■ 张祖国

房价过高一直备受中国百姓的指责，对房地产市场的调控一直以来都是困扰著政府的一大难题。2006年出台了“国六条”，以后又有一系列的调控措施跟进。尽管有很多人对房地产的宏观调控效果不太满意，但是在最近的2年里还是出现了一些新局面。

根据不久前国家统计局给出的数据显示，今年1、2月份，北京和深圳的房价仍然领涨全国。但是北京市商品房现房销售面积为45.3万平方米，期房销售面积为143.8万平方米，同比分别下降63.8%和23.4%，这说明北京商品房的现房和期房销售面积双双大幅下降。这种有价无市的行情，表明后市并不那么让人乐观。北京如此，上海、广州，深圳等中国代表性的大城市也莫不如此。在国家宏观调控政策的影响下，消费者大多进入观望状态，对购房没有了之前的狂热，更加理性。一旦房地产市场价格呈现下滑的趋势，在市场效应扩散后，中国房地产市场将不可避免地要迈入一个低谷期。以上海为例，可以看到中国政府的房地产调控效果正在逐步显现出来。根据上海社科院近期发布的一份研究报告显示，经过2年宏观调控，整个上海房地产市场发生了非常明显的改变，房地产宏观调控的“药效”正在上海迅速发挥。宏观调控的效果之所以在上海更为明显，是因为上海房地产市场的流通性更高，系统更加完整，得以让政策作用的传导速度更快。上海房地产指数的增长速度从2003年到达顶点后开始放缓，与作为参照系的消费物价指数相比，上海房价上涨幅度正逐步回落，到2006年，上海房价指数高出消费物价指数6.2%，已经进入“正常”范围。而在另一项上海商品住房价格指数预警表中，上海住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度，2006年的涨幅为“-0.5%”，这一数据成为2000年以来的首次负值。在过去半年多里，国家统计局统计的上海新建商品住房销售价格与上一年同期相比，几乎一直处于下跌态势，其中5次领跌全国，成为全国房价下降最为明显的城市。从楼市火爆期开始，上海商品房几乎一直存在供不应求的局面，2003年至2005年，上海商品房的需求基本与供应量持平，而2005年需求量甚至超过供应量。这种情况在去年开始改变，2006年的数据显示，商品住宅消化量(销售＋出租)占供应量(竣工面积＋上年空置面积)89.27%，供应无法被全部消化。2006年7月，市政协组织的“上海房地产发展形势分析及对策研究”课题组发布的《促进上海房地产平稳健康发展的建议》研究报告指出，上海未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比例在1:0.72左右。目前上海房市正处于多年未见的平稳状态，今年上海商品住房价格也将总体稳定，或许在平稳中有微弱的下跌。2年来的调控尤其是去年房地产转让营业税和转让所得税的调升和开徵，使短期炒客几乎完全离场，长期投资者则相当谨慎，剩下的住房需求主要是真实的使用者和有真实需求依托的投资者。

当然，上海房地产市场仍存在局部隐患，在住宅市场走向“冷静”的同时，上海投资性物业市场却拉响警报。上海目前办公以及商业物业等投资性物业供应明显不足，从2005年开始，办公以及商业物业的热度持续不减。办公楼消化量数据表显示，办公楼市场2004年开始消化量与供应量比开始进入正常偏过区间，到2004年开始进入明显供应不足的状态。到2006年，办公楼市场的供求关系已经趋于恶化，上海出租/销售的办公楼数量已经达到了新上市量的3.31倍，供应量严重不足的情形非常明显。由于供应不足，在过去3年中，上海市超甲级写字楼租金平均以每年超过15%的速度增长。至2006年底，上海市超甲级写字楼的平均租金已由2003年底的每平方米每天0.78美元增长至每平方米每天1.21美元。而从商业物业来看，目前商业物业的消化量也已经是上市量的2倍左右，虽然目前这类物业还是处于需求旺盛阶段，但是至2005年达到峰值之后，随著大量商业物业的建成，2006年商业物业的消化量已经出现回落。未来还需要进行一段时间的精细调控，巩固成功之处，使得各项指标完全回到正常范围之内。

虽然，在上海、北京等一些大城市，房地产的调控效果已经有所显现，但是从全国范围来说，任务仍然很重。国务院总理温家宝在政府工作报告中表示，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有著重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。他在回顾2006年经济发展情况、总结目前经济主要问题及介绍今年经济工作重点这三大部分中，房地产业被三次提及，论述共计千馀字，远高于去年政府工作报告中的比重。2006年，中国政府采取了一系列宏观调控措施，其中包括加强土地调控，从紧控制新增建设用地，严肃查处违法违规用地行为；加强财政、税收对房地产市场运行的调节；加强房地产市场调控和监管，著力调整住房供给结构等。但是，在总结目前经济发展中存在的矛盾和问题时，一些涉及群众利益的突出问题仍然解决得不够好，土地徵收徵用、房屋拆迁等方面损害群众利益的问题仍未能得到根本解决。不少低收入群生活比较困难。可以认为，2007年将定位于政策落实年，即保持2006年多项调控政策的连续性和稳定性的同时，强调地方执行力的增强。而重点关注的将是普通商品房价格、廉租房制度等问题，未来楼市的政策调整方向将进一步侧重改善民生、维护社会公平的目标。可以相信，中国房地产调控政策的效果会进一步发挥出来，使普通老百姓也能够分享到中国经济成长的成果。