三井不动产销售公司公布的一项最新调查表明，2008年日本首都圈住宅用地的价格下降了10.7%，10年来首次出现两位数字下滑。

调查结果显示，由东京都和神奈川、千叶、□玉3个县组成的首都圈2008年全年住宅用地价格下降10.7%，二手公寓用地价格下跌5%，均出现4年来的首次下滑。

该公司分析指出，由于金融危机的影响，此前一直推动地价上涨的投资热钱停止流入，地价因此开始下跌。其中，尤以东京市中心23区的住宅用地价格下滑幅度最大，为16.7%。

调查还表明，在由大阪府、京都府和兵库、奈良、滋贺、和歌山4个县组成的关西圈，2008年地价变动幅度比首都圈略小，住宅用地和二手公寓用地价格分别下降了7.7%和3.5%；而在爱知、三重和岐阜3个县组成的名古屋圈，住宅用地和二手公寓用地价格则分别下降4.2%和1%。

日本民间调查机构□□不动产经济研究所1月20日公布的调查结果则表明，2008年日本首都东京及周边地区的公寓销量比2007年锐减28.3%，仅为4万3733套，创下日本泡沫经济破灭后的1991年（减少34.5%）以来的最大降幅，凸显经济恶化对日本房地产市场带来的打击。

2008年12月份，日本首都圈共销售住房6696套，同比减少18.2%，连续16个月低于上一年同月水平，刷新了连续下滑时长的日本纪录。日本另一大都市圈近畿圈的住宅销量也在大幅下降，12月份仅销售住宅2013套，同比减少30.4%。2008年日本近畿圈共销售住房2万2744套，同比减少24.7%。

该研究所分析称，价格上涨、消费者购买欲望低下、金融机构严格融资审查等原因导致了销量的大幅跌落。

数据还显示，公寓的平均价格较上一年增长2.8%，达4775万日元（约合361万人民币）。涨价原因是建筑成本和土地价格的上涨。若以房价为年收入的5倍为基准，则购房者的年收需达到950万日元以上，这导致了消费者的观望气氛浓厚。数据显示发售月内售出比例的签约率也十分低迷，平均仅为62.7%，远远低于代表销路良好的70%。

在住宅销量持续下降的情况下，日本新建住宅开工量和新建住宅供应量也在低位徘徊。据日本国土交通省公布的数据，经季节调整后按年率换算日本全国住宅开工量从4月份的115.2万套下降到10月份的102.7万套。同期，首都圈的新建住宅供应量月均仅为3600套左右，但是首都圈和近畿圈积压代售住宅量合计高达3万套。

次贷危机爆发后，欧美房地产基金撤离日本市场，对日本房市造成较大打击。在上市的房地产投资信托交易市场，2007年5月份外国投资者买超607亿日元，到2008年6月份转为卖超380亿日元，至今一直处于卖超状态。

房地产市场需求低迷，也使日本住宅用地价格加速下跌，商业用地价格由升转降。据日本国土交通省公布的日本全国地价调查结果，2008年上半年，日本全国商业用地平均价格同比下降0.8%，这是自2007年同期商业用地价格时隔16年首次出现上升后，再次转为下跌；全国住宅用地平均价格同比跌幅扩大到1.2%，连续17年出现下降。

与此同时，房地产行业的倒闭企业数量也在急剧增加。2008年4月至11月，共有304家房地产企业倒闭，数量同比增加 22.1%。导致房地产企业倒闭的原因除市场不景气外，还包括资金借贷困难。据日本帝国数据库的调查结果，在房地产行业约有25%的企业难以从银行获得所需资金，在倒闭的企业中约有四成多是因为贷不到款而倒闭。

房地产市场的不景气状况及其对日本经济社会的影响，已引起日本政府的高度重视。在日本政府最新出台的一揽子紧急经济对策中，也把刺激房地产市场作为一项重要内容。根据该对策，日本政府将对大型都市地产开发商给予总额110亿日元的援助。同时，日本政府还通过扩大住房贷款减税额度和向中小房地产企业提供低息贷款等方式激活房地产市场。

日本政府的紧急对策能否奏效还有待进一步观察。不过，日本不动产经济研究所公布的最新预测，2009年的住房销量将增长7.5%，达4万7000套。虽不会有大幅好转，但该研究所表示房地产公司转向公寓销售，供给将有所增加。在全球金融市场动荡不安的情况下，企业筹资困难的状况还将继续，2009年日本房地产市场的不景气状况难有较大改观。