主持人问：我是一个来日本4年的厨师，赚了点钱，老家的父母老催我快买房子，说天天涨，不买不行的。两老人听说一房子虽然没房产证，但比同样的房子便宜老多的，吵著要买，宋律师，你说可以买吗？
宋炜答：之前介绍了一房两卖的法律判决，房子的所有权归办理了过户登记手续、取得房产证的一方。具体评析如下。
本案涉及两个房屋买卖合同，一个是唐某与房屋所有人签订的房屋买卖合同，已交付但未办理登记，一个是汪某与房屋所有人签订的买卖合同，未交付但办理了过户登记。这两个合同的效力如何呢？谁可以取得房屋的所有权呢？
《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”《合同法解释》（一）第9条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其它物权不能转移”。由此可见，房屋所有权的移转以登记为要件，但不应把是否办理产权登记作为认定买卖合同的成立、或生效、或无效的理由。依据合同法原理，买卖合同系债权合同，双方当事人意思协商一致，合同即告成立。如果合同不欠缺生效要件，合同即为有效。房屋所有权过户登记的目的在于转移其所有权，是合同的履行问题，属于合同之外的法律事实，其既不是合同成立要件，又不是合同的生效要件，与合同效力无关。如果合同有效，出卖人应将房屋交付买受人，并协助办理产权变更登记，否则，就构成违约，买受人可以要求出卖人继续履行合同，也可以主张解除合同，赔偿损失。法院可以判令出卖人履行上述义务或解除合同。
根据以上分析，两个房屋买卖合同应该都是有效的，根据债的平等性原理，其效力也无时间先后之分，互不具有优先性。杨某将房屋卖与汪某，并办理了过户登记手续，因此该房屋的产权应该归汪某所有。杨某与唐某间的房屋买卖合同虽然也合法有效，但由于汪某已合法取得房屋所有权，对唐某而言已发生法律上的履行不能。在此情况下，唐某可向杨某主张违约责任，也可要求解除合同，赔偿损失。
值得注意的是，如果汪某明知已将房屋出售给唐某并已交付，但为了不使唐某得到该房屋而与杨某恶意串通，以故意损害唐某为目的而购买该房屋并抢先登记，这样，汪某虽然已经登记，但其与杨某订立的合同仍因违反民事法律行为的生效要件，应被确认无效，其登记也应撤销，并与杨某共同承担恶意串通的民事责任。