“一铺养三代”，这个原本在粤人眼中被广泛认可的投资理念，不仅是投资者难以抑制的原始购买冲动，也逐渐成为开发商推销商铺的最佳“噱头”。投资20万，轻松实现‘一铺养三代’；“每年8%的投资回报，现买现返……”随便翻一翻报纸，此类极具煽动性和诱惑力的广告就会赫然入目。

自2010年国家宏观调控剑指住宅地产，销售价格及扩张速度都难与往年相比的房地产企业就开始或主动或被动地转型商业地产。自那以后，全国各地以商业之名立项的地产项目如雨后春笋般竞相冒出。去年起，受“限购令”影响，商业地产继续“乱花迷眼”。初步统计，广州今年下半年即将面市的新增商业地产规模将有65万平方米，而深圳有70万平方米，佛山禅城已曝光的6万平方米以上的商业体建筑面积超过150万平方米。一份来自中购联的报告显示，2011年底，北京拥有245家购物中心，但216家是2004-2011年开业的。

这股势不可挡的投资洪流中，2011年销售金额排名前十的地产巨头们纷纷成为“弄潮儿”，数千亿资金汹涌而入。但他们当中，有经验或有成熟运作团队的企业乏善可陈。连万达董事长王健林也担忧：这并非合理的发展速度，而是住宅被调控了以后的一拥而上。

但更让人忐忑的是，商业项目开发数量的快速增长并没有带动商业品质的提升，很多由住宅转型商业的开发商们继续延续住宅项目“短、平、快”的开发政策，以快速回收资金为首要目的。这其中不乏万科、绿地、龙湖等诸多声名显赫的企业。今年一季度，万科、绿地等以商品住宅开发为主的企业在加码商业地产之后，业绩得到提升。

据不完全统计，去年深圳商铺价格达到每平方米41347元，比2010年大幅上涨25.84%。而广州新推商铺价格在每平方米2万-10万之间，上涨幅度为10%-20%之间。与此同时，广州、深圳商铺租金涨幅虽平均达到20%-30%，但由于最高每平方米每月租金基数也仅在1000元左右，租金整体收益与售价相比仍有相当大的差距。由此推算，目前商铺年投资回报率不足4%，尚不及银行利率以及通货膨胀增长幅度，这与之前大家所熟知的“一铺养三代”的理念已相去甚远。

或许有观点认为，这是一线城市面临的窘境，二三线城市投资空间较大。但有权威数据显示，二三线城市目前已成为商业地产投资最水深火热的地区。在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积将直追香港、上海。成都在建的商业地产项目高达104个，未来两年内还将有1000万平方米以上的项目投放。在如此庞大的体量面前，招商原本就困难，而分割出售的小产权则有可能令这些项目身陷泥潭。原本“一铺养三代”的美梦很可能变成”三代养一铺“的噩梦。

在第一轮商业地产热潮中，已有个别商业项目因“短、平、快”销售模式付出惨痛代价。如今随着商业地产泡沫的逐渐涌现，被市场繁华所掩盖的投资噩梦也在一步步逼近。