就在这样一个微妙的关口。政府在关注市场反应;市场在密切关注政府，看会不会继续出台打压政策。业内人士认为，这样一个局面还要僵持几个月。据传，国家责令上海市政府拿出国务院“意见”的实施细则，将房产市场每年增幅控制在10%以内就算完成任务。
“只要房价上升还很快，政府就会不断出台各种政策。”此时，这种说法代表整个上海房地产界的共识。有的开发商表示，就算控制在10%以内，我们就做好过两年苦日子的准备。
每平方米六万元
就在6月前，金茂大厦花园南几百米处，也就是这个浦东所有标志性建筑所在的广场南侧，环绕着已经建成或封顶的十余栋四十余层高的建筑，纯住宅。其中靠内侧的三幢大楼──盛大金盘正在销售中，三幢楼顶部圆盘的贴面全由24K的黄金制作。房屋售价40000～60000元/平方米，户型的建筑面积在120～300多平方米之间，由此计算，一套房子的价格至少500万元，最多要1600万元。这不由不使人计算，若以1000万元为均价，10套这样的房屋价格就超过了亿元，这里400余套住房所积累的价值已经超过40亿元。40亿元在上海证券交易所是什么概念？40亿元可以换市场上超过8亿元的流通股。8亿元的股票，算得上一个相当大的大盘股了。1000个点位里有200个5点，也就是说，只要有200个盛大金盘，就可以买下中国所有上市公司的流通股了。
实际情况的确如此，在盛大金盘边，一座座高耸云天的楼盘拔地而起，户型多南北贯通，向北，是金茂大厦和东方明珠构成的现代中国景观;向南是黄浦江的自然风景，所有这一切，都有真金实银的价值。近10万平方米建筑面积的鹏利海景和汤臣国宝等大盘比盛大金盘的位置更靠近黄浦江，容积率也正在我们假设的40层附近，鹏利海景价格尚未公开，但宣称一定会比盛大金盘卖得贵。而汤臣海景则报出10万元/平方米天价。如此多的豪华住宅环卫着气势恢弘的金茂大厦，一栋就顶得上几家上市公司。
是金融中心还是地产中心
上海立志于成为全球的金融中心，但有一段时间，深圳交易所不允许发行新股，上海也并不能一举做大。国际游资对人民币升值虎视眈眈，因为金融不开放，也只能押宝内地资产，于是从上海的房地产入手。上海12年来建国际金融中心的梦想，从来没有像现在这样尴尬过。金融保险业在上海的增长贡献率一直低位徘徊，2001年金融保险业增长率只有2.1%，2002年甚至零增长。2003年增速有所加快，但仍低于第三产业和全市GDP的增长速度。连续几年的低速增长，使金融保险业在GDP中的币种由2000年的16.7%下降到了10.1%,远低于“十五”规划中18%的要求。4月18日，央行第二总部落户上海，给人以希望，但也仅仅是希望而已，因为没有创新的金融产品，没有资本市场的全面开放，全国乃至世界的金钱为什么要在上海交易呢？
金钱逐利的本能却在上海的房地产里找到了答案。有人依据上海住宅存量房两亿平方米计算，若以万元为均价，上海的房地产总价值达到了两万亿元。上海人均住房使用面积20.4平方米，换算成建筑面积接近30平方米。常住人口接近1800万，由此可以换算出上海的住宅建筑面积将近5亿平方米，按万元每平方米的价格，整个上海的房地产累计价值达到5万亿元。如果我们按最严格的，可能得出最小数字的上海户籍人口1352万，使用面积转建筑面积系数1.33计算，上海存量房的建筑面积仍达到3.67亿平方米，在此基础上，若再严格地按照上海市公布的住宅商品房平均销售价格6385元计算，也能得到一个2.4万亿元的数字。
只有看的份
在浦东，2号地铁线接近起始站的地方有一个巨大的人工公园，建于世纪之交，因此取名世纪公园，公园周围是高达30余层的景观高楼带。现在，能看到公园的房屋价格每平方米2万元，看不到公园的1.5万元。房地产中介多如牛毛，密布在高楼大厦之间，提示路人两个月前炒楼的辉煌。据房产中介讲，这里的楼盘挂牌价格下降了10%，因为没有生意，还看不出具体变化。世纪公园建成的时候，这里的楼盘均价不过4200元，去年底涨到了17400元，二三月份又狂涨了2000～3000元，现在，价格也就是回到了2004年底的水平。
炒房最剧烈的地区多集中在交通结点上，一条地铁线的修通往往带来一大片地产升值。但上海的独特之处还在于炒家们对景观概念的执着。去年10月房展会上，北外滩区域出现了总价838万元的景观房，单价达到每平方米4万元。11月房展会上，纪录被打破，一套总价达到1300万元、每平方米单价为5万元左右的北外滩“天价”房引起轰动。很快，黄浦江畔江景房的最高售价升到了每平方米8万元，总价升至5000万元。价格越高，买家似乎越踊跃，很短时间内，轰动了上海的12套天价江景房就售出了一半。
一个上海人，2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为5万元，而一套外环内的住房动辄百万，本地人买房几乎没有可能。采访中，大多上海人都表示他们是房价上涨的旁观者，“只有看的份!”房价即使下降10%和20%，仍在普通市民的购买力之外。
真能与国际接轨
高端需求主要来自国际上，在投资上海房地产的时候，他们首先参照的是国际市场的价格。热炒江景房的时候，有人拿旧金山做参照，那里，一般可以看到海景的房屋，售价基本都保持在每平方米1万美元的价格。开发商或许正是受到启发，给他们的顶级江景房定价。今年的香港住宅均价在5500～6000港币/平方英尺，折合人民币50000～60000元/平方米，而在地产价格的巅峰，住宅均价曾摸高至约10万元/平方米。SARS过后，香港楼市飙升，平均升值了60%～150%，香港房价至高点香港岛南区的山顶区，已逼近20万元/平方米。上海楼市的另一个参照是台北，均价35000元/平方米。而一些中心区域的物业约合人民币72000元/平方米。东南亚第三个可成上海未来参照的区域是新加坡，那里房屋均价在3万元/平方米。更远的参照是纽约，那里是本轮全球房地产炒作的龙头，10年间曼哈顿地产价格上升近4倍，公寓楼价格平均水平提升到1万美元/平方米。
如果以以上城市做比价，再考虑上海的人均国民产值4000美元，上海房价的上涨有其合理的一面。但比价上，新加坡与中国的香港、台湾地区均超上海六七倍，上海房价1万元，比价上就不合理。3年前，香港豪宅的价格还是上海的8倍，但到今年已经只是3倍，并且这个差距还在不断缩小。
提到上海地产，专家们经常提及的是香港地区和日本地产泡沫。但上海显然与那些国家和地区的泡沫不同，日本和香港地区，都是在接近了工业化国家后发展速度放缓，而资产价格?x不住车，反而加速，引起价格与价值高度背离。上海却是在发展之中，依赖的是长三角、长江流域乃至全国的发展。理解上海的地产价格，需要的还是本地的智慧，游资越来越膨胀，四处寻找出口，先是邮票市场，再是股票市场，再是艺术品市场，再是房市，一浪浪炒高。在这样一个资金四处游走，越聚越多的市场，需求永远是增长的，只要控制好供给，这个市场就会波动着发展下去。相对着看邮市和股市，也正因控制不好供给，一蹶不振下去。
五年内不看好上海楼市
自从房产新政实施以来，身处上海楼市的最前沿，这些房产中介们深刻感受到上海楼市“冬天”将至的寒意，这还不过是冰山一角。自从房产新政实施以来，上海楼市成交量锐减，1.4万家房产中介的生存环境骤然恶化，裁员、缩减规模、关门歇业，成了业内最热门的话题。
几乎所有的房产中介对于上海楼市曾经的黄金岁月都留恋不已。“过去几年，房子根本不愁卖。对于我们来说，收到好的房源远比寻找买家更重要。”领富房屋的一位工作人员表示，“那个时候，我们都忙不过来，只看到房价在噌噌地往上涨。”
“五年内我不看好上海楼市，”一业内人士直言不讳的表示，现在不是能不能续写投资神话的问题，而是值不值得投资的问题。上海楼市在短期内已经失去了投资价值。对于房产新政实施后上海楼市的未来，业内外存在着极大的争议。近期一些对立观点的尖锐化，让人隐隐感觉到上海楼市正游走在危险的边缘。
SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹说:“市场低迷的状态如果再持续两三个月，恐怕就会出大问题了。有些资金紧张的企业可能就会率先降价卖房，但是越降老百姓越不敢买。因为现在主要是期房销售，买房的人会担心项目烂尾，到头来钱房两空。楼市一旦崩盘，就会进入恶性循环。”不过，面对这种压力，一些开发商已经开始积极应对。世茂股份董事会秘书葛卫东表示，当前开发商最大的压力不是资金压力，而是根据政策的调整重新进行战略布局的压力。这种战略布局的调整是一个长期性的规划，如果调整得好，就能获得更好的发展，如果调整得不好，后果就很难说。
未来开发商的开发方向将随着政策，转向中低价房开发。结构性调整是上海楼市回归理性的主要方式。