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2010年何时是日本买房最佳时机
日期: 2010/02/19 16:05 阅读: 970

  2008年秋季以来,日本不动产建设公司倒闭,经营不善等新闻接连不断。公寓卖不出去,2009年4月份东京圈的签约率为64.7%,连续2个月下降。

  对于买方来说,连续不断降低的房价,是不是意味着可以花更少的钱买一套房子呢?房价是否真的下降了?

  据东京Canty市场调查部的中山登志朗介绍,房价居高不下的原因很简单,“确实降价的房屋在不断增多,不过不用降价按原价照样能卖出去的房子也很多。所以,房价居高不下。”

  听说,在样板房的价格上讨价还价的情况没有记入统计之中,以高价卖出的房屋反映在了数据上,而降价的房屋则没有反映在其中,这也是上图价格同实际价格有出入的原因。

  还有很多房价下跌的原因,比如说使用面积减少,或是房屋布局条件不好等。所以降价的只是有限的一部分房屋,而并不能代表全部。

  据中山说:“价格下降的房产实际上是那些定价和实际价值本来就相差甚远的房产。所以那不是降价,而是正常回归。当然今后可能会受地价下降的影响,整体房价会出现降低的趋势。不过想买到价值和价格相一致的房屋,还需要等待一些时间。”

  东京圈内平均百户以上的公寓从买地到交货需要1年以上。如果户数再增多的话,花费3年以上的时间也不为奇。最快也要在半年以后才能看到现在市场上的低价房价。如果希望单从价格上反映价值,至少得等1年以上。

  然而购买房屋时,不单要考虑价格因素,还有其他的因素需要考虑。

  住宅专家山下和之说:“价格,利率,税金,市场这4个因素综合考虑达到平衡点的时候才是买房的最佳时机。1999年到2000年间低利率,低价格的大环境是买房的好时机,2009年也接近这个平衡。利率方面与1999年相比,现在的住宅贷款利率比较高,优待政策还可以,所以实际的利率应该比1999年低。这样算的话实际上现在比1999年更适合买房。今年和明年将是税收制度上比较优惠的一年。从市场上来看,2009年的房屋供应量是1999年的一半,从现在的经济形势来看,买房人不会很多,从供需平衡上来看,现在买房肯定是买方受益。

  买房最终得考虑价格因素,山下和中山都认为买房时期为时过早。

  山下预计买房必须到年末以后,考虑到最近一些大型房产公司开始购入土地,并意图提供新房。有实力的大公司将会以低价购入土地,等市场需求量增加的时候才会考虑继续供给房屋。如果土地价格下跌,那么房屋的价格也不会太高。

   6月份之后可以进行长期优良住宅制度的认定,而年末时正是能买到高质量房屋的良好时机。2009年10月1日之后,即使一些小公司在实施住宅瑕疵担保履行法时被迫倒闭,但是在房屋的性能方面会有一定的保障,对于买方来说这是一个好消息。利率也有可能上涨,因此综合考虑今年买房还是在年底买比较合适。

  现在是以房屋质量取胜的时候。住房价格下跌,随之而来的就是大量的劣质房屋。即使是同样价格,质量也是两极分化。据建筑家确井民朗介绍说:“如果说以前的房屋是松竹梅三个层次都有的话,现在就只有松和梅了。也就是只有好的和差的两种。”

  如果说真的有“便宜房屋”,那么在买房的时候就一定要有识别劣质房屋的眼力。

   上表总结的是优良房屋的几点因素。6点全部都是关于房屋本身质量的。在购房时,很容易被样板间的豪华蒙蔽了眼睛,而实际上买房时更应该考虑的是细节之处。

  确井介绍了2条买房时必须重视的要素。第一条是地理位置。他说:“请大家买那些离地铁站步行10分钟就能到达的独栋住房。如果买公寓,请买那些离车站附近的喧嚣闹市步行3分钟以外,不超过8分钟的公寓。最理想的是离车站步行需要5分钟的距离。”

  离车站步行需要5分钟的的公寓,易卖易租。在时下这个不安定的环境下,买房时也要考虑到未来万一要卖房的情况。

  其次退休之后也是需要考虑的因素。

  “即使还完了房贷,住的话还必须交管理费等。退休后即使能拿到国家的全额退休金,也必须要考虑退休后没有足够资金还必须支付这些费用的情况。所以,买房时请考虑到退休后的各种情况。”

  所幸,现在房价在酝酿下跌,真正购房之前我们还有足够的时间进行准备。利用这个时间好好培养一下作为买方的眼力,做一个长远的资金计划。

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