第一财经周刊
棕榈岛、七星级豪华酒店、热带室内滑雪场、填海造岛 不要以为这是在说迪拜。在11月25日之前，这里的地产投资广告、酒店旅游推广、甚至官方媒体踌躇满志的宣传中，这些迪拜的符号还随处可见。
这里是三亚。
现在，只要沿着三亚市的亚龙湾、海棠湾和清水湾走下来，全球顶级酒店就尽收眼底了。
就连在上海新天地已经停工的那两家酒店—朱美拉酒店和希尔顿酒店管理公司旗下的康莱德酒店，这两个奢华酒店的标志性品牌现在又一并出现在三亚，拟定由前者管理的酒店有两座正在建设，由后者管理的一座酒店，也已经于今年开始动工。
这些顶级酒店纷至沓来，这还不算打着高端度假旗号、为全中国富人准备的海景豪宅。这些让三亚这座位于中国最南端海岛上的热带小城多少有些眩晕，他们希望自己如同迪拜一样：这意味着阔绰的游客和投资客，意味着商业奇迹、吸金沃土。
那些阿拉伯人打算把曼哈顿甚至全世界都搬到迪拜，蜂拥三亚的地产商们的想法似乎很简单—把迪拜搬到三亚。一家名为凤凰岛国际会议中心的地产商准备把“帆船酒店”的形象移植过来，也有人希望把蜈支洲岛和凤凰岛变成那个极尽奢华、人工制成的“棕榈岛”。一位酒店管理者甚至希望，能像迪拜那样，也在这片热带沙滩建起一座豪华的室内滑雪场来。
当然，以后他们也许不会这么认为了，迪拜世界发生偿付危机，迪拜泡沫的破裂会让他们更现实一点。
但至少到现在还没有什么能阻挡资本和豪华酒店涌向这里的热度。从1990年代到现在，亚龙湾一共建起了19家高星级酒店，而仅在海棠湾“国家海岸”，未来几年五星级以上的度假酒店就将达到18家；在珍珠海岸的香水湾、土福湾和清水湾三大湾内，已规划至少25家五星级以上度假酒店。仅今年前10个月，海南省房地产开发投资即完成投资额219亿元。
海南省政府这一次似乎已经下定决心，阳光和沙滩才是这个亚热带岛屿的核心资产。
作为中国为数不多的“经济特区”之一，海南一直踌躇于发展的方向。之前，中海油公司董事长卫留成2003年10月调任海南，这个热带海岛一度展露出它的工业“野心”，吸引了中石化、中海油、华能集团、国电集团、南方电网等公司，陆续引入了800万吨炼油、东方1-1气田、80万吨化肥、60万吨甲醇、100万吨纸浆等大型项目。
现在的海南终于停止了摇摆。海南建立国际旅游岛战略规划方案已经上报给国务院。
对海南来说，这显然谈不上是一个最好的时机来大兴土木，迪拜危机爆发，全球的地产商和银行都还心有余悸。
好在他们发现了一个海棠湾。
在以前，三亚最美的地方当属距离市区半小时车程的亚龙湾。这片绝佳的海滩上排列着16家豪华酒店。最早的一家是中粮集团引入的凯莱大酒店，1996年开业时的场景还深深印在许多人脑海里。人们睁大眼、张大嘴巴看着宽敞通透的大堂，质朴的地砖，身着花哨工作服的侍者，还有那些穿休闲服受邀前来的香港嘉宾 而在2008年3月开业的丽思卡尔顿属于最后一拨海景大酒店。此后，新的酒店依然层出不穷—只是如今都排在了第二梯队，不能紧挨着海滩了。
在三亚的东面，往博鳌的方向去，是拥有21公里沙滩的海棠湾—比亚龙湾要长出好几倍。现在，在这片被三亚市政府赋名为“国家海岸”的沙滩上，包括凯宾斯基、香格里拉、逸林希尔顿、喜来登、费尔蒙在内的13座酒店的工地已经搭起，为了方便酒店施工，海棠湾管委会迅速修起了一条自北向南的高速道路。海棠湾管委会也已经公示，明年海棠湾重点配套项目共有69个，计划投资119.5亿元。而按照海南旅游部门的预计，20年之内，海棠湾将拥有超过40家顶级酒店和度假村。
这些酒店的客房数、接待游客的能力，将数倍于亚龙湾酒店1万余间的规模，问题是，它们将去哪里抢来增量的客?源？
三亚希望能吸引到更多来自中国内地的游客。经济危机使得2009年来三亚打高尔夫球的韩国人少了一些，但这似乎并没有妨碍内地游客的增长。三亚旅游产业发展局的数据显示，2008年三亚吸引了600万名游客，比2007年增长了12%，比2006年增长了约30%。
对三亚和海南省政府来说，也许还有更大的野心，他们希望这个梦想成为“迪拜”的城市，能和印尼的巴厘岛、泰国的普吉岛一争高下。
当年 上海家化和李嘉诚均看好海棠湾，但几经谈判后，三亚市政府决定自己开发。他们请了三家国际著名规划公司，并派出官员赴国际著名热带旅游岛去考察。现在，海棠湾成为海南整个“国际旅游岛”规划的一个重要部分。
显然，三亚和海南省政府也意识到，光靠那些奢华的酒店还不足以吸引游客的到来。除了要改变落后的服务，让那些黑导游、缺斤少两的海鲜小贩销声匿迹之外，政府还应该做点什么。
海南省政府投入了超过300亿元的资金到海口—屯昌高速公路、东环铁路等项目，改善景区的基础设施。此外，在豪华酒店之外，在98.78平方公里海棠湾的整体规划中，会展中心、高尔夫球场、海洋公园、温泉基地一应俱全。最近又有一个大的项目落户海棠湾—拥有一流医疗设备的中国人民解放军总医院（301医院）海南分院。可以想见，未来这是吸引诸如国家机关以及大公司员工前往疗养的一个高端医疗保健噱头。
海南更看重的是另一个更有消费价值的游客群体：过境旅客。按照《海南国际旅游岛规划纲要》（征求意见稿）的说法，海南争取的将是以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。在筹划海口、三亚、琼海、万宁等城市市内免税店的同时，年初，由政府和海南相关部门组成的联合调研组前往巴厘岛、冲绳岛、济州岛等地考察了“国际旅游岛”的运营模式。
免税和博彩概念是海南国际旅游岛的规划方案中收获眼球最多的。海南省政府希望国人“离岛免税”的政策能够帮助海南迈出“购物天堂”的第一步。目前在高端度假人群最为集中的三亚，只有丽思卡尔顿有一家LV的专卖店，而据三亚湾红树林方面介绍，在三亚湾红树林度假酒店规划的运河商业街中，将来会引进一些一线奢侈品牌。中免集团三亚市内免税店，也已经在9月1日开门揖客。
从国务院自年初至今接连批准了7个区域规划来看，海南国际旅游岛有望在年内获批并无太大的悬念。不过，发展博彩项目等颇有争议的建议最终能否纳入规划文件，现阶段尚是未知数。
如果没有这些豪华酒店存在的话，三亚这座城市和任何一座中国的内陆城市也没有太多的不同，在市区的大街上跑着普通出租车和公交车，让人侧目的是为数众多的在摩托车一侧焊接了一个载人座位的摩的。
中国持续的经济增长给三亚带来的游客治愈了1990年代初房地产泡沫留下的伤疤，三亚的梦想被重新点燃。蜈支洲岛、凤凰岛的老板们，高尔夫球场和豪华游艇的经营者们，还有市区街边准备宰客的商贩们，都在调整着自己的神经，准备迎接12月开始的一年一度马上就要涌起来的最高潮。
那些豪华酒店的建设者，则需要舍家来到这里，一待两三年，期许通过一座中国最奢靡的酒店来从这座越来越high的城市分一杯羹，甚至是实现一些个人的理想。尽管他们现在面对的，只有一片工地和一摞规划图。
“我曾经做过烂尾楼，很想完整做一件事。人的一生做不了很多事。”负责海棠湾酒店项目的中国希格玛有限公司副总裁徐晓东说。他带领的希格玛下属控股公司长岛旅业的项目团队在海棠湾的工地旁搭建了两排二层的建筑，整日紧张地讨论部署，因为11月30日就是他们正式开工的日期。
中粮集团1995年领衔开发亚龙湾的成功吸引了国内外资本关注海棠湾。最早上海家化曾试图主导海棠湾的一级开发，后来来自香港的李泽楷也加入了争夺。但是对于三亚市政府来说，这些资本的要价太高，加上三亚市的财政状况逐步得到改善，三亚市政府遂决定自主进行一级开发。
2007年6月，希格玛公司以挂牌的形式拍得海棠湾8块土地中的7号地，289亩。希格玛迅速通过以酒店咨询见长的浩华管理顾问公司做了调研，之后与11家酒店管理公司接洽，逐步筛选，最后与喜达屋达成一致意见。徐晓东说，他们的面积可以做700间客房，根据经验，他们决定做两家酒店—喜达屋旗下的喜来登和豪华精选。
喜来登酒店是当年第二家在亚龙湾上落户的酒店，也是亚龙湾酒店高房价的始作俑者。在喜来登酒店建设过程中地价就翻了数倍，酒店投资者将房价提高至逾千元，结果客人数目非但未减少，反而一房难求，甚至可以拒绝给团体客人以优惠。但现在，喜来登在亚龙湾多了家化万豪、铂尔曼、希尔顿、丽思卡尔顿等竞争对手，已经不复当年盛况，它们志在于海棠湾再现辉煌。
为了让旗下索菲特品牌进入海棠湾，雅高酒店集团出让了50%的管理费和每年的分红。这是一场发生在2008年年底的竞标，业主方几乎接触了所有知名的酒店品牌，雅高通过仲量联行递出标书，管理费的价格被竞标各方压得很低很低，而索菲特以更优惠的价格入驻海棠湾。后来，50%的管理费—在三亚几乎所有酒店管理集团都遇到了这样的情况—这几乎成为不成文的规定。
在三亚投资最大的是张宝全的今典集团。2005年，他在亚龙湾拍下一块地，建成了今天的亚龙湾红树林度假酒店。这座8个月时间即告完工的酒店在开业第二年就实现了盈利，2008年销售收入达到两亿元，毛利率达到62%。
这一成绩开始鼓励他在三亚投下更大的手笔。在海棠湾，今典集团拍了323亩地建设三亚第一个超七星级酒店红树林费尔蒙酒店，预计2011年开业；在三亚湾，今典还有一个更庞大的项目—三亚湾红树林度假酒店，这座拥有5400间客房，规划有运河商业街、会展中心、公寓式酒店和水上乐园等项目的酒店一旦建成，将成为全球最大的酒店。
大连万达则是首次进入三亚，这家公司在2007年4月拍走了海棠湾6号地，如今在这块地上的两家酒店已经开工建设，这两个酒店的管理方是五星级的希尔顿逸林酒店和希尔顿首次引入中国的超六星级酒店品牌康莱德。
今典和万达、希格玛它们这些第一批参与投拍的开发商花的代价在每亩100万元左右。“当时这个价格被认为是天价。”今典下属三亚红树林旅游文化地产开发有限公司副总经理陈浦说。
那是2007年4月，三亚市政府共挂牌了8块地，但是并不是所有开发商都看好海棠湾这个当初除了沙滩一无所有的地方。第一次拍卖只拍出6块地，两块土地流拍。现在他们应该会为自己当初的决定后悔了，因为到2009年10月拍第11号地的时候，成交价格已经超过了每亩300万元。海棠湾的一期规划沿海岸线共有12块地，现在政府手里只剩一块地了，开发商的狂热让市政府相信这块地还可以卖出好价钱。
与海棠湾云集多家开发商不同，在位于陵水县的清水湾，只有一个开发商雅居乐，当然，还有一个合资方摩根士丹利，后者通过交易获得了清水湾雅居乐项目30%的股权。这个投资200亿元的地产综合体涵盖6家包括朱美拉、希尔顿等品牌在内的高端酒店，以及高尔夫球场、住宅、别墅、游艇会等多个项目。
清水湾被三亚市政府描述为“大三亚”的核心，清澈的海水和细白的沙滩足以让清水湾媲美亚龙湾和海棠湾，只是与后两者相比，清水湾离三亚市区要远一些，大概一个小时车程。雅居乐方面认为来三亚度假或者买房的人更在乎的是沙滩，而不是市区，况且亚龙湾和海棠湾的规划中都没有居住功能，只有清水湾这里有：商业街、高尔夫球场、游艇、温泉等元素也足以满足那些富裕的度假者对于度假的需求。
在雅居乐清水湾的销售中心，大部分楼座都已经贴上了售罄的标签，那些络绎不绝前来看房的男男女女看上去很容易就被蓝天碧海椰树沙滩给打动了，办签约手续的柜台前甚至都排上了队。对于一线海景房两万元、别墅五六万元、二线高层一万出头的售卖均价，他们看上去那么轻易地就接受了。一对年轻的夫妇在签约时，业主一栏填上了他们的看上去只有两三岁的女儿的名字。
因为拿地成本相对便宜，开盘时又赶上房价飙升，这个总投资200亿元的项目最终的销售收入甚至有望突破1000亿元。这个项目的销售也许能让今年雅居乐地产很得意。
清水湾的高成交量也鼓舞了海棠湾的那些开发商，后者虽然比前者更早规划，但是动工却更晚。
“在三亚，好地基本上已经被拿光了。”一个大型地产综合体开发项目的项目经理说。他所指的，是三亚“五大海湾”的沿海地块。在他看来，1980年代末的那次房地产开发投资热潮是面对本岛客户，他们押宝海南岛作为经济特区会吸引越来越多的人来海南工作，但是这次投资热潮目标客户则是外来客户，他们是游客、投资客和那些想要在这块中国仅有的热带沙滩上休假养生的人。
有谁会在意迪拜的物流港口、交通运输、金融中心的定位呢？大家更愿意看到的是迪拜塔。总是会这样：有远大的抱负、有丰富的规划，但最先嗅到机会的却总是地产商，他们带来银行贷款、带来开发、带来概念，带来奢华。这是通向繁华的一个捷径——如果没有偿付危机，那通天的迪拜塔，代表着的就是勇气、信心和不会停止更不会逆转的上升步伐。
然后所有人都会乐意看到这个故事循着这个轨迹发展下去。有钱人的到来开始让政府考虑把海南岛定位为高端度假之岛。三亚市副市长李柏青接受《第一财经周刊》专访时说，作为中国唯一的一块热带海滨，三亚是不多的可以承担这种高端度假功能的目的地。
当然，旅游业也抬高了三亚的房价，使三亚的房产均价从几年前的每平米不足2000元，涨至目前突破万元，这是只有北京和上海等少数几个商业中心城市才有的“国内一流水准的价位”。
如今，国际旅游岛的建设让李柏青相信，这还不是终点。现在是北京和东北等地的人来三亚购置房产，李柏青则希望以后三亚的房产等资产能够推向国际资本市场，进入国际价格体系，外国人用欧元美元来三亚购置资产、房产。
但现在热闹的似乎还只是酒店和房产。
“1，2，3，4”在临近三亚市区的鸿洲国际游艇会自己的港湾内，鸿洲国际游艇会总经理林明昆清点着泊在海湾码头上的游艇。一年半的时间里，这家三亚最大的游艇运营商把游艇数目从4条扩充至20条。明年的目的则是要达到35条船。为了与游艇配套，鸿洲国际拍下了目前码头所在的一处海湾，在岸上建起了配套的会所、酒吧街、酒店等设施。
“可以清楚地说，中国的游艇行业已经开始起步了，其中最重要也发展最快的，就是三亚。”全球最大的游艇制造商、法国博纳多蓝高中国区执行总监Francois Rodrigues说。林明昆大部分船都是博纳多提供的。
但是四年前就在上海设立办事处开始拓展中国业务的博纳多现在在中国也就只有80条船在运行。对于这个行业，中国的各个方面都还没有做好准备，富人们还不会玩，运营商找不到足够的专业技术人员，国家的相关立法仍然严重滞后
“中国还没有基于游乐船的管理，只是适用商船的管理规定，”林明昆说，各家运营商因此只能在灰色地带运行，“如果国际旅游岛的概念涵盖可以让国外的游艇来海南停泊，这对三亚的游艇行业可能会是一个很好的刺激。”
游艇业还在起步阶段，已经起步多年的高尔夫，却只能在亏损中耗着。三亚共有5家高尔夫球会，每家都在亏损。祈年高尔夫管理顾问有限公司董事长、亚龙湾高尔夫球会董事总经理陈亚雄说，高尔夫球会一开始做可行性研究，是按照酒店入住率的百分比计算客流，实际完全不是那么回事儿。“现在还是有很多人拎着包满头大汗地跑土地，希望能够来三亚发展高尔夫，但他们只看到了游客数量，根本没做财务分析。”
在他看来，这固然有税负重、管理水平参差不齐等方面的原因，本质的原因还是三亚发展高尔夫没有本地客源作为支撑，那些酒店里的客人也就只有冬天才来，夏天三亚太热，他们更愿意在内地打，三亚的高尔夫球会每年都有几个月没什么生意。现在三亚的高尔夫球会人均每年创造的GDP尚不足亚龙湾每个度假酒店的员工的六分之一，这让高尔夫球会运转非常困难。
“做高端度假区，三亚能拿得出手的菜是不多的，度假酒店当然算一个，高尔夫起了很大的推动作用，将来还要继续推，但是能不能算一盘菜还很难说，其它更是不成气候。”陈亚雄说。
度假酒店被认为是首先成熟起来的品类，但将来游客数量真能托起这么多豪华酒店吗？从广义概念看，三亚与陷入危机的迪拜一样，都过度依赖外来的市场推动力，后者受经济危机的影响，外来人口聚集地几乎空城，各项设施陷入需求不足的困境。类似的危机如何避免，也是考验三亚的一个课题。
在三亚，90%的地产项目属于旅游房地产，业主多是度假的“候鸟”客户，每年冬季来三亚，让三亚变得拥挤不堪，到了淡季却又门可罗雀。据新华社海口分社援引一些物业公司的统计数据称，2008年时三亚海景房的空置率最高可达80%。
“中国就这么一块热带岛屿，为什么要发展房地产？这一点非常可怕，在这儿买个房子每年冬天过来，这是个极大的浪费。”陈亚雄对于大面积的楼盘开发感到困惑。作为一个岛屿，海南生态非常脆弱，人太多了生态系统容易被破坏。要长久吸引游客，靠的是非常独特的生态，而不是到处种满了房子。据他所知，在旅游目的地搞住房房地产建设，在全世界是一件闻所未闻的事情，现在度假酒店每个员工能创造60万元的GDP，住房显然无法达到这一水平。
三亚的度假酒店的建设也是大而全小而全，目前对于亚龙湾的酒店而言最头疼的事情是员工的上下班问题，当初亚龙湾做规划时没有规划后勤方面的配套，员工都只能住在市区，这样每家酒店就都得买好几辆大巴车每天早晚来回跑，接送员工上下班。他认为度假旅游区是一个很大的人文系统，需要让每个环节的人体验到人文关怀。
让陈亚雄感慨的是，同为旅游目的地，丽江有多项世界遗产，并且很多作家、诗人、画家对于丽江都有很多回味，会去写丽江，但是很少有人写三亚。他认为，海南周边几个成熟的海滨旅游目的地如马来西亚、印度尼西亚等地，带给游客的愉悦指数会更高一些。
三亚市副市长李柏青则坦言，三亚的交通、购物、娱乐、餐饮、教育、卫生等各种基本功能的缺失是三亚很大的缺点。他认为，现在三亚房地产并不排除有些泡沫的可能，房价增长过快，但是毕竟从总量上看不太大。
“现在三亚还不是一个很成熟的具有国际竞争力的旅游目的地，比如价格体系不成熟，波动过大，一到冬季价格就翻好几倍，这种波动外国人就受不了，在欧美国家，度假可以提前两年预定，在中国这一点还做不到。”李柏青说。
对三亚来说，幸运的是，三亚90%的游客都是来自中国内地，这使得它受到金融危机的影响要小得多，中国经济的高增长让中国人的高端度假需求不断释放，今年虽然受经济危机影响国外游客减少了20%左右，但是中国本土的游客数量却增长超过17%。
但与迪拜相似的是，迪拜希望全球有钱人来消费它的酒店和豪宅，而三亚也有这样的打算，虽然目前更多依赖的是内地的新富们。它们都希望依靠“那些有钱人”完成最终的消费。
而迪拜的优势还有区域的金融中心和时尚中心，还有中转客流优势，还有成熟的港口贸易。这些三亚并没有。
前面提到的免税区、301医院的海南分院或许都是让三亚更有竞争力的选择，已经举办了四届的世界小姐选美大赛或许也是一个办法。6月份，三亚中体奥林匹克湾项目也宣布启动，这个位于三亚海棠湾的高端体育文化休闲综合性项目初步总投资将达52亿元，由 中体产业和万通集团合作开发。对于万通集团主席冯仑而言，自从在1990年代初海南房地产泡沫破灭从海南撤走后，这是他在三亚投下的首个项目。在他的描述中，北京奥运会好比一只母鸡，鸡窝是北京的鸟巢，这只母鸡下了一只“金蛋”，就是这个奥林匹克湾。它被视为三亚体育旅游产业的一次新的尝试。
但两个地产公司的合作，它不会是又一次的房地产投资吗？
这些大型的房地产项目与那些奢华的酒店，一点点侵占着海南的海水、沙滩、阳光、空气。
1992年到1993年，这座当时总人口不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。而留到最后的，是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，当时仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
十余年后，这座海岛的南端再度被地产的热潮所笼罩。这一次，有了迪拜的警示在前，希望三亚的运气要好一点。
危险的迪拜
过去的5年中，迪拜推进了3000亿美元规模的地产建设项目，而其债务总量也达到了惊人的800亿美元。投机的热潮现在淹没了地产商、奢华酒店管理商以及站在它们背后的银行。
如果想象不出全世界最大的建筑工地是什么样子，去迪拜看一眼吧。
到去年6月，在这块3885平方公里的土地上，有390万平方米在建造商业地产；全球1/5的起重机在这里运转；25万建筑工人在这里工作。
如果没有经济危机，今年著名的棕榈三岛之一的朱美拉岛上又将有29座高级酒店开业；仿造世界地图建造的世界人工岛也在继续填海；迪拜中心商业区将崛起500座摩天大楼；至于2005年就开始动工的迪拜滨水区，面积将7倍于美国曼哈顿。
穆罕默德王储无时无刻不在俯视着他自己的创作。这位在迪拜拥有至上权力的统治者的笑脸形象出现在迪拜一半建筑物上，夹杂在麦当劳叔叔和肯德基山德士上校之间。正是这个人把迪拜打造成中东地区的曼哈顿。就连世界最高建筑物迪拜塔上也会出现这种笑脸。这个外形看上去像一根瘦长的金属钉的摩天大楼将于今年年底完工，它比人类史上所有建筑都更接近天空。
过去的5年中，以至今未公布高度的迪拜塔为标志，迪拜已经推进了3000亿美元规模的建设项目。如果世界银行估计的数字准确，这笔钱可以重建6个伊拉克。
迪拜为自己的未来规划了很多种可能，它再也不是30年前那个渔村。它要做纽约，或者曼哈顿。没有比起重机和建造中的摩天大楼看上去更欣欣向荣的了。何况，全球的各大银行也愿意垫一下钱，以期捞回更多。
但是穆罕默德王储恐怕不能永远这么笑下去。迪拜已经慢下来，起重机闲置一旁，工人被解雇遣散。耗资15亿美元、去年11月刚刚开业的阿特兰蒂斯度假酒店（Atlantis the Palm Hotel）屋顶的瓷砖出人意料地开始脱落，天花板也出现了裂缝。迪拜，看上去更像沙漠中的冰岛。
雄心往往伟大，未来规划在图纸上也会美好。迪拜显然不想建造沙漠里的空中楼阁，但它最后还是成为地产投资的牺牲品。它所期待投资客的金融中心、好莱坞明星的度假胜地，甚至阿拉伯世界的中心，也都暂停下来。
欠债800亿美元，11月25日，迪拜政府宣布，它将重组其最大的国有企业迪拜世界（Dubai World），请求暂停偿还债务6个月。迪拜世界旗下从事房地产行业的子公司棕榈岛集团（Nakheel）于12月14日到期的35亿美元债券也将被延后偿还。
消息一出，穆迪投资和标准普尔都大幅下调了众多迪拜政府相关实体的债务评级，目前迪拜的赖债风险在全球政府中排名第六，甚至高于在经济危机中第一个倒下的冰岛。
并不是所有人都到现在才表示惊讶。阿特兰蒂斯度假酒店开业典礼耗资2000万美元，好莱坞明星云集，烟花数十公里外可见。仅仅几天之后，酒店开发商棕榈岛集团就宣布，为应对目前市场状况，集团将裁减500个工作岗位，15%的员工瞬间失业。
“在烟火上花了2000万美元，却没钱付给自己的员工，这真是场灾难。”一位黎巴嫩投资商对前去采访的《商业周刊》记者说。
棕榈岛集团是整个迪拜的缩影。在法新社列出的2008年全球20个最“熊”市场中，迪拜位居第三。《时代》周刊去年12月报道，迪拜抵押贷款利率从7.5%上升至9%，购房首付比例却从11月的10%大幅提高至40%。情况在今年甚至变得更差：迪拜房价在2009年第一季度下跌了40%，超过次贷危机后世界其他任何地方的下跌速度。
忙碌的工地一下子冷清下来，大量劳工被解雇遣散，他们大多来自马来西亚、印度等地。迪拜的富人也开始手头拮据。一家正对阿特兰蒂斯酒店的地中海式别墅的主人去年12月把这座别墅的售价从490万美元降到313万美元，还随房赠送他的宾利车。他的钱都套在股市里，生意急需资金周转。但房子至今无人问津。
一切宛如南柯一梦。昔日的迪拜与奢靡繁华是同义词：不但拥有世界上唯一一座七星级酒店，它还将建设世界上最大的机场、最大的人工岛、最长的室内滑雪道和大量最大型的购物中心。迪拜还在建设一个巨大的主题公园—迪拜乐园。该乐园由45个独立工程构成，包括鼎鼎大名的“乐高乐园”（Legoland）、“老虎伍兹”高尔夫球场和F1赛车公园。
迪拜想把全世界都搬到自己的土地上。地方不够不要紧，可以填海。
棕榈岛三岛之一的杰贝阿里岛（Palm Jebel Ali）是迪拜旅游胜地。岛上有一大段木板路。高空俯瞰，这些路拼出四句阿拉伯文诗句。其中两句翻译成中文是：有远见者才能水上行文；伟人应勇于面对更大挑战。
迪拜从来不缺乏远见，可惜过于自信。作为阿拉伯联合酋长国中的一个酋长国，迪拜的石油资源比其他酋长国少得多，石油平均每年带来的收入仅占迪拜GDP的6%。没有软黄金的支持，迪拜便依靠政府补贴拉低航空公司油价，再加上海岸线的优势，迪拜成为中东最大的海空中转站。
中转站带来巨大人流，旅游业随之繁荣。但迪拜的统治者马克图姆家族并不满足，他们要让这里成为中东的纽约。政府的大力支持之下，公司贷款变得容易，迪拜的商业投资很快遍布全球。在迪拜国内，市场准入随之被放宽，迪拜成为一块磁铁，吸引着来自全世界寻求最快获益、最高利润，且在利润消失时能够迅速转移的热钱。
1995年到2000年，短短5年时间，迪拜人口增长25%。随着迪拜允许外国资本投资房地产市场，房地产业日趋繁荣，迪拜的抵押贷款规模迅速膨胀。在过去10年内，投资房地产在这里如同一场全民运动。迪拜的房屋和公寓价格仅2008年第一季度就上涨43％，其中还包括不少尚未建成的期房。银行抵押贷款获取容易，首付一成就能买房；炒房者在购房后几周甚至几天内就可获得丰厚利润，有些甚至发生在首次月供开始之前。
9.11事件之后，迪拜野心更甚。欧美国家对阿拉伯游客设立诸多限制，迪拜试图把这个消费能力强大的群体吸收，由此不遗余力发展高端地产产业，提高旅游档次。在迪拜，有两句话甚为流行，一句是“我们创造历史”，另一句是“没有人会记得第二名”。
房地产成为迪拜炙手可热的行业，其中尤以迪拜棕榈岛集团和Istithmar公司（Istithmar World）著名。两者同属于迪拜世界，前者负责房地产开发，后者是负责金融、资本、休闲、航空等领域的商业投资。
虽然手中握有大量超大型项目，迪拜世界却很少从自己腰包里掏钱。它先后向中东和欧洲多家银行贷款。有内部人士透露，Istithmar从2003年至今共进行了270亿美元的收购行动，自己出资金额不过25亿美元。
“相对于阿布扎比或卡塔尔，迪拜企业的杠杆程度要高得多。”花旗银行海湾地区的一位公关经理曾向媒体表示。
为了迎合迪拜统治者的中东纽约梦想—当然也为赚更多的钱—迪拜世界主席Sultan Ahmed Bin Sulayem从全球聘用高级金融炒手，雷曼兄弟前高层戴维德?杰克森因此成为Istithmar的行政总裁。毕业于美国费城坦普尔大学（Temple University）经济学系的Sultan Ahmed Bin Sulayem和华尔街人很合得来。迪拜世界无孔不入，并且用越来越多的资金投入为迪拜市场需求下注。
摩根大通在11月27日发表的一份报告中表示，英国金融巨头苏格兰皇家银行是迪拜世界最大的债权人。自2007年1月份以来，苏格兰皇家银行为迪拜世界安排了总计23亿美元的贷款，占后者这一时期新增债务的17%。
包括德意志银行、渣打银行在内的多家欧美银行参与和安排了与这个中东城邦国家有关的一系列债券和贷款活动。来自瑞士信贷的报告指出：已确知2005年以来迪拜世界发行了价值100亿美元的债券，还发放了260亿美元的银团贷款。
2008年美国次贷危机爆发，迪拜楼价跳水，泡沫瞬间破灭。房地产就这样成为压垮迪拜的最后一根稻草。
迪拜延期还债的消息一出，欧洲三大股市跌幅均超过3%。金融股、建筑建材股以及迪拜世界拥有股权的公司股票成为重灾区。英国汇丰控股、莱斯银行集团、德意志银行、荷兰国际集团等欧洲主要大行几乎全线尽墨。
银行忙着发表声明撇清关系，但更大的恐慌恐怕不是坏账，虽然800亿美元是个吓人的数字，但分散到各个银行便可承受。巴克莱银行的新闻发言人称，即使全部成为坏账，也足以被消化。
相比之下，来自于整个中东地区的金融风险更让投资人担忧。就迪拜而言，外部需求几乎是唯一的市场动力。截至2008年底，迪拜总人口160万，其中仅有17%是本地人口。当地媒体披露，经济危机之后，迪拜许多外籍劳工聚集地成为空城。在全球经济尚未回暖之时，仰赖外部需求的迪拜一时无法筹措资金，很有可能会抛售在全球股票市场持有的大量股票，这个猜测加剧了国际股市恐慌。
今年2月，迪拜向位于阿布扎比的阿联酋央行紧急发行100亿美元债券，而11月25日宣布延期支付债务前数小时，迪拜又宣布从阿布扎比控制的两家银行融资50亿美元。据彭博新闻社报道，棕榈岛集团和迪拜其他地产开发公司尚需110亿美元资金，才能确保已开工的4万户住宅不会沦为烂尾楼，仅棕榈岛集团就需融资20亿美元，但工程的投资人已经拿不出钱。而据路透社分析，如果迪拜世界的债权人拒绝接受债务延期，迪拜当局可能被迫出售投资于世界各地的地产项目。
同为酋长国，阿布扎比固然不会坐视不理，但有分析称，它们并不愿意借给迪拜太多钱。港口国家迪拜素来比其它保守的酋长国开放，其西化的态度一度让这些酋长国不满。迪拜此次陷入债务泥沼，正是削弱其实力的好时机。
谁来拯救迪拜？这和迪拜塔的高度一样，还是一个谜。
棕榈岛、七星级豪华酒店、热带室内滑雪场、填海造岛 不要以为这是在说迪拜。在11月25日之前，这里的地产投资广告、酒店旅游推广、甚至官方媒体踌躇满志的宣传中，这些迪拜的符号还随处可见。
这里是三亚。
现在，只要沿着三亚市的亚龙湾、海棠湾和清水湾走下来，全球顶级酒店就尽收眼底了。
就连在上海新天地已经停工的那两家酒店—朱美拉酒店和希尔顿酒店管理公司旗下的康莱德酒店，这两个奢华酒店的标志性品牌现在又一并出现在三亚，拟定由前者管理的酒店有两座正在建设，由后者管理的一座酒店，也已经于今年开始动工。
这些顶级酒店纷至沓来，这还不算打着高端度假旗号、为全中国富人准备的海景豪宅。这些让三亚这座位于中国最南端海岛上的热带小城多少有些眩晕，他们希望自己如同迪拜一样：这意味着阔绰的游客和投资客，意味着商业奇迹、吸金沃土。
那些阿拉伯人打算把曼哈顿甚至全世界都搬到迪拜，蜂拥三亚的地产商们的想法似乎很简单—把迪拜搬到三亚。一家名为凤凰岛国际会议中心的地产商准备把“帆船酒店”的形象移植过来，也有人希望把蜈支洲岛和凤凰岛变成那个极尽奢华、人工制成的“棕榈岛”。一位酒店管理者甚至希望，能像迪拜那样，也在这片热带沙滩建起一座豪华的室内滑雪场来。
当然，以后他们也许不会这么认为了，迪拜世界发生偿付危机，迪拜泡沫的破裂会让他们更现实一点。
但至少到现在还没有什么能阻挡资本和豪华酒店涌向这里的热度。从1990年代到现在，亚龙湾一共建起了19家高星级酒店，而仅在海棠湾“国家海岸”，未来几年五星级以上的度假酒店就将达到18家；在珍珠海岸的香水湾、土福湾和清水湾三大湾内，已规划至少25家五星级以上度假酒店。仅今年前10个月，海南省房地产开发投资即完成投资额219亿元。
海南省政府这一次似乎已经下定决心，阳光和沙滩才是这个亚热带岛屿的核心资产。
作为中国为数不多的“经济特区”之一，海南一直踌躇于发展的方向。之前，中海油公司董事长卫留成2003年10月调任海南，这个热带海岛一度展露出它的工业“野心”，吸引了中石化、中海油、华能集团、国电集团、南方电网等公司，陆续引入了800万吨炼油、东方1-1气田、80万吨化肥、60万吨甲醇、100万吨纸浆等大型项目。
现在的海南终于停止了摇摆。海南建立国际旅游岛战略规划方案已经上报给国务院。
对海南来说，这显然谈不上是一个最好的时机来大兴土木，迪拜危机爆发，全球的地产商和银行都还心有余悸。
好在他们发现了一个海棠湾。
在以前，三亚最美的地方当属距离市区半小时车程的亚龙湾。这片绝佳的海滩上排列着16家豪华酒店。最早的一家是中粮集团引入的凯莱大酒店，1996年开业时的场景还深深印在许多人脑海里。人们睁大眼、张大嘴巴看着宽敞通透的大堂，质朴的地砖，身着花哨工作服的侍者，还有那些穿休闲服受邀前来的香港嘉宾 而在2008年3月开业的丽思卡尔顿属于最后一拨海景大酒店。此后，新的酒店依然层出不穷—只是如今都排在了第二梯队，不能紧挨着海滩了。
在三亚的东面，往博鳌的方向去，是拥有21公里沙滩的海棠湾—比亚龙湾要长出好几倍。现在，在这片被三亚市政府赋名为“国家海岸”的沙滩上，包括凯宾斯基、香格里拉、逸林希尔顿、喜来登、费尔蒙在内的13座酒店的工地已经搭起，为了方便酒店施工，海棠湾管委会迅速修起了一条自北向南的高速道路。海棠湾管委会也已经公示，明年海棠湾重点配套项目共有69个，计划投资119.5亿元。而按照海南旅游部门的预计，20年之内，海棠湾将拥有超过40家顶级酒店和度假村。
这些酒店的客房数、接待游客的能力，将数倍于亚龙湾酒店1万余间的规模，问题是，它们将去哪里抢来增量的客?源？
三亚希望能吸引到更多来自中国内地的游客。经济危机使得2009年来三亚打高尔夫球的韩国人少了一些，但这似乎并没有妨碍内地游客的增长。三亚旅游产业发展局的数据显示，2008年三亚吸引了600万名游客，比2007年增长了12%，比2006年增长了约30%。
对三亚和海南省政府来说，也许还有更大的野心，他们希望这个梦想成为“迪拜”的城市，能和印尼的巴厘岛、泰国的普吉岛一争高下。
当年 上海家化和李嘉诚均看好海棠湾，但几经谈判后，三亚市政府决定自己开发。他们请了三家国际著名规划公司，并派出官员赴国际著名热带旅游岛去考察。现在，海棠湾成为海南整个“国际旅游岛”规划的一个重要部分。
显然，三亚和海南省政府也意识到，光靠那些奢华的酒店还不足以吸引游客的到来。除了要改变落后的服务，让那些黑导游、缺斤少两的海鲜小贩销声匿迹之外，政府还应该做点什么。
海南省政府投入了超过300亿元的资金到海口—屯昌高速公路、东环铁路等项目，改善景区的基础设施。此外，在豪华酒店之外，在98.78平方公里海棠湾的整体规划中，会展中心、高尔夫球场、海洋公园、温泉基地一应俱全。最近又有一个大的项目落户海棠湾—拥有一流医疗设备的中国人民解放军总医院（301医院）海南分院。可以想见，未来这是吸引诸如国家机关以及大公司员工前往疗养的一个高端医疗保健噱头。
海南更看重的是另一个更有消费价值的游客群体：过境旅客。按照《海南国际旅游岛规划纲要》（征求意见稿）的说法，海南争取的将是以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。在筹划海口、三亚、琼海、万宁等城市市内免税店的同时，年初，由政府和海南相关部门组成的联合调研组前往巴厘岛、冲绳岛、济州岛等地考察了“国际旅游岛”的运营模式。
免税和博彩概念是海南国际旅游岛的规划方案中收获眼球最多的。海南省政府希望国人“离岛免税”的政策能够帮助海南迈出“购物天堂”的第一步。目前在高端度假人群最为集中的三亚，只有丽思卡尔顿有一家LV的专卖店，而据三亚湾红树林方面介绍，在三亚湾红树林度假酒店规划的运河商业街中，将来会引进一些一线奢侈品牌。中免集团三亚市内免税店，也已经在9月1日开门揖客。
从国务院自年初至今接连批准了7个区域规划来看，海南国际旅游岛有望在年内获批并无太大的悬念。不过，发展博彩项目等颇有争议的建议最终能否纳入规划文件，现阶段尚是未知数。
如果没有这些豪华酒店存在的话，三亚这座城市和任何一座中国的内陆城市也没有太多的不同，在市区的大街上跑着普通出租车和公交车，让人侧目的是为数众多的在摩托车一侧焊接了一个载人座位的摩的。
中国持续的经济增长给三亚带来的游客治愈了1990年代初房地产泡沫留下的伤疤，三亚的梦想被重新点燃。蜈支洲岛、凤凰岛的老板们，高尔夫球场和豪华游艇的经营者们，还有市区街边准备宰客的商贩们，都在调整着自己的神经，准备迎接12月开始的一年一度马上就要涌起来的最高潮。
那些豪华酒店的建设者，则需要舍家来到这里，一待两三年，期许通过一座中国最奢靡的酒店来从这座越来越high的城市分一杯羹，甚至是实现一些个人的理想。尽管他们现在面对的，只有一片工地和一摞规划图。
“我曾经做过烂尾楼，很想完整做一件事。人的一生做不了很多事。”负责海棠湾酒店项目的中国希格玛有限公司副总裁徐晓东说。他带领的希格玛下属控股公司长岛旅业的项目团队在海棠湾的工地旁搭建了两排二层的建筑，整日紧张地讨论部署，因为11月30日就是他们正式开工的日期。
中粮集团1995年领衔开发亚龙湾的成功吸引了国内外资本关注海棠湾。最早上海家化曾试图主导海棠湾的一级开发，后来来自香港的李泽楷也加入了争夺。但是对于三亚市政府来说，这些资本的要价太高，加上三亚市的财政状况逐步得到改善，三亚市政府遂决定自主进行一级开发。
2007年6月，希格玛公司以挂牌的形式拍得海棠湾8块土地中的7号地，289亩。希格玛迅速通过以酒店咨询见长的浩华管理顾问公司做了调研，之后与11家酒店管理公司接洽，逐步筛选，最后与喜达屋达成一致意见。徐晓东说，他们的面积可以做700间客房，根据经验，他们决定做两家酒店—喜达屋旗下的喜来登和豪华精选。
喜来登酒店是当年第二家在亚龙湾上落户的酒店，也是亚龙湾酒店高房价的始作俑者。在喜来登酒店建设过程中地价就翻了数倍，酒店投资者将房价提高至逾千元，结果客人数目非但未减少，反而一房难求，甚至可以拒绝给团体客人以优惠。但现在，喜来登在亚龙湾多了家化万豪、铂尔曼、希尔顿、丽思卡尔顿等竞争对手，已经不复当年盛况，它们志在于海棠湾再现辉煌。
为了让旗下索菲特品牌进入海棠湾，雅高酒店集团出让了50%的管理费和每年的分红。这是一场发生在2008年年底的竞标，业主方几乎接触了所有知名的酒店品牌，雅高通过仲量联行递出标书，管理费的价格被竞标各方压得很低很低，而索菲特以更优惠的价格入驻海棠湾。后来，50%的管理费—在三亚几乎所有酒店管理集团都遇到了这样的情况—这几乎成为不成文的规定。
在三亚投资最大的是张宝全的今典集团。2005年，他在亚龙湾拍下一块地，建成了今天的亚龙湾红树林度假酒店。这座8个月时间即告完工的酒店在开业第二年就实现了盈利，2008年销售收入达到两亿元，毛利率达到62%。
这一成绩开始鼓励他在三亚投下更大的手笔。在海棠湾，今典集团拍了323亩地建设三亚第一个超七星级酒店红树林费尔蒙酒店，预计2011年开业；在三亚湾，今典还有一个更庞大的项目—三亚湾红树林度假酒店，这座拥有5400间客房，规划有运河商业街、会展中心、公寓式酒店和水上乐园等项目的酒店一旦建成，将成为全球最大的酒店。
大连万达则是首次进入三亚，这家公司在2007年4月拍走了海棠湾6号地，如今在这块地上的两家酒店已经开工建设，这两个酒店的管理方是五星级的希尔顿逸林酒店和希尔顿首次引入中国的超六星级酒店品牌康莱德。
今典和万达、希格玛它们这些第一批参与投拍的开发商花的代价在每亩100万元左右。“当时这个价格被认为是天价。”今典下属三亚红树林旅游文化地产开发有限公司副总经理陈浦说。
那是2007年4月，三亚市政府共挂牌了8块地，但是并不是所有开发商都看好海棠湾这个当初除了沙滩一无所有的地方。第一次拍卖只拍出6块地，两块土地流拍。现在他们应该会为自己当初的决定后悔了，因为到2009年10月拍第11号地的时候，成交价格已经超过了每亩300万元。海棠湾的一期规划沿海岸线共有12块地，现在政府手里只剩一块地了，开发商的狂热让市政府相信这块地还可以卖出好价钱。
与海棠湾云集多家开发商不同，在位于陵水县的清水湾，只有一个开发商雅居乐，当然，还有一个合资方摩根士丹利，后者通过交易获得了清水湾雅居乐项目30%的股权。这个投资200亿元的地产综合体涵盖6家包括朱美拉、希尔顿等品牌在内的高端酒店，以及高尔夫球场、住宅、别墅、游艇会等多个项目。
清水湾被三亚市政府描述为“大三亚”的核心，清澈的海水和细白的沙滩足以让清水湾媲美亚龙湾和海棠湾，只是与后两者相比，清水湾离三亚市区要远一些，大概一个小时车程。雅居乐方面认为来三亚度假或者买房的人更在乎的是沙滩，而不是市区，况且亚龙湾和海棠湾的规划中都没有居住功能，只有清水湾这里有：商业街、高尔夫球场、游艇、温泉等元素也足以满足那些富裕的度假者对于度假的需求。
在雅居乐清水湾的销售中心，大部分楼座都已经贴上了售罄的标签，那些络绎不绝前来看房的男男女女看上去很容易就被蓝天碧海椰树沙滩给打动了，办签约手续的柜台前甚至都排上了队。对于一线海景房两万元、别墅五六万元、二线高层一万出头的售卖均价，他们看上去那么轻易地就接受了。一对年轻的夫妇在签约时，业主一栏填上了他们的看上去只有两三岁的女儿的名字。
因为拿地成本相对便宜，开盘时又赶上房价飙升，这个总投资200亿元的项目最终的销售收入甚至有望突破1000亿元。这个项目的销售也许能让今年雅居乐地产很得意。
清水湾的高成交量也鼓舞了海棠湾的那些开发商，后者虽然比前者更早规划，但是动工却更晚。
“在三亚，好地基本上已经被拿光了。”一个大型地产综合体开发项目的项目经理说。他所指的，是三亚“五大海湾”的沿海地块。在他看来，1980年代末的那次房地产开发投资热潮是面对本岛客户，他们押宝海南岛作为经济特区会吸引越来越多的人来海南工作，但是这次投资热潮目标客户则是外来客户，他们是游客、投资客和那些想要在这块中国仅有的热带沙滩上休假养生的人。
有谁会在意迪拜的物流港口、交通运输、金融中心的定位呢？大家更愿意看到的是迪拜塔。总是会这样：有远大的抱负、有丰富的规划，但最先嗅到机会的却总是地产商，他们带来银行贷款、带来开发、带来概念，带来奢华。这是通向繁华的一个捷径——如果没有偿付危机，那通天的迪拜塔，代表着的就是勇气、信心和不会停止更不会逆转的上升步伐。
然后所有人都会乐意看到这个故事循着这个轨迹发展下去。有钱人的到来开始让政府考虑把海南岛定位为高端度假之岛。三亚市副市长李柏青接受《第一财经周刊》专访时说，作为中国唯一的一块热带海滨，三亚是不多的可以承担这种高端度假功能的目的地。
当然，旅游业也抬高了三亚的房价，使三亚的房产均价从几年前的每平米不足2000元，涨至目前突破万元，这是只有北京和上海等少数几个商业中心城市才有的“国内一流水准的价位”。
如今，国际旅游岛的建设让李柏青相信，这还不是终点。现在是北京和东北等地的人来三亚购置房产，李柏青则希望以后三亚的房产等资产能够推向国际资本市场，进入国际价格体系，外国人用欧元美元来三亚购置资产、房产。
但现在热闹的似乎还只是酒店和房产。
“1，2，3，4”在临近三亚市区的鸿洲国际游艇会自己的港湾内，鸿洲国际游艇会总经理林明昆清点着泊在海湾码头上的游艇。一年半的时间里，这家三亚最大的游艇运营商把游艇数目从4条扩充至20条。明年的目的则是要达到35条船。为了与游艇配套，鸿洲国际拍下了目前码头所在的一处海湾，在岸上建起了配套的会所、酒吧街、酒店等设施。
“可以清楚地说，中国的游艇行业已经开始起步了，其中最重要也发展最快的，就是三亚。”全球最大的游艇制造商、法国博纳多蓝高中国区执行总监Francois Rodrigues说。林明昆大部分船都是博纳多提供的。
但是四年前就在上海设立办事处开始拓展中国业务的博纳多现在在中国也就只有80条船在运行。对于这个行业，中国的各个方面都还没有做好准备，富人们还不会玩，运营商找不到足够的专业技术人员，国家的相关立法仍然严重滞后
“中国还没有基于游乐船的管理，只是适用商船的管理规定，”林明昆说，各家运营商因此只能在灰色地带运行，“如果国际旅游岛的概念涵盖可以让国外的游艇来海南停泊，这对三亚的游艇行业可能会是一个很好的刺激。”
游艇业还在起步阶段，已经起步多年的高尔夫，却只能在亏损中耗着。三亚共有5家高尔夫球会，每家都在亏损。祈年高尔夫管理顾问有限公司董事长、亚龙湾高尔夫球会董事总经理陈亚雄说，高尔夫球会一开始做可行性研究，是按照酒店入住率的百分比计算客流，实际完全不是那么回事儿。“现在还是有很多人拎着包满头大汗地跑土地，希望能够来三亚发展高尔夫，但他们只看到了游客数量，根本没做财务分析。”
在他看来，这固然有税负重、管理水平参差不齐等方面的原因，本质的原因还是三亚发展高尔夫没有本地客源作为支撑，那些酒店里的客人也就只有冬天才来，夏天三亚太热，他们更愿意在内地打，三亚的高尔夫球会每年都有几个月没什么生意。现在三亚的高尔夫球会人均每年创造的GDP尚不足亚龙湾每个度假酒店的员工的六分之一，这让高尔夫球会运转非常困难。
“做高端度假区，三亚能拿得出手的菜是不多的，度假酒店当然算一个，高尔夫起了很大的推动作用，将来还要继续推，但是能不能算一盘菜还很难说，其它更是不成气候。”陈亚雄说。
度假酒店被认为是首先成熟起来的品类，但将来游客数量真能托起这么多豪华酒店吗？从广义概念看，三亚与陷入危机的迪拜一样，都过度依赖外来的市场推动力，后者受经济危机的影响，外来人口聚集地几乎空城，各项设施陷入需求不足的困境。类似的危机如何避免，也是考验三亚的一个课题。
在三亚，90%的地产项目属于旅游房地产，业主多是度假的“候鸟”客户，每年冬季来三亚，让三亚变得拥挤不堪，到了淡季却又门可罗雀。据新华社海口分社援引一些物业公司的统计数据称，2008年时三亚海景房的空置率最高可达80%。
“中国就这么一块热带岛屿，为什么要发展房地产？这一点非常可怕，在这儿买个房子每年冬天过来，这是个极大的浪费。”陈亚雄对于大面积的楼盘开发感到困惑。作为一个岛屿，海南生态非常脆弱，人太多了生态系统容易被破坏。要长久吸引游客，靠的是非常独特的生态，而不是到处种满了房子。据他所知，在旅游目的地搞住房房地产建设，在全世界是一件闻所未闻的事情，现在度假酒店每个员工能创造60万元的GDP，住房显然无法达到这一水平。
三亚的度假酒店的建设也是大而全小而全，目前对于亚龙湾的酒店而言最头疼的事情是员工的上下班问题，当初亚龙湾做规划时没有规划后勤方面的配套，员工都只能住在市区，这样每家酒店就都得买好几辆大巴车每天早晚来回跑，接送员工上下班。他认为度假旅游区是一个很大的人文系统，需要让每个环节的人体验到人文关怀。
让陈亚雄感慨的是，同为旅游目的地，丽江有多项世界遗产，并且很多作家、诗人、画家对于丽江都有很多回味，会去写丽江，但是很少有人写三亚。他认为，海南周边几个成熟的海滨旅游目的地如马来西亚、印度尼西亚等地，带给游客的愉悦指数会更高一些。
三亚市副市长李柏青则坦言，三亚的交通、购物、娱乐、餐饮、教育、卫生等各种基本功能的缺失是三亚很大的缺点。他认为，现在三亚房地产并不排除有些泡沫的可能，房价增长过快，但是毕竟从总量上看不太大。
“现在三亚还不是一个很成熟的具有国际竞争力的旅游目的地，比如价格体系不成熟，波动过大，一到冬季价格就翻好几倍，这种波动外国人就受不了，在欧美国家，度假可以提前两年预定，在中国这一点还做不到。”李柏青说。
对三亚来说，幸运的是，三亚90%的游客都是来自中国内地，这使得它受到金融危机的影响要小得多，中国经济的高增长让中国人的高端度假需求不断释放，今年虽然受经济危机影响国外游客减少了20%左右，但是中国本土的游客数量却增长超过17%。
但与迪拜相似的是，迪拜希望全球有钱人来消费它的酒店和豪宅，而三亚也有这样的打算，虽然目前更多依赖的是内地的新富们。它们都希望依靠“那些有钱人”完成最终的消费。
而迪拜的优势还有区域的金融中心和时尚中心，还有中转客流优势，还有成熟的港口贸易。这些三亚并没有。
前面提到的免税区、301医院的海南分院或许都是让三亚更有竞争力的选择，已经举办了四届的世界小姐选美大赛或许也是一个办法。6月份，三亚中体奥林匹克湾项目也宣布启动，这个位于三亚海棠湾的高端体育文化休闲综合性项目初步总投资将达52亿元，由 中体产业和万通集团合作开发。对于万通集团主席冯仑而言，自从在1990年代初海南房地产泡沫破灭从海南撤走后，这是他在三亚投下的首个项目。在他的描述中，北京奥运会好比一只母鸡，鸡窝是北京的鸟巢，这只母鸡下了一只“金蛋”，就是这个奥林匹克湾。它被视为三亚体育旅游产业的一次新的尝试。
但两个地产公司的合作，它不会是又一次的房地产投资吗？
这些大型的房地产项目与那些奢华的酒店，一点点侵占着海南的海水、沙滩、阳光、空气。
1992年到1993年，这座当时总人口不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。而留到最后的，是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，当时仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
十余年后，这座海岛的南端再度被地产的热潮所笼罩。这一次，有了迪拜的警示在前，希望三亚的运气要好一点。
危险的迪拜
过去的5年中，迪拜推进了3000亿美元规模的地产建设项目，而其债务总量也达到了惊人的800亿美元。投机的热潮现在淹没了地产商、奢华酒店管理商以及站在它们背后的银行。
如果想象不出全世界最大的建筑工地是什么样子，去迪拜看一眼吧。
到去年6月，在这块3885平方公里的土地上，有390万平方米在建造商业地产；全球1/5的起重机在这里运转；25万建筑工人在这里工作。
如果没有经济危机，今年著名的棕榈三岛之一的朱美拉岛上又将有29座高级酒店开业；仿造世界地图建造的世界人工岛也在继续填海；迪拜中心商业区将崛起500座摩天大楼；至于2005年就开始动工的迪拜滨水区，面积将7倍于美国曼哈顿。
穆罕默德王储无时无刻不在俯视着他自己的创作。这位在迪拜拥有至上权力的统治者的笑脸形象出现在迪拜一半建筑物上，夹杂在麦当劳叔叔和肯德基山德士上校之间。正是这个人把迪拜打造成中东地区的曼哈顿。就连世界最高建筑物迪拜塔上也会出现这种笑脸。这个外形看上去像一根瘦长的金属钉的摩天大楼将于今年年底完工，它比人类史上所有建筑都更接近天空。
过去的5年中，以至今未公布高度的迪拜塔为标志，迪拜已经推进了3000亿美元规模的建设项目。如果世界银行估计的数字准确，这笔钱可以重建6个伊拉克。
迪拜为自己的未来规划了很多种可能，它再也不是30年前那个渔村。它要做纽约，或者曼哈顿。没有比起重机和建造中的摩天大楼看上去更欣欣向荣的了。何况，全球的各大银行也愿意垫一下钱，以期捞回更多。
但是穆罕默德王储恐怕不能永远这么笑下去。迪拜已经慢下来，起重机闲置一旁，工人被解雇遣散。耗资15亿美元、去年11月刚刚开业的阿特兰蒂斯度假酒店（Atlantis the Palm Hotel）屋顶的瓷砖出人意料地开始脱落，天花板也出现了裂缝。迪拜，看上去更像沙漠中的冰岛。
雄心往往伟大，未来规划在图纸上也会美好。迪拜显然不想建造沙漠里的空中楼阁，但它最后还是成为地产投资的牺牲品。它所期待投资客的金融中心、好莱坞明星的度假胜地，甚至阿拉伯世界的中心，也都暂停下来。
欠债800亿美元，11月25日，迪拜政府宣布，它将重组其最大的国有企业迪拜世界（Dubai World），请求暂停偿还债务6个月。迪拜世界旗下从事房地产行业的子公司棕榈岛集团（Nakheel）于12月14日到期的35亿美元债券也将被延后偿还。
消息一出，穆迪投资和标准普尔都大幅下调了众多迪拜政府相关实体的债务评级，目前迪拜的赖债风险在全球政府中排名第六，甚至高于在经济危机中第一个倒下的冰岛。
并不是所有人都到现在才表示惊讶。阿特兰蒂斯度假酒店开业典礼耗资2000万美元，好莱坞明星云集，烟花数十公里外可见。仅仅几天之后，酒店开发商棕榈岛集团就宣布，为应对目前市场状况，集团将裁减500个工作岗位，15%的员工瞬间失业。
“在烟火上花了2000万美元，却没钱付给自己的员工，这真是场灾难。”一位黎巴嫩投资商对前去采访的《商业周刊》记者说。
棕榈岛集团是整个迪拜的缩影。在法新社列出的2008年全球20个最“熊”市场中，迪拜位居第三。《时代》周刊去年12月报道，迪拜抵押贷款利率从7.5%上升至9%，购房首付比例却从11月的10%大幅提高至40%。情况在今年甚至变得更差：迪拜房价在2009年第一季度下跌了40%，超过次贷危机后世界其他任何地方的下跌速度。
忙碌的工地一下子冷清下来，大量劳工被解雇遣散，他们大多来自马来西亚、印度等地。迪拜的富人也开始手头拮据。一家正对阿特兰蒂斯酒店的地中海式别墅的主人去年12月把这座别墅的售价从490万美元降到313万美元，还随房赠送他的宾利车。他的钱都套在股市里，生意急需资金周转。但房子至今无人问津。
一切宛如南柯一梦。昔日的迪拜与奢靡繁华是同义词：不但拥有世界上唯一一座七星级酒店，它还将建设世界上最大的机场、最大的人工岛、最长的室内滑雪道和大量最大型的购物中心。迪拜还在建设一个巨大的主题公园—迪拜乐园。该乐园由45个独立工程构成，包括鼎鼎大名的“乐高乐园”（Legoland）、“老虎伍兹”高尔夫球场和F1赛车公园。
迪拜想把全世界都搬到自己的土地上。地方不够不要紧，可以填海。
棕榈岛三岛之一的杰贝阿里岛（Palm Jebel Ali）是迪拜旅游胜地。岛上有一大段木板路。高空俯瞰，这些路拼出四句阿拉伯文诗句。其中两句翻译成中文是：有远见者才能水上行文；伟人应勇于面对更大挑战。
迪拜从来不缺乏远见，可惜过于自信。作为阿拉伯联合酋长国中的一个酋长国，迪拜的石油资源比其他酋长国少得多，石油平均每年带来的收入仅占迪拜GDP的6%。没有软黄金的支持，迪拜便依靠政府补贴拉低航空公司油价，再加上海岸线的优势，迪拜成为中东最大的海空中转站。
中转站带来巨大人流，旅游业随之繁荣。但迪拜的统治者马克图姆家族并不满足，他们要让这里成为中东的纽约。政府的大力支持之下，公司贷款变得容易，迪拜的商业投资很快遍布全球。在迪拜国内，市场准入随之被放宽，迪拜成为一块磁铁，吸引着来自全世界寻求最快获益、最高利润，且在利润消失时能够迅速转移的热钱。
1995年到2000年，短短5年时间，迪拜人口增长25%。随着迪拜允许外国资本投资房地产市场，房地产业日趋繁荣，迪拜的抵押贷款规模迅速膨胀。在过去10年内，投资房地产在这里如同一场全民运动。迪拜的房屋和公寓价格仅2008年第一季度就上涨43％，其中还包括不少尚未建成的期房。银行抵押贷款获取容易，首付一成就能买房；炒房者在购房后几周甚至几天内就可获得丰厚利润，有些甚至发生在首次月供开始之前。
9.11事件之后，迪拜野心更甚。欧美国家对阿拉伯游客设立诸多限制，迪拜试图把这个消费能力强大的群体吸收，由此不遗余力发展高端地产产业，提高旅游档次。在迪拜，有两句话甚为流行，一句是“我们创造历史”，另一句是“没有人会记得第二名”。
房地产成为迪拜炙手可热的行业，其中尤以迪拜棕榈岛集团和Istithmar公司（Istithmar World）著名。两者同属于迪拜世界，前者负责房地产开发，后者是负责金融、资本、休闲、航空等领域的商业投资。
虽然手中握有大量超大型项目，迪拜世界却很少从自己腰包里掏钱。它先后向中东和欧洲多家银行贷款。有内部人士透露，Istithmar从2003年至今共进行了270亿美元的收购行动，自己出资金额不过25亿美元。
“相对于阿布扎比或卡塔尔，迪拜企业的杠杆程度要高得多。”花旗银行海湾地区的一位公关经理曾向媒体表示。
为了迎合迪拜统治者的中东纽约梦想—当然也为赚更多的钱—迪拜世界主席Sultan Ahmed Bin Sulayem从全球聘用高级金融炒手，雷曼兄弟前高层戴维德?杰克森因此成为Istithmar的行政总裁。毕业于美国费城坦普尔大学（Temple University）经济学系的Sultan Ahmed Bin Sulayem和华尔街人很合得来。迪拜世界无孔不入，并且用越来越多的资金投入为迪拜市场需求下注。
摩根大通在11月27日发表的一份报告中表示，英国金融巨头苏格兰皇家银行是迪拜世界最大的债权人。自2007年1月份以来，苏格兰皇家银行为迪拜世界安排了总计23亿美元的贷款，占后者这一时期新增债务的17%。
包括德意志银行、渣打银行在内的多家欧美银行参与和安排了与这个中东城邦国家有关的一系列债券和贷款活动。来自瑞士信贷的报告指出：已确知2005年以来迪拜世界发行了价值100亿美元的债券，还发放了260亿美元的银团贷款。
2008年美国次贷危机爆发，迪拜楼价跳水，泡沫瞬间破灭。房地产就这样成为压垮迪拜的最后一根稻草。
迪拜延期还债的消息一出，欧洲三大股市跌幅均超过3%。金融股、建筑建材股以及迪拜世界拥有股权的公司股票成为重灾区。英国汇丰控股、莱斯银行集团、德意志银行、荷兰国际集团等欧洲主要大行几乎全线尽墨。
银行忙着发表声明撇清关系，但更大的恐慌恐怕不是坏账，虽然800亿美元是个吓人的数字，但分散到各个银行便可承受。巴克莱银行的新闻发言人称，即使全部成为坏账，也足以被消化。
相比之下，来自于整个中东地区的金融风险更让投资人担忧。就迪拜而言，外部需求几乎是唯一的市场动力。截至2008年底，迪拜总人口160万，其中仅有17%是本地人口。当地媒体披露，经济危机之后，迪拜许多外籍劳工聚集地成为空城。在全球经济尚未回暖之时，仰赖外部需求的迪拜一时无法筹措资金，很有可能会抛售在全球股票市场持有的大量股票，这个猜测加剧了国际股市恐慌。
今年2月，迪拜向位于阿布扎比的阿联酋央行紧急发行100亿美元债券，而11月25日宣布延期支付债务前数小时，迪拜又宣布从阿布扎比控制的两家银行融资50亿美元。据彭博新闻社报道，棕榈岛集团和迪拜其他地产开发公司尚需110亿美元资金，才能确保已开工的4万户住宅不会沦为烂尾楼，仅棕榈岛集团就需融资20亿美元，但工程的投资人已经拿不出钱。而据路透社分析，如果迪拜世界的债权人拒绝接受债务延期，迪拜当局可能被迫出售投资于世界各地的地产项目。
同为酋长国，阿布扎比固然不会坐视不理，但有分析称，它们并不愿意借给迪拜太多钱。港口国家迪拜素来比其它保守的酋长国开放，其西化的态度一度让这些酋长国不满。迪拜此次陷入债务泥沼，正是削弱其实力的好时机。
谁来拯救迪拜？这和迪拜塔的高度一样，还是一个谜。