3月24日这一天，对于许多日本的房产公司来说，是一个悲喜交加的日子。

　　日本国土交通省当天发表的2007年日本全国地价报告称，到2008年1月1日止，日本全国的住宅用地平均价格比前一年上升了1.3%，商业用地价格上升了3.8%。而东京、大阪、名古屋三大都市圈的住宅地价则高升4.3%，商业用地更是相隔18年，回到了年增10%的水准。

　　但是同一天，日本部分全国大报夹送的广告纸中，东京多摩地区新落成的高级公寓楼大幅降价三成的红色广告，令房地产商们跌破眼镜。

　　“地价上升，房价暴跌”，日本房地产市场像是得了疟疾，冷热难分。分析师指出，外资遭受次贷危机之苦撤离日本市场，导致地价上升，房价暴跌，日本楼市降温态势明显。

　　地价飙升房价暴跌

　　受到强劲房地产投资热潮推升下，日本全国地价在2006-2007年连续两年出现上涨，住宅用地价格在去年平均涨幅为1.3%，至于商业用地价格涨幅更高达3.8%，缔造日本自1991年来，住宅与商业地价首次连续两年连袂上扬的纪录。

　　两年都称霸日本地王的东京银座的“山野乐器银座总店”，其地价更创下1991年泡沫经济时期以来新高。不过分析师预测，受到去年下半年日本经济动能渐失的影响，日本地价在今年可能翻转向下。

　　另外该报告还显示，日本全国地价上涨主要是由前三大都会区东京，大阪与名古屋所带动。这三大城市住宅区地价的平均涨幅为4.3%，商用区地价更攀升10.4%。然而连续两年夺冠的东京银座“山野乐器银座总店”，其地价涨幅比上年激增27.5%，平均每平方公尺的价格为3900万日元，改写1991年银座与新宿最高地价3850万日元纪录。

　　尽管日本楼市在去年表现热络，不过日本国土交通省提出警告，表示受到美国次贷危机引发的经济与金融市场不确定性升高，去年下半年的楼市热度已有降温迹象，今年以来，这个迹象更加明显，日本一家研究机构3月13日表示，截至2008年2月，包括东京都及神奈川县、千叶县和□玉县在内的首都圈公寓房销量已连续六个月同比下滑。

　　比较典型的是，东京多摩地区新落成的高级公寓楼大幅降价三成的红色广告，令房地产商们跌破眼镜。多摩地区是东京的新兴住宅区。去年11月刚刚落成的大型公寓楼，不仅紧邻轻轨车站，而且全部精装修完毕。大楼刚落成时，使用面积66平方米的房型售价是3180万日元。仅仅过了四个月，房产开发商突然宣布大幅降价890万日元，房价一下子变成了2290万日元，降价幅度高达近30%。

　　外资撤离日本市场

　　是什么原因导致东京房价如此暴跌？多摩地区的这家开发商拒绝接受采访。但日本不动产研究所主任研究员土屋隆一分析指出，最大原因是海外投资基金饱受次贷危机之苦后，从去年下半年已经开始抽逃资金撤离日本，才导致了大城市中心区地价的钝化和前景不明。

　　迄今为止，海外有多少热钱涌入日本市场，日本政府没有一个准确的统计数字。但有几个现象足以说明问题。2007年8月，高盛集团出资370亿日元收购了位于东京最繁华的街区银座的蒂法尼大楼。而看门狗公司收购帝国饭店所出资金总额突破3000亿日元。日本亚洲通讯社根据东京证券交易所的资料汇总的图表显示，外资已经控制了日本三大房地产商的40%以上的股份。

　　此次外国投资基金在遭受次贷危机的冲击后，从日本市场抽逃了多少资金，目前也是一个未知数。但汇集了世界各大名牌店的东京最大时尚街——表参道，已经在这一次次贷危机中表现出“鲜花凋零”的惨景。经营店铺中介业的中村信夫社长说，现在的问题是有店铺没人租，甚至公司里一天都没有一位客人，这一切来得太突然了，好像是刚办完喜事的新娘突然没人要的感觉。

　　日本经济经过长期低迷徘徊之后，2004年开始出现了商业地产的开发热。同时，日元贬值、楼盘收购成本低廉，让商业嗅觉极其灵敏的国际投资基金的热钱纷纷涌向日本。海外热钱进入日本市场的第一步是投资高级酒店业，而从2006年开始，海外热钱大举投资住宅建设市场，致使日本的房价在短短的两年时间里出现了不断向上的趋势。随后又出现了商业地产的开发热。尤其是以东京车站为中心的“新丸之内”商业金融区和以六本木、赤崱踮曛小醯影鎩商业区的开发，带动了整个东京商业地产开发热的升级。然而，还没走完这第三步，次贷危机爆发，海外投资基金如坠无渊的黑洞，开始挣扎著全线撤退。

　　房地产信托产品缩水过半

　　受次贷危机冲击，日本金融机构对房产交易的融资正日趋谨慎。

　　次贷危机正威胁著日本房地产市场的繁荣。据日本媒体报道，由于对冲基金及其他日本房产购买方的投资能力因次贷危机而遭到严重削弱，金融机构对房产交易的融资正日趋谨慎。

　　日本将房地产投资信贷打包成金融产品，一度吸引了不少海外资金并迅速推高了土地价格。REITs(房地产信托产品)购买了6.9万亿日元的房产投资信贷，对于推动日本房产升值功不可没。但现在，REITs所持有的房地产出现了大约4万亿日元市场价值的蒸发。REITs近3万亿日元的账面亏损揭示出日本房地产领域潜藏问题。

　　日本国土交通省于3月24日在年度土地价格报告中表示，去年居民土地价格平均增长率1.3%，同时商业土地价格平均攀升了3.8%。这是自1991年以来，商住两种类型价格第一次出现连续两年上涨的情况。但次贷危机的影响已经减弱了对冲基金等对日本房产的购买力，而且金融机构对此类交易的融资申请也越来越谨慎。日本日经新闻在报道中指出，外国银行放出的贷款比18个月前减少了1万多亿日元。

　　即使土地价格居于高水平，这也可能对REITs带来压力，经理人更难以维持回报。不仅如此，REITs和其它房产投资产品的基本特性也在发生变化。虽然这类产品的风险小于股票，但是最近一年价格的波动幅度已经超过了股票。投资者因担心巨亏而减持此类头寸，金融机构同样出于风险管理需求，少买多卖。

　　REITs和共同基金股票一样，是一种房产投资组合的股票。但是REITs也具有债券的某些特性，其红利回报率来自组合中不动产的租金收入。