■ 张祖国

　　5月17日，中国国务院发布了《关于促进房地产业健康发展的六点意见》（国内一般将其简称为“国六条”）。“国六条”的出台牵动了中国老百姓的心，10多天来，关于“国六条”的影响究竟如何，引起了全社会的广泛关注，仅谷歌（GOOGLE）门户网站上关于这一名词的搜索条目就有10多万条，可谓震动四方，社会影响非常强烈。毫无疑问，“国六条”是对近期中国不少地区房地产价格重新出现非理性上涨所发出的宏观调控信号。
　　“国六条”的内容主要是：（1）切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。（2）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策；有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求；科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（3）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（4）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。（5）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。（6）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。其实，去年中国国务院曾经颁布过关于调控房地产市场的“国八条”，虽然开始起到了一定的震慑作用，但是好景不长，尽管中央一道道指令出来，而房价却照样一步步地上涨，导致有些民众将房价过高的矛头从开发商指向了各级政府，甚至对政府在房地产调控方面的“执政能力”产生了严重的质疑，一些激进的市民通过网络自发地组织所谓的不买房联盟，以此表达对房价上涨的强烈不满。
　长年的计划经济让中国民众非常信服政府对国家经济发展各个层面的控制能力，但是随著市场经济的深化，虽然政府的声音依然保持著以往的力度，但是市场的反应却是越来越不明显。尤其是中国特有的地方政府与中央政府利益上的冲突，导致中央政府不少具有好意的政策在执行当中出现了走样。管理学上有一个概念叫“目标侵蚀”，意指尽管一个组织的最高决策层确定了正确的目标，如果该组织的中层或者基层在能力、监督、利益冲突等问题存在问题，很容易造成目标的执行被打折扣的情况。这种情况不仅在企业中存在，在政府中也同样会存在，如果经常发生，会导致政府公信力降低。可以预计，紧随“国六条”之后，土地、银行、税收、建设等各个相关部门的具体政策也将陆续出台。这次的“国六条”更强调采用调整结构、税收、信贷等间接的、经济的手段，限制炒房和投资，使市场趋于平衡。事实上，“国六条”中的大部分内容都是去年“国八条”中提及的，并没有格外的出乎意料之处，而此次之所以重申，就是因为有的城市房价依然在快速上涨、投资过热，需要在重申政策的基础上，进一步用更加具体、量化的措施加以贯彻。从温家宝总理在今年“两会”的记者会上表示非常关注楼价和普通民众住房问题开始，到“国六条”的高调出台，表明中央政府对房价问题将要动真格。由于政策的出台需要数据支持和舆论基础，因此在时机的选择上也是利用了一季度宏观经济的统计数据和各地房地产市场统计数据的出炉，颇具匠心。最近，社会上不断流传房贷比例将要调低，首付要提高到五成的传言，考虑到各方面的承受能力虽然未必会一步到位，但是适当加大首付成数是完全可能的，而且如果效果不明显，力度还有可能进一步加大。
　　此次“国六条”一个最大的特点就是不搞一刀切，要分地区，分人群区别对待，这一点非常重要。从以往的例子来看，由于房地产对于各级地方政府的渗透非常厉害，而出于地方利益考量，各级政府对于中央的房地产调控总有自己的理解，因此过去一刀切的作法到地方上很难准确落实下去。而此次区别对待，分地区执行等于又把权力更具体地下放到地方政府，因此也产生了中央监督的难度。但是，它可以通过分解目标，逐级落实的手段加以克服。通过让各地区、特别是大城市的政府切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入到经济社会发展的目标责任制中去，促进房地产市场健康发展。
　　“国六条”中的第六条，不仅内容是新的，在老的“国八条”中是没有的，而且也击中了房地产市场的要害。因为，房地产市场的信息失真，严重扰乱了房地产市场的秩序。在房地产市场上，类似股市上“吹股手”的“黑嘴”也大有人在，他们作为利益集团的代言人，披著专家学者的外衣，发表不实言论，向消费者发出错误的市场信号。一个健康的市场应该是信息对称的市场，公开、准确的数据可以让消费者做出理性的购买判断，可以让开发商做出合理的投资判断，只有这样才能形成理性的、有序的市场供需。而鱼龙混杂的信息造成了房地产市场的信息不对称，使市场严重偏离了健康、有序的轨道。房地产市场建立和完善统计和信息披露制度，可以藉鉴证券市场的做法。一是必须建立严格的房地产开发商定期信息披露制度，所有房地产开发商都必须公开楼盘的预售信息，每隔一段时间(如每月)公布楼盘的销售信息。对于不及时披露信息者，除停止其销售资格外，还要在经济上给予重罚；对披露不实信息者，直接将其罚出场外。二是必须建立科学的房地产价格指数，考虑到房地产市场地域性强的特点，可按省市区设置房地产价格指数，由地方一家权威部门定期发布统计数据，然后由中央职能部门统一汇总，以彻底杜绝部门之间的数字打架现象。三是建立房地产评论员资质制度，明确评论员的法律责任，彻底清除房地产的“黑嘴”。四是严格房地产信息披露渠道，由职能部门指定专门的披露媒体。