■ 张祖国

    最近几个月以来，中国的房价再次“涨”声响起，令全球刮目相看。根据8月份的统计，“国房景气指数”为104.48，比7月份上升0.48点，同比上升1.17点，8月份的“国房景气指数”创下3年来的新高。而根据9月13日由国家发改委、国家统计局发布的最新统计数据，今年二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.3%，一些重点城市房价涨幅甚至超过了10%。诸多数据都表明中国整个房地产市场的热度再次上升，全国各地的开发商“抢地”风潮愈演愈烈，地价持续上涨，房地产市场正在进入新一轮的价格上涨期。与此同时，政府对前期房地产市场调控措施的执行会进一步加强，新的调控措施也在酝酿之中。

    房价再次进入上升通道，是由诸多因素共同导致的。首先是股市的大牛市行情造就了无数的百万富翁、千万富翁，在股市财富效应的作用下，很多股市中的盈利资金纷纷流入房市，从而刺激了房价。其次，由于人民币升值的步伐有所加快，国际热钱对于中国人民币资产的追逐热情也随之高涨，大量国际热钱的流入也在一定程度上对房价的上涨起了推波助澜的作用。第三，在流动性过剩的背景之下，房地产企业的资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。政府对土地的违规、审批和使用的惩处依然不痛不痒似乎也助长了房地产企业更加疯狂的圈地。由于房地产的疯狂圈地运动，使土地价格不断上涨，形成所谓的“面粉比面包要贵”的现象，即新圈的土地价格高于已经造好的商品房的房价，从而进一步加剧房价上升的市场预期。

    仅就上述第三种情形而言，根据国务院发展研究中心9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》，随著国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。在许多二三线城市，越来越多的房地产企业难以拿到土地，规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。随著房地产业所谓“金九银十”时节的到来，开发商拿地的热情好像也被流火点燃，一时间各地纷纷出现天价地块，无论土地大小、无论住宅还是商业可谓是大小通吃。可以预计，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。

    全国最大的“地主”是碧桂园，今年7月末，该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米，其土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近1倍。由于碧桂园的土地主要集中在二三线城市和一线城市的郊区，因而其资产价格相对低廉。著名的房地产上市公司保利地产和万科地产通过在股票一级市场增发股票的形式进行大规模圈钱，然后使用从股票市场圈来的钱进行大规模的圈地。保利地产目前的土地储备达到了1235万平方米，在全国10个城市拥有土地储备规划建筑面积达877万平方米，折合每万股储备159平方米，是目前地产上市公司中最高的。拟建在建项目总建筑面积更是达到1000万平方米以上，且绝大部分位于广州、北京、上海等中心城市，土地储备含金量极高。目前，保利地产在广州、北京、上海等中心城市已建、在建商业地产项目总面积超过150万平方米，并拥有商业土地储备200万平方米，物业形态涵盖购物中心、商务办公、酒店、会展、高端体育休闲等方面。目前万科2517万平方米的土地储备，主要集中在南部区域，预计今年还将新增土地储备1000万平方米。万科此前100亿元所投入的11个项目，全部分布于珠三角和长三角，珠三角以深圳、广州为中心，长三角以上海为中心。现在开始向环渤海进军，京津是核心城市，但万科在北京一直在闹地荒，所以以后可能会在北京加大圈地的力度。

    由于房价上涨导致很多居民无力购房，成为一个重大的社会问题，因此政府也在不断地摸索调控的政策和手段。国土资源部近日下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大对闲置土地，特别是房地产开发领域土地闲置的处置力度。值得关注的是，该通知还要求，“合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期”。对此有分析认为，此举可能给各地类似“地王”的大地块整体出让划上句号。通知指出，在一些地方、部分行业特别是房地产开发领域土地闲置问题突出，处置不力，直接影响了土地调控的效果。为此，国土资源部要求各地严格执行闲置土地处置有关规定，加大处置力度。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%徵收，依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。通知还要求，未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。

    针对低收入家庭在房价上涨形势下无力改善住房条件的社会问题，政府近期也正式公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，对于那些无力购买经济适用住房、不符合目前廉租房制度保障条件的“夹心阶层”家庭，将逐步列入廉租房保障范围，并且将能不能完成住房保障这项艰巨任务，纳入地方政府的政绩考核之中。《意见》指出，要进一步建立健全城市廉租住房制度，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭。《意见》明确指出，廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。对廉租住房和经济适用住房建设用地，各地要切实保证供应，并要求根据住房建设规划，在土地供应计划中优先安排保障性住房的建设用地。从2006年的数字来看，政府的廉租房投入只有70.8亿元，只占当年房地产投资的0.36%。为了更好地落实廉租住房保障资金，《意见》规定地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算。同时安排住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。该项政策对今后房地产的开发规划将会产生深远的影响，因为按照规定廉租住房每套建筑面积控制在50平方米内，经济适用住房每套建筑面积控制在60平方米内，城市新审批、新开工住房，每套建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

    在货币政策方面，央行正在酝酿提高房贷首付比例。各方面显示，央行将出台房地产调控举措，旨在抑制房地产市场的投机，包括提高第二套住房首付比例到四成，以及商业用房首付比例由目前的四成提高至五成。虽然以前央行规定购买第二套住房首付比例要适当提高，但并没有明确适当是多少，商业银行在放贷时通常执行二至三成的首付比例，此次相当于明确提高第二套住房的首付比例至四成。总之，各种调控政策正在陆续出台，拒绝效果如何，还须拭目以待。