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理财 : 一线城市房屋空置率达40% 物业税或将开征
2010/04/12 10:26 (2598 次阅读)



  据统计,上海、北京和深圳房屋的空置率已达到40%,也就是说,将近一半房子是没人住的。这样的空置率十分惊人。

  最近,国家电网利用智能网络,在全国660个城市查出一个数据,总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。也就是说,房子空在那儿没人居住,很多房子在炒家手上,既不出租也不自用只为等着涨价,造成社会资源的极大浪费,也给银行带来了极大的风险。买房子在银行有杠杆效应,20%的首付有4 倍的杠杆效应,40%的首付有1.5倍的杠杆效应,只有50%的首付,银行和个人的风险才是对等的。

  国土部:物业税在地方已经开始试点空转

  据了解,尽管业界认为物业税开征的条件和时机尚未成熟,但是试点物业税的消息却是越传越真。国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志表示,要加快物业税、不动产税政策出台的进程,在地方已经开始试点空转。

  业内分析,物业税开征还有几个现实问题等待解决。物业税开征之后,需要协调分给国家和地方的比例,以及哪些相关税收将替代;其次,由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足,政府每年对所在区域的物业进行评估几乎是不可能完成的任务。

  网上流传"崩盘论"引地产业热议

  网友断言房价即将崩盘,但现实中的房价却天天看涨,百姓只能望房兴叹。

  面对这份《中国房地产崩盘时间表》,崩盘的可能性到底有多大?

  易宪容表示,由于中日两国的国情、金融体系及人口数量、城市化进程等均存在着诸多差异,在单纯的相似的表象不能解释其本质不同的背景下,上述" 崩盘"之说可能只是"预言"而已。

  不过,作为国内房产泡沫论的坚持者,易宪容对本报表示,当前楼价的持续高涨根本原因是因为投机性需求的大幅增长,受此影响,与一二线城市不同的是,类似于淄博这样的二三线城市仍然具备吸引投机资金的能力,所以,这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果,"但一旦房地产泡沫破裂,后果将比日本更严重"。

  "租价比"失衡一线城市土地市场现泡沫

  租价比(年租金与房价的比率)是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。

  一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫;如果该比值高于 5.5%,则该住房尚存在升值空间。

  北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示,近5年来,由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨,住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势,租售价格变化未能保持相应速度,住宅长期投资者的租金回报收益不理想,偏离理性投资者的正常投资回报率。

  房价涨幅高于地价土地市场泡沫全面蔓延

  从全国城市地价与房地产市场关系分析看,房价上涨幅度远高于地价,商品房价格及增长率均为2001年以来最高水平,土地市场泡沫已经全面蔓延。

  海南省为抑制房价暴涨而在年初暂停土地出让,却导致房价应声跳涨。

  北京"地王"频出,国土部暂停热点区域的土地"招拍挂"活动。随后,又提出,各地在今年住房和保障性住房用地供应计划编制公布前,不得出让住房用地。与此同时,主要城市房价又开始了新一轮飙升,上海、杭州等城市的部分楼盘出现了抢购现象。

  专家:防止房地产泡沫变革土地"招拍挂"制度

  中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示,2010年国家在宏观调控方面的各项措施预期有所调整,这将对土地及房地产开发的金融环境、供求关系产生直接影响,并进而影响地价走势。从目前的国家政策趋势来看,2010年还会有一系列调控政策的跟进,地价上涨幅度或会有所放缓。

  业内专家指出,在土地市场依然处于上升周期之时,单纯依靠"收"的办法来控制房价,只能会"事与愿违"。而防止房地产泡沫,关键在于变革现有的土地供应制度,让地方财政不再依赖于土地出让收入。同时,从根本上解决城乡二元分割,扩大土地整理和储备的范围。另外,在金融和税收政策上,加大对不同阶层购房的差异化支持力度,唯有如此,方能化解房地产领域内的痼疾。

  "租价比"的失衡,造成地价房价疯长,泡沫显现在一线城市尤为突出。因此防止二、三线城市地价跟风过快上涨是眼下最重要的。根据新的地产调控思路,未来,政府对土地市场的着力点应当是"增加普通商品住房用地供给,遏制投资投机性需求,防止房价过快上涨",其目的都是遏制房价。所以,土地"招拍挂"制度改革势在必行。

  国土部:土地"招拍挂"将调整或以招标为主

  国土部一位内部人士4月1日透露,未来土地出让会转向以招标为主,避免"价高者得"的过于简单的拍卖出让方式,并会选择在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市进行先期试点。

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