不动产投资信托（REIT）是以红利为目的的中长期投资。短期的金利上升对它的影响并不会很大。购买不动产的人多数都是靠房租来作为REIT红利的。因为很多人都是用贷款来购买不动产的，而当金利上升的时候，贷款利息也会增加，这实际上就是红利收入减少了。所以不动产投资信托通常都是在低金利时期比较活跃，而在金利上升时期基本上处于负增长状态。那么在金利上升的现阶段会给不动产信托投资带来什么影响，又该采取什么措施呢？

截至到去年8月末，日本一共有37种不动产投资信托，因此无法用一句话来概括，因为其中一些在事先已经预见到金利上升，并对财务构成做出了相应的修改。所以还是从以下3个方面来考虑吧。

（1）将短期贷款转换成长期贷款。（2）将变动金利转换成固定金利。（3）分散返还期限。

具体来说，在上记（2）中推荐5年期以上的固定金利的投资法人债。（3）中推荐将2-3年的银行贷款和5-7年的投资法人债结合起来，这样便于分散返还期限，以免一时要支付的贷款过多给日常生活带来不必要的压力。

虽然说金利上升似乎对不动产投资信托不利，但对那些已经赶在金利上升政策出台前修改了财务构成的REIT来说，金利上升带来不利影响的说法已经根本不存在了。

一般来说金利上升的局面会维持3年左右的时间，一旦度过了这个期限，将来房租上涨以后必然会给投资者带来可观的收益。

相反如果短期贷款的比例较高，而且还是变动金利的话，那么金利上升带来的不利影响就会较大。

短期贷款的比例较高，或者说没有转换成长期贷款，那么金利上升以后这部分的利息也会比较高，因此从总的收益上来讲红利就减少了。

推荐几种优良不动产投资信托

通过前面的介绍，读者已经知道在金利上升的情况下，短期贷款比例比较低的REIT具有优势，但具体是那些呢？

如果你有时间和兴趣当然可以去网上查找37种REIT的网页，详细了解它们的财务内容，但恐怕很多人怕麻烦或不得要领，那么就请听听专家的建议吧。

除了短期贷款比例低外，它所拥有对象的质量也是一个很重要的原因。僌儘乕僶儖丒儚儞不动产投资法人不仅短期贷款为零，它拥有的物件的质量也很高，是第一值得推荐REIT。其次还有拥有很多日本百年老铺号的日本儕僥乕儖僼傽儞僪，如果希望购买便宜一些的REIT，僾儔僀儉儕傾儖僥傿投资法人也不错。

只是东证REIT指数最近一直处于上升的阶段，以上推荐的几种REIT的收益率大部分已经跌进3%，因此要注意购买的最佳时机。去年，由于个人基金的介入，不动产市场的价格出现了上涨的情况，但随著零金利的解除，个人基金流向不动产市场的部分肯定会减少，不动产的价格应该会有一定的回落。但那时再购买REIT的话，收益肯定会好些。

（本文综合相关专家意见，不代表本报立场，投资者风险自负。）

金利上升如何理财

投资信托篇