从6月30日起，为保障房找钱的任务就摆放到了新成立的北京市保障性住房建设投资中心面前。

这家新成立的百亿规模融资平台公司，最先发愁的融资项目是北京市今年开建的6万套公共租赁房。

对于多数地方政府而言，220万套公租房显然已经成为今年1000万套保障房建设任务中最大的难题——无法售卖，租金收入偏低且回报期漫长，这意味着大笔的建设资金几乎要全靠政府财政的支持。

中央强令的建设任务下，公租房首先暴露出的，便是建设资金的筹措。但在这个显着非常急迫的问题背后，公租房还有太多的问题没有理清楚。什么是公租房？它为什么人提供保障？企业自建公租房是福利分房吗？

对于许多地方政府而言，这都还是一个顾不上去想的问题。11月底前必须100%开工的政治重压下，开工优先。

只凑够首付款

“仅今年的公租房任务，所需的资金投入就有60个亿。”北京市住建委系统一位官员这样告诉记者。

如果按照每套房60平方米的标准，北京市今年6万套公租房的总建筑面积在300万-400万平米，按每平方米6000元的成本计划，总的造价在200亿-300亿之间，这笔投资将在两年左右的时间内完成。而60亿，则只是为确保今年100%开工所需的工程首期款项。

在6月30日投资中心成立之前，这些吸引投资的工作都由北京市公共租赁住房发展中心在实际操作，不过记者了解到的情况是，在与银行、保险、信托、基金等等多种类的社会资本方谈完一轮后，现在北京市并没有找到合适的社会资金投资公租房。“要么利率太高。”百分之八九，甚至十几个百分点的年利率是公租房投资根本无法负担的，上述官员称公租房投资能接受的最高利率也不过是银行基准利率，不过7.05%。“要么政策许可不清晰。”为保证还贷而进行一些专门的金融设计，以及像房地产基金这样监管层面上没有明确态度的新投资组合对公租房融资而言都显着风险过大。

唯一的收获来自2010年11月份，建设银行北京分行与北京市住建委签署的一份协议，总计200个亿的授信额度在当时确认，更为重要的是，建行给予30年长期贷款年限突破了所有银行的做法，对于租金回收期漫长的公租房而言，这一点非常重要。不过，半年过去了，该方案却依旧未能通过银监会的审批。

融资平台的搭建，并不一定能解决问题。因为简单地说，融资平台的搭建更多是解决了融资担保的问题。刚开始立项的保障房项目可能就需要资金，因为建设还没开始，其自身基本不可能作为融资担保。但通过将诸多在建、甚至完工的项目打包进入融资平台，资产担保便不再是问题。

不过，真正让银行、基金等资本方掏钱的，则还是项目未来自身的偿还能力，而在这一点上，公租房偿还能力弱的问题依旧存在。

不仅是北京，早在今年1月份，江西省便搭建起了自己的保障房融资平台，具体做法是将省直机关部分资产打包注入融资平台并作为抵押物向银行贷款，目前要求各地方首先上缴融资额的20%作为资本金，资金到位后一并返还。

按照江西省的设计，这个融资平台的融资能力达130亿元。不过到目前为此，并未取得太好的效果。“当地银行普遍以没有规模、总行不批准为理由，对平台的贷款能拖就拖。”华中炜，华创证券宏观研究院员对记者表示，6月中旬，他带队刚完成对江西省保障房建设的一轮调研。

企业债，或许是这些平台公司未来融资的最大出路，在发改委6　月22日对此放行之后，各地的企业债融资呈井喷之势。对于地方政府而言，由于低于银行基准利率的年息，利用债券融资的成本显然是最低的。但在发改委等中央部委对城投债的几轮清理之后，地方政府融资的空间有多大？试验，还是充数？

融资的担忧从一开始就困扰着各级地方政府，诸多问题也由此引发，公租房几乎可以列为今年保障房的重灾区。“公租房和廉租房不一样，廉租房是必须政府托底必保。但是公租房不是这样的，这个应该是有一些社会力量的参与，有一些市场化的手段。”一位地方政府的官员便对记者这样称，而这也几乎是地方政府官员共同的看法。

“从我们的调研来看，对于公租房，政府更希望由企业来投资建设，但显然，只有比较大的企业才有自建公租房的需求，在没有大企业的城市，有许多到现在都定不下公租房的建设安排。”华中炜称。而政府推脱公租房建设任务的这种倾向，已经带来诸多的问题。

在关于保障建设的诸多责难中，便有人指称一些地方将此前就一直在建设的教师宿舍、工矿企事业单位员工宿舍、职工公寓和人才公寓纳入保障房统计中，弄虚作假充数。“确实存在，但影响非常有限，一般仅存在于公租房建设当中。”华中炜称。

这种现象出现的缘由，则是为完成任务，各地纷纷出台的鼓励企业利用自有土地建公租房政策，而在符合标准的前提下，这些公租房将优先提供给企业员工。“问题是，公租房现在恰恰缺乏分配标准。”一位接近住建部人士告诉记者。与廉租房、经济适用房都有明确严格的分配制度不同，刚刚启动的公租房显然在制度建设上落后。

7月初，广州市8家企事业单位拟利用自有土地建设保障房的消息一经披露就引来多方争议，日前，广东省住建厅相关人士在连续表态，“公租房可作为吸引人才的奖励措施”、“单位自建房不算福利分房。”之后，更是引来不断的口水战。

而除此之外，工业地块建公租房、集体土地建设公租房的诸多试验也在各地盛行。5月份，国土资源部召开新闻发布会，宣布严禁在集体土地上建设保障房，并称地方的试点必须先报批。

“我们连带厨房的项目都不敢批。”北京市一位官员对记者称，按照现行规定，工业用地上只允许7%的面积用于配套建设，“可以建员工宿舍等，但国土部有个规定，不允许建设成套的住宅。”不允许有独立的厨房，甚至独立的卫浴，否则项目有不批准的可能。工业用地建保障房一度在北京冷却。

不过在地方上，各种突破规定的做法却层出不穷。在河南郑州，2011年的保障房用地大致需128公顷，而其中48公顷则是由郑州市航空港区、富士康、格力电器等企业利用自有用地建设起来，记者了解的情况是，其中不少地块的来源正是7%工业用地配套。

不明朗的需求

“确实，我们对公租房的保障范围和公租房的定义还有太多模糊不清的地方。”接受记者采访的一部分官员承认，是大中专毕业生，新进入城市的高技能人才，还是城市青年人口？没有谁能说清楚，各地自行出台的标准也非常混乱。“我们没对公租房做过调研，也不知道兰州市到底需要多少公租房。”鲁福有，兰州市财政局副局长便对记者坦陈。

一线大城市急需大批公租房，然而分解下来的任务并不对等，而三线甚至四线小城市，却被分解到了一部分他们或许不需要的公租房建设任务。

而在河南、河北诸多城市，当地政府也对公租房的保障对象感觉非常迷茫。“有些县级城市也分了不少公租房建设任务，政府都推给了县里的大企业去做。”一位开发商这样告诉记者。问题是在这样的小城市，企业员工多是本地人，都自有住房。“国家要求公租房不超过60平方米，这在小县城是建出来都没人愿意住的。”

此外，尽管公租房建设成本各省市差别不大，但各省市市场租金水平相差很大。而租金上的这些差别则可能对项目的未来带来重大影响。

例如在江西九江市，依照略低于市场租金的标准，公租房租金水平暂定为8元左右/平方米/月。一些50平方米公租房月租金达到400元，与市场租金水平并不具明显竞争力，并且配套不便利。在这样的城市里，公租房过低的租金甚至使其连银行利息都难以覆盖。“采用银行贷款建设保障房，必须要达到12.8元/平方米/月才能够弥补银行贷款利息，并且后期管理比如物业费等等也需要支出。”华中炜表示。

上海，则是全国少有几个作过公租房需求调研的城市之一。但当地住建部门所做的这份调研显示，公租房需求中90%都来自外来人口，本地人口10%的需求中，还有7%属于拆迁安置的过渡住户。“在北京、上海这样的一线城市，公租房的需求量有多少，全看政府怎么定标准，如果口子开得够大，那时建多少都不够。”前述北京官员称，北京目前在建的公租房优先分配给“三房轮候人群”，也即申请廉租房、经济适用房、限价房却暂时未排上的家庭。这样的家庭在北京有10户之多，无一例外都是户籍人口。而与之对应的，北京市2011年公租房的开工量，却只有6万套。