在国庆长假之前，有关部委再出重拳调控楼市，强调对违法违规房企暂停融资和购地，同时“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。专家认为，房地产市场的二次调控，使得房地产开发企业将再次面临资金的压力。
上半程调控未动开发商筋骨
9月29日晚间，国家有关部委分别出台进一步楼市调控措施，其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款，比以往政策更为严厉，因此也被业界视为年内的第二次调控。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，从国家统计局公布的70个大中城市房地产运行情况来看，上半程调控虽抑制了房价过快上涨，但对开发商来说并未伤筋动骨，尤其在8、9月间，各地楼市量价齐升，排队购房现象日渐增多，让决策层不得不考虑“金九银十”传统楼市旺季出现报复性反弹给巩固调控效果带来的不利影响。
从万科公布的8月份销售业绩来看，8月份销售金额较去年同期增加了149%，单月销售过百亿元。正是“不差钱”的底气让万科8月份在深圳、长沙、福州、渖阳等地购入商品住宅用地166.5公顷，购地金额高达78亿元。
9月伊始，土地市场陡然升温，9月2日，广州番禺中心南区一地块被广州城建以楼面价7282元／平方米取得，番禺住宅用地楼板价新高再度被刷新。9月8日，香港九龙仓集团旗下的卓光控股有限公司，一举夺下上海浦东黄浦江沿岸一地块，总价48.28亿元，折合楼板价35490元／平方米，创下浦东住宅用地楼板价新高。此外，万达将武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地收入账下，47公顷的土地总价达76亿元，成为该地区新总价新高。
中原集团研究中心董事程□也认为，房价再次上涨和地价新高被刷新双重因素加速了本次调控政策的出台。
开发商资金压力继续加大
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称，此次调控明确提出，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大监管力度，如有违法违规记录，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等，措辞更为严厉。对开发商而言，这意味著一旦违规就将被切断“银根”，强有力的处罚将起到明显的震慑作用。
统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为－783.6亿元，较一季度末的－405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。从负债来看也不容乐观，这些地产公司上半年负债总额达到7944亿元，较一季度末和2009年末分别增加了601亿元和1260亿元。
一家房地产上市公司高管表示，事实上发行股票、公司债券等融资渠道自去年11月以来就已基本关闭了，万科、招商地产、世茂、苏宁环球等多家房企增发方案都已停止。而且房地产企业获取贷款难度也加大。
长江证券分析师苏雪晶认为，近期虽有保险资金获准进入不动产行业的利好消息，但远水难解近渴。总体上，国内房企的融资渠道正逐步收紧。国家统计局公布的月度数据显示，企业自筹资金在开发资金中所占比重已从年初的34%增加到8月的37%。
据介绍，在资金压力下，一些房企已开始加速多元化融资途径，其中，发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式被广泛应用。据不完全统计，今年以来，房企海外融资超过900亿港元，远超过去3年的平均水平。但房企海外融资代价也十分高昂。从发债的利率看，今年房企发债利率区间已从8%－9%上升至13%－14%。
此次调控政策还要求，“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。程□认为，如果各地加强对此项政策的执行力度，势必对高端住宅项目产生较大的影响，也会进一步挤压开发商的利润空间。
“银十”可能泡汤
在4月份国务院常务会议出台调控房地产市场的四项举措之后，从中央到地方，从国家部委到相关职能部门，一系列调控政策不断出台，在强大的政策压力下，从5月开始，一线城市的房地产市场出现成交量骤减的行情。
国家统计局每月发布的全国房地产运行情况数据显示，到了6月，全国70个大中城市房屋销售价格由5月份的环比上涨0.2%，转为6月份的环比下降0.1%，较5月回落0.3个百分点，出现了近15个月来全国房价环比增幅首次由涨转降。
不过这个数据上的“拐点”并没有持续多久。随著8月的到来，房地产市场似乎看到了政策的“底部”，在买卖双方僵持了将近4个月后，房地产市场好像突然被打了一针强心剂。部分城市房地产市场出现复苏、回暖迹象，不仅成交量明显反弹，价格亦开始企稳，甚至出现小幅上涨。少数城市，如深圳和杭州新建商品房成交量已超过调控之前的水平。许多城市排队购房现象重现。
国家统计局9月发布的数据显示，8月份全国房地产市场明显出现了反弹迹象，包括全国房地产开发投资、商品住宅投资、销售面积、土地购置面积等在内的多项数据都相比7月有不同程度的上涨。
在这轮来势汹汹的反弹行情中，对楼市“报复性反弹”的担忧再次出现。随著传统的“金九银十”消费旺季的到来，楼市回暖的闸门是否会就此打开？
“如果没有9月底突然出台的一系列政策，那么此前市场预计的‘金九银十’行情也许真的就会成为现实。”北京中原地产的一位地产经纪人认为。
事实上，就在新政策出台前的两周之内，北京已经有大量新开项目做好了入市的准备，抓住“金九银十”的契机推盘，推高销量、回笼资金，进而为下一步的开发和调价作准备基本上成为各个开发企业的共识。
悄然变化的市场预期
“在‘金九’已经有所保证的情况下，再一鼓作气拿下‘银十’，再加上8月的成交量反弹，连续3个月的成交回升极有可能会对市场预期产生巨大的影响。根据以往成交量推高房价的市场规律，随著成交量的攀升，房价也会重新走入上升的轨道。”河南浩华置业集团董事长张建新说，就在这样的时间节点，新的调控政策出炉了，这对市场预期的影响将会非常大。
“29日晚的楼市调控，在很多人看起来并没那么严厉，看似只是重申旧的政策，但其中传达出的很多信息将会对市场预期产生显著的影响。”杨红旭表示。
其实，就在9月29日契税、房贷、限售等政策或指导意见出台的第二天，深圳市就紧急下发了《关于进一步贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的补充通知》。根据29日晚各部委发布的调控精神，深圳市在这份通知中制定了更加严格的限购政策，暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。不少专家认为，继北京和深圳后，严格的限购政策很可能还会在上海、杭州等地出现。
杨红旭表示，在这样严厉的政策调控下，一线城市的成交量势必受到较大的影响，四季度市场再度降温，房价微跌的可能性大增。
“房价上涨的动力有可能会随著新政策的执行而减退。”这种市场预期也逐渐开始在普通的购房者当中蔓延。
一位叫做陈凯的北京购房者透露，9月30日当天，他先后接到了此前看过的五、六个楼盘打来的销售电话，邀请他在假期看房。销售人员突如其来的热情在陈凯看来是政策加力“逼”出的结果。在这种情况下他决定“再等等”，毕竟不断出台的政策显示出决策层遏制房价的决心，房价很难“只涨不跌”了。
逐渐深化的地产调控
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，政策力度空前，对人们的心理预期起到了正面的引导，有希望使房价出现理性回归，但目前还没有办法准确量化出政策可能对成交量以及房价所造成的影响。后市如何要看调控政策接下来的走向，以及现有政策的执行效果。
业内人士普遍认为，不断丰富和完善公共租赁住房政策、房地产税试点，以及对银行、开发企业、房产经纪等机构监管的进一步加强，将成为下一阶段房地产调控的主要调控方向。
今年4月以来，国务院总理温家宝和副总理李克强已经先后多次强调了增加保障性住房、坚持房地产调控的重要性。9月30日晚，在人民大会堂举行的国庆招待会上，温家宝总理在讲话中再次提到：增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。
杨红旭表示，对于房地产价格，从去年12月份“遏制部分城市房价过快上涨”到最近的“保持房地产价格的合理和稳定”，表述上的变化既反映出房地产调控已经取得的成绩，也反映出调控逐渐向更深层次发展的趋势。
楼市或再次陷入观望期
北京链家地产副总裁林倩认为，新政策在国庆黄金周之前出台，将使第二波观望迅速形成，成交量有可能出现急刹车，很可能成为最近几年来最“冷”的黄金周，市场将再度回归理性。
多家机构分析师也表示，新政策的出台将使得购房者“主动”或者“被动”的陷入观望。
政策中关于首套房屋首付30%的规定、关于契税和个人所得税优惠的取消都将增加购房成本，影响购房人的购房计划；而房产税、保障房的增加将影响市场对房价上涨预期，使得购房人主动推迟购房计划。开发商在资金压力下，或不得不再次采取促销手段回笼资金。
杨红旭也认为，这一波紧缩型调控后，房地产市场将再度降温，10月份的市场表现将比9月份差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比8－9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整和小幅下跌为主基调。
多家券商纷纷出具报告认为，新政策抑制房价上涨有利于地产股价企稳，尽管被认为是重大利空的房产税政策尚未公布，但从8月中旬开始，地产股股价普遍出现了15%左右的回调，已基本反映了对二次调控的预期，或将触底反弹。
在节前最后一个交易日，沪深两市地产板块低开高走呈现一个反弹逆转的行情，收盘时大智慧房地产指数上涨3.75%，保利、万科、招商、金地四大地产龙头公司股价涨幅均超过5%。
上半程调控未动开发商筋骨
9月29日晚间，国家有关部委分别出台进一步楼市调控措施，其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款，比以往政策更为严厉，因此也被业界视为年内的第二次调控。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，从国家统计局公布的70个大中城市房地产运行情况来看，上半程调控虽抑制了房价过快上涨，但对开发商来说并未伤筋动骨，尤其在8、9月间，各地楼市量价齐升，排队购房现象日渐增多，让决策层不得不考虑“金九银十”传统楼市旺季出现报复性反弹给巩固调控效果带来的不利影响。
从万科公布的8月份销售业绩来看，8月份销售金额较去年同期增加了149%，单月销售过百亿元。正是“不差钱”的底气让万科8月份在深圳、长沙、福州、渖阳等地购入商品住宅用地166.5公顷，购地金额高达78亿元。
9月伊始，土地市场陡然升温，9月2日，广州番禺中心南区一地块被广州城建以楼面价7282元／平方米取得，番禺住宅用地楼板价新高再度被刷新。9月8日，香港九龙仓集团旗下的卓光控股有限公司，一举夺下上海浦东黄浦江沿岸一地块，总价48.28亿元，折合楼板价35490元／平方米，创下浦东住宅用地楼板价新高。此外，万达将武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地收入账下，47公顷的土地总价达76亿元，成为该地区新总价新高。
中原集团研究中心董事程□也认为，房价再次上涨和地价新高被刷新双重因素加速了本次调控政策的出台。
开发商资金压力继续加大
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称，此次调控明确提出，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大监管力度，如有违法违规记录，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等，措辞更为严厉。对开发商而言，这意味著一旦违规就将被切断“银根”，强有力的处罚将起到明显的震慑作用。
统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为－783.6亿元，较一季度末的－405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。从负债来看也不容乐观，这些地产公司上半年负债总额达到7944亿元，较一季度末和2009年末分别增加了601亿元和1260亿元。
一家房地产上市公司高管表示，事实上发行股票、公司债券等融资渠道自去年11月以来就已基本关闭了，万科、招商地产、世茂、苏宁环球等多家房企增发方案都已停止。而且房地产企业获取贷款难度也加大。
长江证券分析师苏雪晶认为，近期虽有保险资金获准进入不动产行业的利好消息，但远水难解近渴。总体上，国内房企的融资渠道正逐步收紧。国家统计局公布的月度数据显示，企业自筹资金在开发资金中所占比重已从年初的34%增加到8月的37%。
据介绍，在资金压力下，一些房企已开始加速多元化融资途径，其中，发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式被广泛应用。据不完全统计，今年以来，房企海外融资超过900亿港元，远超过去3年的平均水平。但房企海外融资代价也十分高昂。从发债的利率看，今年房企发债利率区间已从8%－9%上升至13%－14%。
此次调控政策还要求，“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。程□认为，如果各地加强对此项政策的执行力度，势必对高端住宅项目产生较大的影响，也会进一步挤压开发商的利润空间。
“银十”可能泡汤
在4月份国务院常务会议出台调控房地产市场的四项举措之后，从中央到地方，从国家部委到相关职能部门，一系列调控政策不断出台，在强大的政策压力下，从5月开始，一线城市的房地产市场出现成交量骤减的行情。
国家统计局每月发布的全国房地产运行情况数据显示，到了6月，全国70个大中城市房屋销售价格由5月份的环比上涨0.2%，转为6月份的环比下降0.1%，较5月回落0.3个百分点，出现了近15个月来全国房价环比增幅首次由涨转降。
不过这个数据上的“拐点”并没有持续多久。随著8月的到来，房地产市场似乎看到了政策的“底部”，在买卖双方僵持了将近4个月后，房地产市场好像突然被打了一针强心剂。部分城市房地产市场出现复苏、回暖迹象，不仅成交量明显反弹，价格亦开始企稳，甚至出现小幅上涨。少数城市，如深圳和杭州新建商品房成交量已超过调控之前的水平。许多城市排队购房现象重现。
国家统计局9月发布的数据显示，8月份全国房地产市场明显出现了反弹迹象，包括全国房地产开发投资、商品住宅投资、销售面积、土地购置面积等在内的多项数据都相比7月有不同程度的上涨。
在这轮来势汹汹的反弹行情中，对楼市“报复性反弹”的担忧再次出现。随著传统的“金九银十”消费旺季的到来，楼市回暖的闸门是否会就此打开？
“如果没有9月底突然出台的一系列政策，那么此前市场预计的‘金九银十’行情也许真的就会成为现实。”北京中原地产的一位地产经纪人认为。
事实上，就在新政策出台前的两周之内，北京已经有大量新开项目做好了入市的准备，抓住“金九银十”的契机推盘，推高销量、回笼资金，进而为下一步的开发和调价作准备基本上成为各个开发企业的共识。
悄然变化的市场预期
“在‘金九’已经有所保证的情况下，再一鼓作气拿下‘银十’，再加上8月的成交量反弹，连续3个月的成交回升极有可能会对市场预期产生巨大的影响。根据以往成交量推高房价的市场规律，随著成交量的攀升，房价也会重新走入上升的轨道。”河南浩华置业集团董事长张建新说，就在这样的时间节点，新的调控政策出炉了，这对市场预期的影响将会非常大。
“29日晚的楼市调控，在很多人看起来并没那么严厉，看似只是重申旧的政策，但其中传达出的很多信息将会对市场预期产生显著的影响。”杨红旭表示。
其实，就在9月29日契税、房贷、限售等政策或指导意见出台的第二天，深圳市就紧急下发了《关于进一步贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的补充通知》。根据29日晚各部委发布的调控精神，深圳市在这份通知中制定了更加严格的限购政策，暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。不少专家认为，继北京和深圳后，严格的限购政策很可能还会在上海、杭州等地出现。
杨红旭表示，在这样严厉的政策调控下，一线城市的成交量势必受到较大的影响，四季度市场再度降温，房价微跌的可能性大增。
“房价上涨的动力有可能会随著新政策的执行而减退。”这种市场预期也逐渐开始在普通的购房者当中蔓延。
一位叫做陈凯的北京购房者透露，9月30日当天，他先后接到了此前看过的五、六个楼盘打来的销售电话，邀请他在假期看房。销售人员突如其来的热情在陈凯看来是政策加力“逼”出的结果。在这种情况下他决定“再等等”，毕竟不断出台的政策显示出决策层遏制房价的决心，房价很难“只涨不跌”了。
逐渐深化的地产调控
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，政策力度空前，对人们的心理预期起到了正面的引导，有希望使房价出现理性回归，但目前还没有办法准确量化出政策可能对成交量以及房价所造成的影响。后市如何要看调控政策接下来的走向，以及现有政策的执行效果。
业内人士普遍认为，不断丰富和完善公共租赁住房政策、房地产税试点，以及对银行、开发企业、房产经纪等机构监管的进一步加强，将成为下一阶段房地产调控的主要调控方向。
今年4月以来，国务院总理温家宝和副总理李克强已经先后多次强调了增加保障性住房、坚持房地产调控的重要性。9月30日晚，在人民大会堂举行的国庆招待会上，温家宝总理在讲话中再次提到：增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。
杨红旭表示，对于房地产价格，从去年12月份“遏制部分城市房价过快上涨”到最近的“保持房地产价格的合理和稳定”，表述上的变化既反映出房地产调控已经取得的成绩，也反映出调控逐渐向更深层次发展的趋势。
楼市或再次陷入观望期
北京链家地产副总裁林倩认为，新政策在国庆黄金周之前出台，将使第二波观望迅速形成，成交量有可能出现急刹车，很可能成为最近几年来最“冷”的黄金周，市场将再度回归理性。
多家机构分析师也表示，新政策的出台将使得购房者“主动”或者“被动”的陷入观望。
政策中关于首套房屋首付30%的规定、关于契税和个人所得税优惠的取消都将增加购房成本，影响购房人的购房计划；而房产税、保障房的增加将影响市场对房价上涨预期，使得购房人主动推迟购房计划。开发商在资金压力下，或不得不再次采取促销手段回笼资金。
杨红旭也认为，这一波紧缩型调控后，房地产市场将再度降温，10月份的市场表现将比9月份差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比8－9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整和小幅下跌为主基调。
多家券商纷纷出具报告认为，新政策抑制房价上涨有利于地产股价企稳，尽管被认为是重大利空的房产税政策尚未公布，但从8月中旬开始，地产股股价普遍出现了15%左右的回调，已基本反映了对二次调控的预期，或将触底反弹。
在节前最后一个交易日，沪深两市地产板块低开高走呈现一个反弹逆转的行情，收盘时大智慧房地产指数上涨3.75%，保利、万科、招商、金地四大地产龙头公司股价涨幅均超过5%。