察国际样本而不仅是一个国家的数据,因为这样就可以更可靠的识别老龄化的影响。同时他也更着重考察房地产的价格而不是金融产品的价格,因为前者不容易受到跨境现金流的影响。Takats将人口学的两个方面应用于国际清算银行关于22个发达国家的房屋价格数据:首先是人口总量;其次是退休年龄人数与工作年龄人数的比值。在1970年到2009年的数据中,他发现人均GDP 1%的增长,和总人口数1%的增长分别贡献了房屋价格约1%的增长。然而,养老抚养率1%的上升却和房屋价格0.66%的下降联系在一起。

他分析在未来40年里,由于人口老龄化,房屋价格将受到强大阻击。举例来说,他认为如果刨除人口因素,美国的房屋价格会每年多上升80个基点。对于老龄化更快的国家,例如日本、德国和意大利,价格每年会下降超过1%。当然,他也指出其他因素也可以抵消人口因素带来的效果,而且他并不认为会遭遇价格灾难。

金融资产价格并不一定总是紧随物业资产:人们交易股票和债券的时间往往要比交易房屋来的晚。但他们也受到老龄化的影响——老人们需要出售金融资产变现。旧金山联邦储备银行开发的一个模型显示自1954年起,美国40-49年龄段人数和60-69年龄段人数的比率,与股票市场的价格/收益比之间高度相关。据此,这一关系暗示了未来的股票价格看跌。根据标准人口学和收入假设,旧金山联邦储备银行的模型意味着股票价格在2010-21年会跌13%。好消息是,美国中年人所占比率在2025年应该会反弹,也就意味着一次强烈回归。

对应这样的估算我们应该小心谨慎。老龄化,至少在短期内,是相当可预测的,所以市场可能已经将其负面影响考虑在资产价格内了。Takats也让大家注意这样一个事实:老人可能最后要工作更长时间,这也减少了出卖他们资产的压力。

但是不确定性是双向的。正如Takats指出的,透支的养老金系统可能激起退休人群更激进的把出售资产的价格压得比预期的低。

日本银行副行长西村清彦在今年的两次演讲中,也阐述了为何日本的财务状况调整用了这么长时间。西村说这次持续时间很长的衰退过程的罪魁祸首是老龄化。他的主要论点是老龄化降低了资产价格。
https://www.chubun.com/modules/article/view.article.php/c55/136944
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