2014年7月14-17日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会将于海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会将以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议。

以下为演任志强讲实录

任志强：钟伟先生虽然不同意我上涨的观点，但是城镇是不可避免的观点，中国是否有泡沫，我认为是没有的。我们可以看看其他的国家，已经发生的城镇化的过程，从50%到70%的比较过程中，在非公有化的过程中，他们用了40到50年的时间，但是我们可以看一看日本和韩国的情况，他们在工业化迅速提高的过程中，把城镇化的人口从50%提高到70%之间的速度和时间大大的缩短中国会是怎样的情况，城镇化的速度和进展过程，跟我们要讨论的方法论是密切相关的。

中国1978年到现在，从20%的比例提升到30%，大概是15年的时间，这是非常缓慢的过程。1995年的时候是20%左右，中国在此之前改革的速度比较慢，因此十一届三中全会让农民工解放出来，让大家开始进城，或者是以农业为主的行业。40%的城镇化我们用了六、七年，45%到50%我们用了二、三年，超过50%到60%我们用了9年的时间，每年增加3%的城镇化。2020年中央要求达到60%的城镇化，我估计2018年就可以实现，2030年城镇化率达到70%，我估计2025年就会实现，会提前5年，现在的经济学家也在说，中国的城镇化率因为改革的问题而逐渐放缓。

因为农村的劳动力在目前的阶段，就业人口出现了下降，农村剩余劳动力减缓，我不太同意这样的观点。城市化发展的过程是总体经济发展的过程，如果我们能够保证6%到7%的增长速度，无疑这种城镇化的发展速度是不可避免的，不要认为10%才是增长的，我们看看德国、美国等发达国家，他们每年2%到3%也是迅速的增长，差别在于，大城市的城镇化率超过了60%，二线城市达到了50%，三线城市的城镇化率是30%左右，为什么说房地产在一、二线城市之间出现了分化，这跟城镇化率有关。城镇化率不断提高的时候，持有的物业不断的提高，买卖物业比例不断的下降。城镇化率逐渐提高的时候，持有物业不断的提高，以持有物业和商业物业为主。人口增长的过程中，持有物业也是不断提高。