■ 张祖国

1月16日中国国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，进一步明确了房地产开发企业土地增值税进行清算缴纳的适用范围。该通知在国家税务总局的网站上一公布，立即引起股市动荡，房地产板块的股票在当天几乎全部跌停，市场一度产生浓厚的恐慌气氛。

所谓土地增值税，是指房地产开发商要为持有土地阶段的地价增值部分纳税。实际上，关于对房地产用地徵收增值税的政策早已开始实施，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。按照现有的《土地增值税暂行条例》，税率为率进制，在增值部分占成本支出在50%以下、50%至100%、100%至200%、200%以上这四种情况之下，税率分别为30%、40%、50%和60%。此前各地由于成本确定比较困难等原因，大多采用预徵的方法，例如上海等地的土地增值税预徵额为房地产销售额的1%。所以，国家税务总局土地税收新政的本质并不是开设新的税种，而是将原来的土地增值税预徵方式改为清算方式，并要求严格执行。就像去年的二手房交易徵收个人所得税一样，都是进一步增加原有税法的可操作性，使房地产市场的税收更加规范。比如，新政中明确了土地增值税的清算条件，从以前的以项目公司注销税务登记为结算结点，改为单期项目就可以成为结算单位，那些故意不注销、不结算的项目公司就逃不过去了。

土地增值税政策的从严，表明中国房地产业又要迎来又一次宏观调控的重大关口，这对房地产企业和房地产市场的影响是重大的。因为土地增值税由预徵方式改为清算方式，将使开发商因为拿地时间不同而导致成本不同，进而使税款金额也不同。拿地时间较早的项目将因为差额巨大而支付巨额的增值税成本，而且拿地越早，捂的时间越长，税费也会越高。所以，在严格徵收土地增值税的情况下，房地产开发企业的净利润会受到较大的影响，而且以往一些以长期囤积土地为获利方式的房地产企业将会面临较大的税负压力，这也可能导致房地产开发商囤地牟利的经营手法难以为继。所以，土地税新政的最大益处是触动房地产开发商将囤积在手的土地变成市场的供应物。根据国土资源部去年4月公布的调查公告，截至2005年初，全国共有闲置土地107.93万亩。正因为房地产开发商已经意识到土地增值税清算对自己的影响重大，所以对该税一直有抵触情绪，该税的执行也遇到了阻力，比如房地产开发商故意馀留尾盘，以规避清算等，最终导致绝大多数地区以预徵方式代替清算。今后房地产开发商想要规避清算已经越来越难，在新政之下，多种情况被列入强行清算之列，包括已转让物业占比在85%以上，销售占比不足85%但剩馀物业已经出租或自用，取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕等。

国家税务总局的土地增值税新政在证券市场也掀起了轩然大波，受“开徵土地增值税”的消息影响，沪深两地的房地产股票全面下挫，1月17日沪深两市的绝大多数房地产股票都被封死在跌停板上，两市的房地产板块指数的跌幅均超过9%。当天，沪深两市的房地产股票纷纷成为做空的主要对象，很显然在当前中国股市一片看涨声中，房地产板块的筹码松动与土地增值税新政的威慑力有直接的关系。如前所述，对于房地产开发企业来说，一旦进行土地增值税的清算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力。如果完全按照规定的累进税率计算，原先拥有大量土地储备上市公司的利润水平会有较大的负面影响。作为本轮行情的一条重要主线，房地产板块由于人民币升值以及价值重估等原因，一直是主流资金重兵驻扎之地，沪深两市的房地产板块指数在本轮行情的涨幅已经接近500%，远远超出两市大盘的涨幅。所以在重量级的政策性利空政策的冲击下，获利盘纷纷涌出兑现。不仅中国内地的房地产股票受到打击，香港的中资房地产股票也同样全线急挫。而且，房地产板块的松动，还对内地股市大盘带来较大的调整压力，近期上证指数在高位出现了大幅震荡走势。不过，实际上土地增值税的新政对一些房地产上市企业的近几年利润不会有太大的影响，原因是从去年年初开始，关于土地增值税的清算传闻已经开始预演，一些大型的房地产上市公司按照国家规定将这部分税款已经作为成本计提，因此在账面上这些房地产上市公司近几年的利润不会有非常大的差异，所以投资者对房地产上市公司的看法也不能够采取一刀切的方法。有了计提的准备金以后，一方面计提资金可以确保房地产开发商在缴纳土地增值税时有充分的资金准备，另一方面当计提金额计入成本扣除项后，土地增值税徵收基数也相应减少。所以，虽然目前资本市场的反应比较强烈，但这是投资者规避短期系统风险的习惯性操作手法，当投资者对房地产上市公司的计提方法等方面的信息有了一定程度的消化以后，市场会逐渐趋于稳定，这几天房地产上市公司的股价已经开始出现回升。

就土地增值税新政对房地产市场的影响而言，目前关注的焦点主要是两个，一是宏观调控的效应，二是对房价的影响。自去年“国六条”掀起了一轮房地产调控以来，税收政策一直是调控的重要政策工具。过去房地产开发商获取土地的成本不高，但房价却一路飙升，于是房地产开发商的投资热情不减，不利于国家宏观调控政策的贯彻。至于对房价的影响，有不少消费者现在担心，大量的土地增值税成本可能会转嫁到房价身上，并造成房价的进一步上涨。从理论上来说，房价与地价或成本是有联系的，开发商持有土地的成本如果增加了，不能够排除会有一部分新增加的成本转嫁到房价上面去，消费者的担心是有一定道理的。但是，为什么开发商在以前土地成本很低的情况下，照样卖高价呢。关键还是市场的需求比较旺盛支撑的。所以，房价走势更多地是由供求关系决定的。由于目前的各种宏观调控政策已经对房地产的需求产生了明显的影响，持币观望的消费者越来越多，在目前的供求关系状况之下，没有需求方认可的房价上涨很难成为市场的主流。