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理财 : 投资房产无需买楼
2010/01/29 14:41 (3417 次阅读)



今年在中国投资房产可能难以获得堪比去年下半年时的“暴利”。先有“国十一条”给楼市套上缰绳,后有各地纷纷对楼市开出降热药方:南宁率先取消预售房,重庆开始建设33.5万套公共租赁房……大有山雨欲来风满楼的架势。

自中国房产市场化进程以来,投资房产的多是赢家,至少可能鲜有类似投资股市被套在6000点高位那样的输家。虽然近期中国楼市未必会出现大跌甚至暴跌行情,但仍以过往思维和方式做投资可能会有风险。可取全球投资房产的便捷之法,即投资房产无需买楼。

直接投资房产一般可以通过两种途径获益,一是房产升值,二是超过银行基金定投利息的租金收入。海外投资者当然也有直接买楼的,但大多数个人投资者因资金、专业、风险等缘故,更倾向于房地产投资信托基金(REITs),也就是房地产投资的证券化。

以香港市场的房产投资品种为例,以证券化方式投资房地产,收益并不比直接买楼差,入市门槛却大为降低,也不会断供贷款,资产的流动性也强,决不会成为“负翁”一族。另外,所涉房产也不局限于某个地域或住宅,而可以是分布于全球各地,以及包括商用、厂用、医用、宾馆和学校等在内的各类不动产。以证券化方式投资房产比起直接买楼投资,入市便利,风险更小,流动性强,更适合于个人投资者进行资产配置。

港交所有一只名噪一时的REITs──领汇房地产基金(00823.HK),2005年11月以10.3港元的发行价上市以来,即使在受金融海啸冲击最严重的时候也未跌破发行价。上市四年多来升幅高达80%(截至1月25日,收盘价为18.88港元),年化收益率为16%,还未计入每年派息。

全球REITs的长期收益也不差。仅以香港恒生银行的H股指数和房地产基金为例进行比较(两只基金均取2005年至2009年的收益数据),H股指数基金累计收益率为173%,地产基金累计收益率为101%;2007年,地产基金以年收益率64% 跑赢同期H股年收益率55%。

2009年是金融海啸冲击全球市场后的反弹年。美国不动产投资信托指数波段涨幅达112%,全球的REITs年收益率在33%至51%之间,并不逊于全球众多市场的收益。

再来看看2010 年1月的行情,全球众多市场并没有延续去年的大反弹行情,甚至出现了“黑色一周”,但REITs跌幅却明显小于A股和美欧等市场,如景顺地产和摩根地产基金1月的跌幅仅为1.6%和2.3%。因此,在资产配置中加入REITs,无疑具有一定的抗跌性,也可增强规避风险的能力。

REITs与经济景气有一定的相关性。当经济进入蓬勃发展期,投资REITs既可分享稳定的派息收益,还可获得资产大幅升值带来的资本收益;而当经济增长放缓或走平时,虽无法获取资本收益,仍可获取稳定的派息收益。目前,全球景气正处于筑底初期,房价指数也见底初升,REITs中长期价值投资的机会显现。美国 REITs指数和雷曼兄弟倒闭前相比仍有20%的差距,离2007年2月的高点还有40%的距离。

喜好楼市投资的中国内地投资人,在内地楼市迭创新高,政府连连出手调控房价之际,买入一些全球的REITs,既能满足继续投资楼市的偏好,也能规避相关风险,还在楼市投资中做到了不把鸡蛋放在同一个篮子里。

鉴于2008年全球几乎所有投资品种均下跌的教训,REITs投资占整个投资的比重,一般不宜超过15%,也可类似月还贷款那样做定投。

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