凑巧发生在同一时间段的几件事，让人们对5月的上海房地产市场充满期待。

　　在5月11日下午举行的推进上海国际金融中心工作会议上，上海市市委书记俞正声透露，期望上海今年的房地产成交量能比2008年提高8%。凑巧的是，在俞正声表达上海商品房成交量增加的期望后，上海房地产市场就传来了好消息。

　　5月13日，央行上海总部发布的4月监测数据显示，上海中资银行4月份的个人房贷量创下了近16个月以来单月增量的新高。在成交量回暖的同时，一手房成交价也出现了微幅上扬。那么，上海房地产市场成交价和成交量这“两只靴子”，会出现“此涨彼落”的情况吗？

　　1800万平方米需求被压抑

　　5月11日，上海市市委书记俞正声在推进上海金融与航运中心工作会议上指出，上海工业指标将争取在6月份出现增长，并希望房地产实现8%的增长。当俞正声表示希望今年上海房地产成交量全年有8%的增长时，在一旁的上海市市长韩正连忙插话说，增长指的是成交量，而不是价格。

　　有意思的是，在俞正声表达了意愿后，上海房产成交量似乎也响应了领导的号召。

　　易居中国的统计显示，5月4日—10日这一周，上海商品房成交量环比上升了近三成。央行上海总部5月13日发布的4月份上海市货币信贷运行数据显示，当月中资银行个人房贷增加33.9亿元，创下近16个月以来单月增量的新高。

　　今年成交量攀升的背后，是强大的住房需求。一位地产专家指出，上海房地产的各种需求已经被激发出来了，几个月以来市场活跃的态势已经基本形成。可以展望今年下半年上海房地产的走势不会太坏。

　　对上海下半年后市的乐观判断是基于强劲的需求而做出的。

　　往年上海房产成交量约3000万平方米，但去年上海房产只成交了1200万平方米，萎缩了一半还多。显然，去年有1800万平方米的需求被压抑了。被压抑的需求包括结婚住房、首次置业、为改善居住条件而购置的房产。

　　“大家都认为房价会跌，因此想等到有便宜的房子再买。现在持续攀升的成交量正是这部分需求释放的结果。”上海奇政房产策划总监付琦认为。去年被压抑的需求被延迟到今年，如果再加上今年被激发出来的房产需求，今年的需求量估计会超过2000万平方米。

　　在中低端住宅需求分别得到释放的时候，上海高档住宅和小部分投资需求也被激发出来。4月上海单价在3万元以上的公寓及别墅共成交655套，超过了去年4月642套的纪录。“虽然还没有形成牛市，但需求已经全面被激活。”易居中国分析师薛建雄认为。

　　价涨量跌 此涨彼落？

　　在今年1月14日召开的政协会议上，俞正声曾表示，上海没有拯救房地产的打算。

　　仕邦魏理仕一位董事认为，政府希望通过鼓励自住需求来激活住宅市场。

　　得知政府救市无望，地产商们开始了2009年的自救行动：降价、促销。

　　成交价和成交量被认为是房地产市场的“两只靴子”，两者之间有非常密切的关系。成交价与成交量这两者可谓“此涨彼落”。

　　去年上海房地产陷入低迷即是从下半年住宅成交量快速萎缩开始的。“第一只靴子”落下来了。

　　虽然成交量的下滑在当时没有立刻引起价格的下降，但连续近6个月成交量的下滑最终让不少地产商感到了现金流不畅的压力。在春节前以万科为代表的地产商，开始了真正意义上的价格调整，上海不少位于郊环的楼盘价格均有不同程度的下降。“第二只靴子”也开始慢慢落下来。

　　但“第二只靴子”在下落中没有造成毁灭性灾难，反而迎来了房地产“小阳春”。

　　从今年1月至今，上海住宅新房的月度成交量保持上涨态势，4月成交面积达到189万平方米，较此前创下16个月来新高的3月大幅增加了25.17%，并已超过成交高峰年份——2007年的新房月均成交面积173万平方米的纪录。

　　在楼市成交量大幅攀升后，上海楼盘的价格有所上涨。“要看到，这种成交量一方面是由于延迟的需求在这几个月入市，更重要的是，现在的成交量是用价格的下调换来的。”薛建雄指出。

　　地产专家指出，在上海，以自住需求为绝对主力的性质，决定了价格如果上涨过快，部分购房者会因为超出预算而延迟购房行为，而不像投资型需求那样希望房价继续上涨。

　　基于上海这样的基本形势，当房价这只“靴子”抬起来的时候，成交量的“靴子”可能就会落下去。

来源：华夏时报