■ 安农尔

 多年前，一友人在日本运用裁判所投标之方式购置了数套中古房屋，然后进行出租收益，取得了较理想的回报率。在一个机会中，此友人将投标的方法、程序、经验等对我进行了介绍说明，由此萌发了我对在日投标中古房屋的兴趣。之后，我查询了一些有关资料，也做了些可行性调查之后，逐步进行了投标买房之实践。几年下来，我也成功地购置了几套房，同时收益情况也较顺利可观，基本达到预计的概算。现为了给大家一些启发和借鉴，我将如何在日进行投标买房之情况大致介绍如下。

（1）选定对象

在一般情况下，投资者可在自己现居住地附近选定大致范围，不宜过远，最好控制在距离现居住地约一小时之内路程左右，如果太远，以后不太便于管理，离自宅近当然好，但如投标对象的地域范围限定过小，合适的投标对象也就会少些，以致中标的概率可能性也会变小。

首先，打开裁判所的不动产竞卖物件情报网页http://bit.sikkou.jp/，从中选择自己需要的县市区域，然后选择建物的类别，公寓还是一户建等，各种条件输入后，符合这些条件的对象将会出现，在这些对象中投资者即可根据自己的需要进行择选。

一般的选择要点为：对象的类别（如公寓房中一室户，一厅2室，一厅3室等）和面积，房屋的新旧程度，也就是说，何年建造的，离车站的步行距离，基准价格等，这些可根据投资者的预算情况等进行选择舍取，如投资者目前的投资预算为300万～500万资金的话，可以考虑投资一室户，一厅一室的对象。

比如，在□玉县裁判所的不动产竞卖对象情报网页上出现有这样一个对象，□玉县和光市车站（东武东上线和有乐町线）9分钟步行距离，公寓房一室户（15.8平方），1986年建造，3楼（5楼建的大楼），最低标价为320万等内容。

如投资者有兴趣的话，可根据网上提供的具体地址赴现地察看，但建物的室内是看不到的（室内情况一般可能是空屋或原所有者居住和出租中），也无进入室内的权利。具体房型和设备情况只能查看网上公开的资料。

一般确认察看一个对象的基本内容为，此建物去车站的所需时间和大致路径，对象周围环境如何，大致的日照状态，建物的外观状态和楼内的修缮管理情况。

如果投资者去现地察看确认后，认为这样的对象可以投标试一试的话，那你就可以计算一下自己欲投标的价格，一般从网上大致可查到类似对象现在的出售价格，同时也可查一下类似对象现月出租价格，比如，从网上查询到类似对象现出售价为450万，月租金为5.3万，经计算月5.3万减去约1万管理费和修缮费后，月纯收入为4.3万，1年的12个月可减去一个月的空房率为11个月，4.3万x11个月为47.3万（年盈利），如以8年回收投资成本的话，可乘上8，47.3万x8＝378.4万，这8年中可能还要有室内的设备维修更新的费用，比如，空调和热水器等的维修更新，好在现在这些家用电器设备产品均不贵，约5万左右一个即可更换新品。另外，还得扣除每年必须缴纳的固定资产税。

根据这些情况，投资者可将投标金额设定为350万～400万之间，如你对此对象各方面可较满意，你可将投标金额设定稍高一些，如你对此房不是很中意，也可以将投标金额设定较低一些，亦作为实践试行，尝试一下也未尝不可，如不能中标，几乎也没什么损失。

（2）如何投标

首先要取得用于各裁判所投标的用纸，此用纸可事先向各地的裁判所索取，如果你将投标东京都的对象，你则可向东京都裁判所索取，如将投标千叶县的对象，你则可向千叶县裁判所索取，索取方式是去裁判所领取，也可用邮寄方式索取（内附贴足邮票的回邮信封），可多索取几份，以备后用。

此后的程序如下：

A．填写投标书用纸，将你的投标金额等内容填入。

B．去银行汇投标保证金给裁判所指定的口座，其金额为基准投标价的20%，如裁判所显示的基准投标价为320万的话，那就要汇64万（如未能中标，在开标日的翌日，裁判所会将投标保证金如数退还至投标者本人指定口座）。

C．去市、区役所取得住民票或外国人登录济证明书。

D．最后将投标书，汇款凭证和住民票或外国人登录济证明书一起在指定日期内交至裁判所，也可邮寄裁判所。

如何填写投标书网上均有详细说明和样本。这里要注意的是，用纸内填写的内容须正确填写和盖印，不能有误，否则此次投标将可能无效，另外，务必在指定日期内邮寄至裁判所，过期作废。     （未完待续）