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面临增税 华人出手购房稳准狠
日期: 13年08月2期 评分: 5.00/2
面临增税  华人出手购房稳准狠

《中文导报》专题报道组

安倍政权自去年11月开始执政以后,打出了被称为“安倍经济学”的三个目标:一是“安倍经济学”提出两年内物价上升2%的数字目标;第二个就是去年民主党政权已经通过了消费税分两次上升的法律,先从5%上涨到8%;再从8%上涨到10%——第一次上涨是在明年的4月份;第二次上涨是在2015年的10月份;第三个经济目标是将日本基础财政收支的赤字在2015年减半,到了2020年实现基础财政收支平衡,基础财政收支赤字为零。

这三个目标的前两个目标,都标志着房价在不久的将来会在实质上付出的金额上上涨,因此现在在日华人中有许多人争相购房,已经买了一套房的人希望购入第二套房作为投资用房;没有买房的人希望在消费税上涨和房价上涨以前买到手,不想错过现在难得的时机。

房地产公司:业务繁忙了

郎透地产公司(Landnet)管理部的魏小姐也以房地产公司视点告诉记者,进来不动产走势很好。与去年同期比,目前的售房率多了一倍。她并从几个方面分析了目前的房地产现象。
自从安倍经济学开始实施以后,日本各方面物价都呈上升趋势。加上即将开始的增加消费税等措施,以及银行不动产贷款利息水涨船高地升上去,此刻,正是购买不动产的好时机。也使很多原本观望的人,乘着势头而鼓起勇气购房。

不动产可分为两种,一种是自己居住之用,一种是投资为求资产增值之用。郎透地产公司多年来积累了丰富的经验和大量物件,目前主打商品便是中小型投资房。对于觉得银行利息太低,手头又有点余钱想做投资的华人来说,投资二手房是一个选择,而目前大环境使购房率大涨。

日前,野村不动产还以15万3300人为对象进行了购房意识相关的调查,其结果是,认为现在是购房好时机的日本人占64.0%,与去年7月进行的调查相比,增长了3.6个百分点。当问到大家觉得现在是购房好时机的理由时,有高达70.4的人回答现在贷款利息低,所以是购房的好机会,其次是因为消费税将要上调(54.7%)。

调查还显示,有29.2%的人认为房产将会升值,比上次调查的13.1%增加了2.2倍之多。认为房产将会维持现状的占36.8%,与上次调查相比下降了10.4个百分点。另外,还有15.5%的人认为房产将会降价,与上次调查相比下降了12.3个百分点。调查中有39.6%的人认为购房贷款利息将会上调,有40.3%的人认为将会维持现状。

据悉,受消费税增税影响改变购房原计划的人占68.9%,与上一次的调查相比增加了10.9个百分点,由此可见,大家为了应对消费税增税也是做足了文章。另外,仍有16.9%的人表示购房计划并未因消费税上调而受到影响。回答不知道是否受影响的人占14.2%,同比减少了9.7个百分点。具体来说有37.9%的人想在消费税涨到8.0%之前买下房子,有12.0%的人打算在消费税增长到10.0%之前买下房子。总的来说有49.9想要在增税之前购房。其中,还有32.0%的人表示要更改购房预算。还有15.3%的人表示要静观其变。

华人:买第二套房一举多得

目前,华人买房也形成了热潮,据本报抽样调查,在来日11年以上的在日华人群体中,已经购房的比率多达69.8%,在尚未购房的30.2%中,也有30%的人准备购房。在已买房的在日华人中,买新房的人占66.6%,买中古房的占33.4%,买一户建的占26.6%,楼房占73.4%。

有许多来日多年的华人,目前所购第一套房已经还清所借贷款,因此正在考虑购买第二套住房。来日已有二十多年的王先生在十年前贷款购入一套中古楼房,现在已经还清贷款,他现在正在准备购入第二套房,在谈到购第二套房的理由时王先生说:

首先购入第二套房可以节省税金。国土交通省在7月23日的政府税制调查会上,针对2014年4月消费税率上调导致的购房负担加重提出了减轻议案。

该议案的主要内容是:13年年末到期的住宅贷款减税制度延长5年、包括所得税在内的减税额将扩充至10年最大500万日元的范围。

所得并不多的人所得税并不少,因此很多不能充分享受住宅贷款减税优惠的人,开始考虑购买住房。

住宅贷款减税,是购房人使用贷款购入自住用住房时,所得税、住民税根据贷款余额得以减免的制度。在现行制度下,2013年入住自购房的人10年内能获得200万日元的减税额度,而根据国交省这次的议案,这一额度将扩大到最大500万日元。

王先生说:如果我不购入第二套房,今后买房减税就没有了,每年大约要多交8万多日元的税金,如果买比较高级的住宅,减税的额度就更大。

第二就是可以改善居住条件,现在的房子住了十年,觉得有些窄小了,如果购入条件更好的住房,可以享受与日俱进的新设备,享受更好的住宅条件。

第三,买第二套房其实不要自己花钱,相反还可以增加收入。比如说,还完贷款后旧房可以自由利用,如果租出去,可以租到每月12万日元左右。买条件差不多的第二套房,每个月所还贷款大概在8万日元左右,还可以剩4万日元左右,去掉交两处房产的固定资产税,还可以每个月净赚3万日元左右。

王先生已去银行咨询,银行说如果第二套住房用做商业,借低息住宅贷款比较困难,但是买了新房自己住,旧房可以自由利用,出租和出售都是自己的自由,当然这是指第一套房贷已经付完的人,如果第一套房的贷款没有还完,出租可能会有些麻烦。

关于贷款的利息,现在日本各银行还是比较低廉的,如果购房者的条件满足贷款银行的要求,如在现在的工作单位持续工作三年、在贷款银行开户、工资汇到贷款银行、参加团体信用金融保险等,在一些银行可以得到5年固定金利1.20%;10年固定金利1.70%的优惠,贷款年限可以到80岁生日那一天。虽然现在的一般银行对购房者的身份都要求是持有日本国籍或有永住资格,但是有些银行也面向没有永住资格,但是身份和收入都比较固定的外国人。

华人看房有感:好房子越来越抢手

随着经济回暖,房贷利率看涨,且明年消费税将实施增税,楼市出现了一波抢购潮。上半年楼市出现供销两旺的局面。

“这半年来,好房源越来越少,好不容易找到一套满意的,价格却明显比去年高,后悔没早点下手。”王先生打算在川口车站附近买一套二手房,原计划先看看行情、摸摸底再说,没想到令人中意的房子越来越少,眼睁睁看着参观过的房子一套套售出,可选择面变得越来越窄。

川口紧邻东京北区,交通便利,房价适中,在日本整体人口逐渐减少的趋势下,川口市人口却呈增长态势。外国人是其人口增长的重要动力,全市每100人中就有4人是外国籍,约有2.2万外国人中,大多数是中国人。

王先生在看房子时,常常会遇到中国同胞买家。“本来还想压压价,但别人出手都很快,根本不给我商讨的机会,在价格交涉中错失良机,被别人买走。”

据东日本不动产流通机构统计,2013年二季度,首都圈(东京、埼玉、千叶、神奈川)二手公寓成交件数比去年同比增22.1%,达9344件,同比连续7个季度增长。成交平均单价为39.81万日元/㎡,同比增长4.9%,连续三个季度上升。成交平均价格为2567万日元,同比增长4.4%。

新入市二手公寓同比减少12.9%,为39943件,连续四个季度同比下降。

因此,开发商加快新住宅的开发力度。日本不动产经济研究所的数据显示,今年上半年首都圈公寓的新增供应量为24,299套,比上年同期增长17.1%,创下近6年来的新高。千叶县、埼玉县、东京23区增幅尤为明显,分别为60.1%,37.7%,24.1%。反映开盘当月售出比例的签约率为78.8%,比上年同期上升1.2个百分点。每套平均价格为4736万日元,同比上升219万日元。

 

不动产中介:买房要摒弃捡便宜心态

“我接触过很多中国人客户,有的客人要求比较多,既想要高收益率,又要居住舒适,建筑年数还不能太长,市场价2000万日元的房子,张口就要砍下四五百万。在当前的行情下,这种要求是不现实的。”渡边先生在一家大型不动产中介公司工作,他表示,二手房市场并不是漫天要价,是根据年数、位置、建筑情况等综合评估的,一般情况下,成交价格不会低于标价的10%。

“当然,也有特殊情况,比如雷曼危机后市场大萧条,房价有可能大幅下降。还有就是卖主的个人原因,比如说,还不上贷款,房子急于出手,标价有可能明显低于市场价。但这种情况下,不动产商会果断出手,全额买下,经过装修后再加价出售。个人客户如果要买,多需要先与银行谈贷款,有结果后再签购房合同,这个过程需要一两周,而房子早被不动产商捷足先登了。”渡边先生表示:“如果挂牌三个月至半年无人问津,业主一般会选择降价50至100万日元。当前经济有复苏迹象,让卖方大幅降价不太可能。市场就是行情,你不能只看以往成交价格,当下这个价格有人买,那就有这个市场价值,所谓价高者得。”

渡边先生建议,华人买房要摒弃捡便宜心态,不求面面俱到,只求适合自己。在综合考察市场后,看好心仪的房子后,在买卖双方都容易接受的价格区间交涉,这样成功率比较大。

银行:最好准备20%资金

“买房最好准备20%自有资金,无论从申请贷款的获批几率上讲,还是从贷款利率优惠程度上讲都是非常必要的。因为谈贷款花了些时间,错失了好几处不错的房子。”看了半年房子的赵先生最近终于签了合同,银行给他的贷款浮动利率是1.075%。他表示,如果自己资金比较宽裕,银行会给他更低的利率。

赵先生介绍,虽然有不少银行宣传可“零首付”放贷,但实际情况并非如此,对于大多数外国人来多,是很难达到银行所要求的条件。即使你满足了有永住权、有安定工作和收入、有良好的信用记录等条件,银行仍然有可能拒绝你的申请。

“别看网络银行贷款利率低,他们的要求更高,通常要你准备三、四成资金。”赵先生介绍,自己从一家网络银行申请贷款,申请2200万贷款,结果下来只能贷给1500多万。

“最好持有相当于所购物件价格20%左右的首付款。那样,能享受到较大的优惠条件。如果我的首付款再多一些,是可以享受到0.875%的利率的。”

一位与赵先生熟识的银行职员透露,现在银行放贷任务不大,因此审核客户也会“挑三拣四”,如果你不是在大企业工作,收入一般,在办理住房贷款时会可能要求准备20%首付。

据悉,最近日本央行以金融机构为对象,实施了贷款动向调查。因住房贷款增加,个人对资金需求量处于7年多来的高水平。

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