■ 本报综合报道

　　当上海房价还被称为“中国楼市最后堡垒”的时候，一项分析报告显示，7月份上海商品住宅新盘月成交均价环比下降24％。这是2005年7月以来上海房价最大环比跌幅，也是这三年新一轮调控以来的最大跌幅。

　　跌幅三年来最大

　　上海佑威房地产研究中心通过对官方的“网上房地产”楼盘数据进行统计分析，发现7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%，环比下降32%，月成交均价环比下降24%。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，这个24%的跌幅，已是2005年7月以来上海房价最大环比跌幅，也是这三年新一轮调控以来的最大跌幅。

　　统计显示，7月，上海19个区域的楼市成交表上一片“绿意”。成交面积同比无一区增长，降幅高达八成以上者有普陀（-90％）、虹口（-90％）、黄浦（-88％）、杨浦（-87％）和闵行（-85％）等五个之前重要的住宅供应区。

　　另外，根据该研究中心数据也显示，8月份，虽然平均成交价格环比小幅回升，但上海楼市成交量仍然持续低迷，同比降幅近70%。

　　与此同时，整个长三角的楼市僵局也开始打破。

　　7月份，上海、南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分别高达68%、47%、58%和58%。

　　业内称，下半年整体市场疲软几成定局。

　　热钱逃离

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄透露，人民币升值放缓已经影响外资在华投资的兴趣，今年4月热钱还在不断流入，仅仅不到两个月，外资就开始抽走。

　　薛建雄所指的外资“抽走”，是指今年五、六月间盛高置地、瑞安房地产等知名房企的集中套现。5月20日，瑞安房地产宣布，将旗下全资附属子公司FPL25%的股权以作价11.25亿元出售，同时附有一项不可撤回的认购期权，可按行使价11.34亿元进一步收购24%的股权。据了解，FPL的主要资产是瑞安在上海开发的瑞虹新城住宅项目。紧接著的6月3日，盛高置地为其在苏州的房地产项目引入投资者，以2.835亿元出售了所持40%的股权。

　　就连一向在内地楼市“只进不出”的摩根士丹利，也于近日传出沽售消息。消息称大摩资产管理部人士透露，有意出售其位于上海市中心的锦麟天地、华山夏都两处酒店式公寓，套现总额将可能超过20亿元。在此之前，麦格理、花旗、高盛等投行已分别出售了他们在上海的一些大型物业。而在此之后，外资在住宅市场陷入沉寂，至今未有任何买货消息传出。

　　信贷危机凸显

　　高负债经营模式，需要房价不断上涨才能支撑。在经济繁荣时期，由于银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。在这种情况下，银行会进一步扩大对房地产业的信贷供给，推动房地产价格持续走高。然而，一旦房价出现下跌，就会影响银行还款。

　　目前，信贷危机已经凸显。截至2008年6月底，中资银行各项人民币房贷不良率比上年末上升0.22个百分点，已经逼近3%的国际警戒线。

　　上海市银监局的数据显示，截至2007年底，该市中资银行房地产贷款占各项贷款接近1/3，如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。

　　央行也意识到这是一个全国性的问题，在2008年8月发布的一份报告中提醒，金融机构需要密切关注房地产信贷的三重风险：一是部分房地产开发企业资金链趋紧可能造成开发贷款不良率上升；二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。

　　“随著房地产市场下行通道进一步确立，不良贷款率将会显著提高。”海通证券的一位著名分析师表示，房价下跌对银行冲击的更大影响在于，作为银行主要贷款抵押品的房地产和土地资产将会贬值，在以银行为主导的中国金融体系下，一旦银行贷款不良率大幅攀升将可能引发整个金融系统的动荡。

　　最近一项新的信贷紧缩措施出台——2008年8月27日，央行和银监会公布《金融促进节约集约用地通知》，要求各金融机构严禁放贷给开发商买地。这是自2004年以来，中央政府为防止房价过快上涨。所采取的系列信贷调控的最新举措。

　　2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和贷款利率，随后又规定住宅在封顶之后才能预售。上述政策出台后，很多银行都收紧了房地产开发贷款和住房按揭贷款。

　　尽管目前还没有具体的案例，但不少分析人士都认为，一些中小房地产公司将濒临破产。国泰君安证券研究所报告称，2008年房地产行业资金缺口会达到3100亿元。

　　沪深两市发布的年中报的109家房地产企业，上半年负债总计超过3500亿元，较去年同期上升了65%。

　　地产商陷入融资赌局

　　碧桂园以大风险博小收益，与美林签下罕见股份掉期合约，令人体味到地产公司受迫资金压力而千方百计融资的苦涩。

　　所谓掉期交易，是指双方约定在未来某一段时期相互交换某种资产。比较常见的掉期交易是货币掉期和利率掉期。这两种掉期交易，一般均为规避投资风险设置。股份掉期交易，则十分罕见。简而言之，碧桂园赌的是股价涨，而美林赌的是股价跌。

　　公告显示，碧桂园将此次融资的一半金额19.5亿港元为抵押品，与美林签订了一份以现金结算的公司股份掉期协议。根据协议，若最终价格高于锁定价格，则公司将向美林收取差额款项；若最终价格低于锁定价，则公司向美林支付差额款项。有关股份掉期合约与可换股债券年期同为五年，至2013年。

　　在这个突然到来的市场严冬里，碧桂园控股有限公司已经蛰伏起来，不复去年上市后大规模扩张的“豪迈”气概。碧桂园8月14日在中期报告中显示，一份半年前签下的股份掉期合约，给碧桂园带来了4.428亿元浮亏。

　　对于这家正在储蓄能量“过冬”的地产公司，这无异于雪上加霜。同一份中报显示，碧桂园已竣工地产面积为969.7万平方米，正在开发的面积为1530.9万平方米，尚有3070.3万平方米土地待开发。这些正在开发和等待开发的土地，显然都需要大量的资金。根据香港会计准则要求，在每半年度按届时股价做出公允值调整。该份掉期合约涉及2.79亿股股权。

　　2007年10月，碧桂园首次尝试发债时，股价尚处高位，此后则一路下跌。至其发行可换股债券并与美林签订股份掉期协议时，其股价已跌至6.82港元。

　　至2008年6月30日中期报告截止期，碧桂园股价已跌至5.06港元，与初始价相比，下跌1.8港元左右。账面亏损达4.43亿元人民币。

　　由股份掉期合约而来的亏损如今还仅呈现在账面上，并不需要现时支付，在短期内对于碧桂园的现金流不致构成影响。但这个特殊的金融衍生品投资的形成，仍旧令人体味到，信贷紧缩之下，地产公司受迫资金压力而千方百计融资的苦涩。