■ 张祖国
房价上涨过快，是中国经济与社会发展中存在的一个非常突出的问题，也是民生问题中的一个非常重要的问题。而在房价上涨的原因中，除了由于流动性过剩而导致的投资性买方比重过大，从需求方面拉动房价上涨以外，另外一个非常重要的原因则是由于房产开发商从房地产资产价格长期上涨的趋势出发，大量屯积土地，使土地价格不断上涨，从而在成本方面也拉动了房价的上涨。近年来，土地开发商囤积土地现象愈演愈烈，无形中抬高地价，这也成为全国房价日益飙升的重要原因。日前，北京师范大学金融研究中心撰写了《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》，该报告估测到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为
为此，中国政府开始加大闲置土地清理力度，对违法、违规的囤地开发商进行查处。近日中国政府的国土资源部、财政部、央行联合制定发布了《土地储备管理办法》，明确规定储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。《土地储备管理办法》规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法徵收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，必须达到“净地”要求，以提高供应“净地”的能力，达到狙击囤地现象蔓延的目的。所谓“净地”是指产权清晰、配套完善、土地平整的土地。新的制度实施以后，将使土地供应从原来的多个部门供应“生地”和协议出让为主，转变为由土地储备机构集中统一供应“净地”，各地政府可以根据城市发展和市场需求，有计划地适时适量供应土地，有效调控土地供应总量、结构和时序。随著“净地”供应能力的提高，从土地状态形成房产有效供应的建设周期将被缩短，可以有效防止闲置、囤积土地等行为的发生。
此前，在《土地储备管理办法》正式出台之前，国土资源部相关负责人就已经进行了事先的吹风，明确提出各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，国土部门将会制定详细的方法，明确规定一系列具体的措施。其中作为应对开发商囤地的办法主要有：一是要求实行“净地”出让，对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划和统一的基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。二是合理控制单宗土地出让规模，增加土地供应宗数，以吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭藉其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。三是规定每宗土地开发建设时间，每宗地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应。四是加大闲置土地处置力度，对超出合同约定动工开发日期满一年仍未动工开发的，要依法徵收土地闲置费（土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%徵收），并责令有关企业限期动工、竣工；满两年仍未动工开发的，坚决无偿收回。
从上述四项主要措施中可以看到，其重点在于“净地”出让和加大闲置土地处置力度，其中合理控制单宗土地出让规模以及规定每宗土地开发建设时间“原则上不超过三年”，则颇有新意。以合理控制单宗土地出让规模而论，考虑到大宗出让的资金要求，此办法当能有效避免土地出让成为少数豪门开发商的游戏。由于资金门槛，大宗土地出让时，常常只有少数几家已上市的地产大鳄才有实力叫板竞价，一些中小型地产公司，实际上被阻挡在了资金壁垒之外，而不断地获得大宗土地，正是当前一些开发商成就“地主”的主因。同时，对那些已上市的大地产公司而言，由于其便利的融资条件，也大大缓解了囤地成本上升带来的压力，央行的紧缩银根和增加利息为内容的宏观调控，很难伤其皮毛；而那些主要依靠银行贷款的中小开发商不同，面对每天可能高达数百万元的贷款利息，必然感到切肤之痛，因此，为了应对金融调控的冲击，除了加快开发，没有其他更好的办法。所以，控制单宗土地的出让规模，让中小型开发商有机会参与竞争，对激活土地市场机制并促进开发，意义是积极的。而规定每宗土地开发建设时间“原则上不超过三年”，则明确了开发的年限，增强了时间上的刚性要求，避免开发商以“已经开工”为名变相囤地，能够保障土地有效地转化为住房，并迅速投入到市场。因此，如果相关措施真的能够得到落实，成品房市场的供需关系有望得到一定程度的改善。当然，控制单宗土地出让规模，一方面赋予中小开发商通过市场竞争广泛拿地的机会，具有一定的积极意义，但另一方面，在土地市场尚不完备的当下，中小开发商为获得土地，有可能不惜成本或不惜破坏市场秩序，将“额外成本”转嫁给购房者，导致调控偏离方向，这一点也应当引起警惕。此外由于住房属于耐用消费品，其日后的维护和各种服务，都将是一个长期过程，一些中小开发商是否具备长期服务的能力，也是需要考虑的问题，所以合理控制单宗土地出让规模中的“合理”二字，需要十分精确的把握。
政府对土地调控政策的落实，必须有法可依，同时如何做到执法更硬，更是对国土部门的考验。首要的难题是基层地方政府土地违法严重，据说80%违法用地面积的违法主体是地方政府。为此，国土资源部统一制订了《互检互查工作方案》，并抽调人员组成15个检查组，这些检查组到各地进行互检互查，方式是东部查西部，西部查中部，中部查东部。监察部、国土资源部和人事部正在修改原来监察部和国土资源部关于土地行政处罚的规定，根据新规定，达到一定数量的违法用地，地方政府没有管好要实行问责，地方政府如果跟中央的土地政策唱对台戏将被追究责任。土地违法违规的第二主体是房地产企业，为规范房地产企业的土地开发活动，打击囤地行为，严令禁止虚假的竞价行为，严格执行按已完成拆除平整的“净地”分宗出让，严格执行单宗土地的出让规模，严格执行限定土地开发建设的时间，加大闲置土地处置力度。此外，虽然允许开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证，以免开发商拖欠土地出让金，引发金融风险。国土资源部还将对房地产开发用地逐宗检查，重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况。我们期待随著《土地储备管理办法》的正式实施，屯地现象将会得到明显的遏制，对于稳定房价产生积极的影响。