■ 张祖国

　　当前中国的房价高企问题无疑是民生问题之中的一个突出问题，对此中国政府一直试图通过相应的宏观调控政策进行抑制，可是在很长的时间里似乎效果并不明显。不过，今年10月份以来，昂扬的房地产牛市开始出现了所谓“拐点”的迹象，引起国内外议论纷纷。

　　继去年7月建设部等六部委联合发布“限外令”之后，国家发改委和商务部于今年11月又公布了新的《外商投资产业指导目录》，再次发出限制外资进军内地房地产行业的强烈信号。根据最新出台的《外商投资产业指导目录》，从今年12月1日起，外资将不再被鼓励进入内地普通住宅的开发建设中。更为严厉的是，为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。国内的房地产经纪公司炒房空间也受到压缩，在交易存量房时，国家明令禁止中介吃差价。而“二手房限外”的出现，正是因为担心外资通过中介进入炒房领域，显示出政府对房地产市场全面调控的决心。此外，央行在按揭贷款方面的政策也开始收紧，已经出台了严格的认定购买第二套房的标准，凡属于购买第二套房不仅首付比例提高到4成，而且利率还要上浮10%，同时不再允许进行转按揭业务，这些措施在客观上对于投机性炒房起到了很大的抑制作用。

　　在相关政策的影响下，虽然今年10月份房价仍然上涨，但是涨幅开始收窄。根据国家统计局发布的统计数据，今年10月份非住宅商品房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上月低0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月低0.6个百分点。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨8.7%、6.6%和4.5%。而且，由于观望情绪开始蔓延，楼市的成交量也开始明显萎缩。比如，截至10月份，深圳的一、二手房成交量已连续4个月下滑，10月份上海的楼市成交量也呈现加速下滑之势，11月份上海商品住宅成交量环比萎缩26.94%。再有，虽然商品房发售价格还在同比攀升，但是商品房空置率却在逐月累积。因此可以预计，此前由于国内外对于中国经济走势的盲目乐观和资产价格的狂热预期，导致境内外投机资本泥沙俱下流入房地产市场，再加上国内各商业银行向开发商无度借贷，给房地产市场提供了暂时性的强硬支撑，从而在房价走高的过程中，使更多的人不惜高负债走进房市，导致楼价得以持续攀升，形成一种恶性循环。但是一旦循环被打破，房价的下跌便不可避免。

　　目前，关于楼市拐点的迹象已现端倪，即将出现的楼市拐点的说法在业界逐渐抬头，可以说人们的市场神经已经敏感到了极至。在沉重心理压力之下的投机者则被置于宏观调控政策的诡谲风云之中，人们对于市场前景的预期则开始处于不停的摇摆起落之中，从前的房价单边上涨的市场预期受到了猛烈的冲击。仅仅隔了一个月，楼市的形势已经发生了明显的变化，自11月中旬开始，广州楼市便刮起楼盘打折促销风，买房送一成首期，送60年物业费，现房最高优惠每套13万元。开发商的“变脸”很快，其“慷慨”的程度著实令人吃惊。而此前一直位居全国房价榜首的深圳也没顶住压力，不少一手房用明降或暗降的方式调低售价，有的楼盘降价幅度据传已超过三成。二手房也同样如此，一些中介机构的报价与上半年相比，也跌了一至两成。同时，市场开始担心“南风北吹”，虽然上海的楼市尚未形成调价潮，但成交明显乏力，比如在刚结束的上海房地产展示交易会上，一边是大部分开发商咬定销售价格不松口，另一边是房贷新政下购房者心态发生转变，有55.33%的购房者决定暂缓买房计划，上海的新房成交量已连续两月下跌。在杭州，虽然商品房成交量下滑不甚明显，但房源预订量却在12月初出现近九成的萎缩，同时二手房交易也掀起杀价风潮。北京似乎也受到了影响，11月北京商品房销量再度下滑，全市期房住宅日签约套数比10月减少了42套，11月北京新开楼盘45个，均价为14966元/平方米，比10月的15324元/平方米下降了358元，这也是自今年5月以来北京新盘售价从10374元/平方米到突破15000元/平方米后的首次回落。更值得人们关注的是，房产巨头万科董事长王石在近日被问及珠三角楼市时，坦言承认楼市拐点确实已经出现。

　　当然，对于中国楼市后市发展的判断并非一边倒，比如华远地产董事长任志强在谈北京楼市时则称，目前房价是否开始下降仍需要时间观察，目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。尤其是官方的消息则与市场上的反应截然相反，12月14日，国家发改委价格司司长曹长庆介绍，11月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。但是笔者认为，11月仍然上涨的房价数据并不能否定中国楼市出现价格拐点的可能性，主要是因为政策的效果具有一定程度的滞后性。今年冬季中国楼市降温很显然与政府加紧调控有关，随著房贷新政通知及补充通知的下发以及购买第二套房首付比例和利率的提高，显示出管理层调控房地产市场的态度比较坚决，政策导向很明确，这就是鼓励自住需求，打击投资需求。在此前投资性购房比重较大的地区，其房价就特别容易步入下行区间。从今年下半年以来，政府的调控措施有增无减，累积效应对楼市的威慑作用不容忽视。我们可以看到，除了房贷新政，今年还是加息最为密集的一年，先后6次上调存贷款利率，10次上调存款准备金率，加上物业税的推进工作也在有序展开，一旦开徵，对投资性需求更有抑制作用。再有，在土地政策方面有打击囤地的一系列政策出台，比如限制“地王”的39号令，规定了开徵土地增值税等。所以，房市出现回调是完全可能的，近几年来，开发商不断提高商品房价格，有的还“捂盘”、“囤地”，同时老百姓在高喊房价太高的同时却又不得不勒紧腰带贷款买房。这种博弈实际上就是承受力的比拼，人们都对购房者的“不堪重负”感同身受。其实开发商的压力也不会小，要知道，“囤地”和“捂盘”需要巨量的资金来支撑，必须维持正常的资金链。虽然由于流动性的泛滥，大量的资金源源不断地流入房地产业，但这种注入不是无限的。随著一系列从紧的政策出台，开发商的承受能力势必受到严峻的考验。为了尽快回笼资金，缓解资金链紧张的状况，开发商就不得不采取一些促销措施，降价就是最优先的选择。

　　不过中国楼市出现拐点，并不意味中国楼市将会出现“暴跌”，因为中国房地产价格是结构性的上涨，城市化进程的加快和民众需求的不断上升是其中一个很重要的原因。而且，中国的房地产市场是一个官商勾结的垄断性市场，政府通过垄断土地的供给获得高额的土地出让金，而房产商则在政府的庇护下再分享一小部分垄断利润。所以，中国房地产市场存在回调的可能已经很大，但是要警惕当房地产市场“拐点”真的出现，不排除既得利益集团会会出来大力反对，从而使拐点根本达不到民众的期望值。