东京站丸之内大楼及周围的建筑群资料图 来源：Kestrel

中文导报讯 近年来，日本首都圈新建公寓价格持续攀升，2025年上半年及近期数据显示，房价已进入“亿元时代”。建筑成本上升、土地紧缺以及高端开发策略等因素，导致市场供需失衡，进一步推高了东京及周边地区的新住宅价格。

根据日本不动产经济研究所发布的最新统计，2025年上半年（1月至6月），首都圈新建公寓的平均售价已升至8958万日元，较2024年同期增长6.5%，刷新了半年度的历史最高纪录。其中，东京23区的新建公寓均价更是首次突破1亿日元大关，显示出“亿元级公寓”已逐渐成为当前市场的主流价位。

进入2025年下半年，价格仍未见回落。

日本《共同社》和日本TBS电视台的报道说，根据8月20日发布的最新数据指，仅2025年7月，首都圈新建公寓的平均售价已达1亿75万日元，较去年同期上涨约28.4%。这一涨幅亦是自2025年3月以来，首次再次突破1亿日元门槛，显示出高价态势仍在持续。

日本TBS电视台报道还说，从地区分布来看，价格上涨不仅限于东京市中心。在湾岸地区的高端住宅项目推动下，加之埼玉县浦和地区的塔式公寓销售强劲，多个区域的高价项目共同拉高整体平均水平。东京23区内的新建公寓，作为首都圈中房价最昂贵的地带，其价格上涨尤为显著。

有分析指，造成新建公寓价格攀升的核心因素主要集中在建筑成本的全面上涨。比如建筑材料价格持续走高，尤其是依赖进口的高层公寓建筑材料受日元贬值影响成本大幅增加。

此外，建筑行业人力成本上升，劳动力短缺所引发的施工期延长，也进一步推高了开发成本。为应对脱碳化政策要求，公寓建筑的环保性能和技术标准也在不断提升，从而增加了整体开发预算。

除了成本上升，开发商的战略转变也推动了房价上涨。近年来，首都圈新建公寓供应持续减少，2025年上半年不足1万户，已是第四年下降。开发商普遍采取高附加值开发，注重地段、设计和功能的差异化，虽提升了住宅品质，却加剧了供应紧张，推高了价格。

事实上，日本首都圈房价上涨的趋势自2020年以来已初现端倪。

据不动产经济研究所数据，2020年首都圈新建公寓平均价格为6080万日元，2021年更上涨至6260万日元，首次突破1990年泡沫经济时期的高点（6123万日元）。2022年2月，均价更进一步飙升至7418万日元，同比增长达16.3%，当时即引发市场广泛关注。

专家指出，新冠疫情后远程办公模式的普及，使得更多家庭对居住环境提出更高要求，进而刺激了市区及交通便利地区住宅的购买需求。然而，供给增长的速度远远跟不上需求的上升，使得供不应求的局面长期存在，房价持续上涨也就不足为奇。

在2022年就有日本媒体曾报道指出，若房价继续保持上涨趋势，未来首都圈新建公寓平均价格突破1亿日元只是时间问题。如今，这一预测已成为现实。