■ 张祖国

　　最近，在中国的房地产市场以及相关媒体的报道中，出现了一个新的名词——“小产权房”。对于“小产权房”这一概念不仅国外的人不太清楚，甚至连中国境内的人也未必搞得清楚。更重要的是，社会上针对“小产权房”争论得很激烈，支持和反对的都有自己充足的理由。此前北京市国土房管局局长安家盛曾经表示，“小产权房”大多是房地产开发商打著“新农村建设”、“农民新村”的概念在农村集体建设用地或农用地上违法开发，因此必须展开深入的调查，对涉及非法开发“小产权房”的开发商进行停工停售处理。那么，“小产权房”的流行，究竟反映了中国经济中的什么问题，其今后的前景又将是如何呢？

　　所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。而按现行法律，农村集体土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，其土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。目前，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。

　　为什么这些“小产权房”如此热销呢？这是因为一方面随著房地产开发的郊区化，拉近了商品房和“小产权房”地理位置上的差异；另一方面，随著普通商品房价格的整体上涨，“小产权房”的价格优势越来越明显。由于上述原因，尽管北京市建委一再对购房者发出风险提示，指出此类房屋无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续，建议不要购买“小产权房”，但是购房者都是会算账的，上述风险提示似乎挡不住购买“小产权房”的市场热情，根据京城400馀个在售楼盘的调研数据显示，目前在售“小产权房”约占市场总量的18%。

　　虽然从现行法律来看，“小产权房”的开发和存在有违法的嫌疑，但是仔细分析在违法之中又好像带有一定的合理成分。实际上现行的中国土地制度在根本上是保护政府利益的，而对农村或农民的利益相对比较忽视。所以“小产权房”问题在某种程度上反映了中国当代土地制度的不合理性。因为政府为了发展房地产业，可以向农村集体经济组织徵收集体土地，然后转手出让给房地产开发商，由房地产开发商赚取高额利润。在这过程中，政府徵收农村集体所有制土地，出让给开发商可以获得土地出让金，这种土地出让金会远远超过徵集时的报酬金。所以，搞“小产权房”的人就会问，既然都是在土地上造房子，为什么不能让农村集体经济组织根据消费者的需要，自行开发房地产呢？难道开发商从事房地产开发与农村集体经济组织从事房地产开发有著本质的区别？问题是农村集体经济组织在集体土地上盖房子，当地政府会一无所得，房地产开发商也无从获利。由此可见，在中国城市化的过程中，各地方政府在满足城市居民住房需求的幌子下，不断地徵收农民的集体所有制土地，搞所谓的土地储备，然后伺机将土地高价出售给开发商，开发商再建造出高价的商品房出售给消费者。尤其是在GDP增长的诱惑下，一些地方政府过分依赖房地产市场对经济增长的拉动，导致房价一直居高不下，从而使许多消费者才不得不在城市郊区购买不具有所有权的“小产权房”。由于地方政府可以从土地出让、商品房开发中获得财政收入，因此对于中央政府三令五申、要求控制房价的政策要么置若罔闻，要么阳奉阴违，使宏观调控政策难以见效。

　　虽说“小产权房”的存在有一定的合理性，但在现阶段毕竟还是违法的。随著建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台，“小产权房”开始频频出现在公众的视野之中。一方面，在失控的房价下，其价格低于城区的一半甚至更多，吸引了众多购房者；另一方面，因属于非法开发建设，隐藏著不小的风险。在这种情况下，“小产权房”究竟何去何从，是一棍子打死，还是区别对待，适当放宽政策？目前，对于“小产权房”社会上的主流声音不外乎有两种，一种是要求严格清查，坚决取缔；而另一种则主张将“小产权房”合法化，允许在农村集体所有的土地上进行房地产开发。反对的意见认为，从法律上说，如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，就必须先由国家徵地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人，然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此，“小产权房”不是商品房，不能买卖，这类房屋所谓的“产权证”不具有商品房产权证的法律效力。新《物权法》虽然明确了对国家、集体和私有财产平等的保护，但是不能被滥用。“小产权房”不具备合法的产权就不可能进行法律意义上合法转让以及其他相关的行为。具体来说，购房者的一些权利得不到法律保护，比如不能进行自由交易，无法办理继承，无法对抗国家的徵地和拆迁，无法办理抵押。从社会角度来说，“小产权房”的出现和上市扰乱了正在建设和完善的住房保障体系，长此以往房地产市场必然会面临一个更为混乱的局面；而且，“小产权房”一旦真的合法了，其价格也同样会上扬，起不到调控作用。而支持的意见则认为，《物权法》并没有完全排斥“小产权房”，由于地根紧缩等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价的不断攀升。由于“小产权房”的存在可以为城市的正统房地产市场注入新的血液，在客观上扩大了商品房的市场供应，缓解了供不应求的紧张局面，因此它不仅可以让一部分城镇居民买到廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。另外，“小产权房”有利于维护农民的利益，同样的土地，如果被政府低价徵用，然后转手倒给开发商，农民得到的补偿很少，这实际上是对农民利益的巧取豪夺。而农民自己开发商品房，则可以从市场中分到土地增值的经济利益，更加能够体现社会公平。

　　从表面上来看，上述两种对立的观点各有道理，但这实际上折射出中国城乡二元社会结构的冲突。由于中国的社会结构仍然是一种城乡二元结构，城乡差别较大。同样是宅基地，城市与农村的宅基地价格悬殊很大。从农民手中徵地，建成商品房转卖或者直接倒卖土地，就可以获得数倍于徵地的价钱。而农村集体土地在农民手里是不值钱的，只有建成商品房，土地的价值才能够体现出来。由于在二元结构的利益冲突中，农村集体土地被廉价获得，因此土地增值的好处被地方政府与开发商所瓜分，普通市民与农民并没有得到实惠。总之，针对社会上对“小产权房”的激烈争论，我们觉得国家确实需要拿出一套切实可行的完整方案。据悉，近期国务院可能会召集各相关部门共同对“小产权房”问题进行会诊。或许“小产权房”将来有望走向合法化。