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30城市6月房价创2010年以来新高
日期: 2012/07/28 21:45

  7月27日上海易居房地产研究院出炉了最新报告《7月典型城市房地产市场成交结构研究报告》,报告指出,2012年上半年,商品住宅成交量整体 呈现波浪式上行的态势,继4月份冲高回落后连续两个月环比上涨,市场回稳趋势进一步明显。虽然7月以来中央调控动作频频,国务院也派出了8个督查组,强化 调控效果,市场可能因此有所降温,但三季度成交仍将淡季不淡,成交活跃态势还将沿续,下半年成交量可能超过上半年。

  一、 30个典型城市总体情况

  (一) 商品住宅成交量:创近17个月新高

  6月份,30个典型城市商品住宅成交面积为2001万平方米,创近17个月的新高,环比增长13.3%,同比增长47.9%。2012年上半 年,商品住宅成交量整体呈现波浪式上行的态势,继4月份冲高回落后连续两个月环比上涨,市场回稳趋势进一步明显。6月成交量的上升,说明市场人气持续升 温,很多购房者对后市的预期转好,甚至在部分“日光盘”的刺激下,个别地方出现了恐慌情绪。究其原因,一方面是积压的购房需求继续释放,加之房企促销降 价,有效刺激了刚性需求的增长;另一方面由于多地政策微调,以及中央货币政策的调整,也为购房者缓解了一定的购房压力,增强了入市的信心。上海易居房地产 研究院研究员吴晓君认为,虽然7月以来中央调控动作频频,国务院也派出了8个督查组,强化调控效果,市场可能因此有所降温,但三季度成交仍将淡季不淡,成 交活跃态势还将沿续,下半年成交量可能超过上半年。

  图1 30个典型城市商品住宅成交量走势

 

  数据来源:CRIC

  (二) 商品住宅成交均价:再创去年以来新高

  6月份,30个典型城市商品住宅成交均价为9663元/平方米,创下2010年以来新高,环比增长3.5%,同比增长0.9%。2012年上半 年成交均价基本处于平台整理阶段,5、6月份持续上扬。随着成交量的持续回升,房价出现止跌反弹的苗头也属正常,这与国家统计局刚刚公布的70个大中城市 住宅销售价格变动情况也较为一致。在这种情况下,国家近期已经展开新一轮调控,例如国务院对16个省市贯彻落实房地产调控政策措施情况开展专项督查等,但 鉴于经济稳增长的压力也很大,此时不宜过度打压房地产市场。预计下三季度房价可能出现盘整,快则四季度,慢则明年上半年,仍将进入振荡式的小幅上升通道。

  图2 30个典型城市商品住宅成交均价走势

 

  数据来源:CRIC

  二、 东、中、西部比较

  (一)总体比较:6月西部城市反弹力度远大于东、中部城市

  6月份,东、中、西部城市住宅成交面积环比增幅分别为10.5%、13.4%与18.0%,同比增幅分别为35.5%、29.0%与 103.2%。如下图所示,东、中、西部典型城市的成交量变化方向基本同步,2012年1月3个地区典型城市的成交量同时创下2009年来历史新低,又同 时在2月份开始出现反弹的趋势,4月冲高回落后连续两个月回升。6月西部地区反弹力度最大,成交量创下近17个月新高,环比同比增幅均最为明显,原因之一 是西部地区去年同期成交量处于历史低位,市场表现较差,而同期东、中部则强于西部。

  图3 东、中、西部典型城市商品住宅成交量走势

 

  数据来源:CRIC

  (二)东部城市:成交价创历史新高

  6月份,东部典型城市商品住宅成交面积环比增长10.5%,同比增长35.5%,较5月再次大幅上涨,创下近17个月新高。近两月的成交量已经全面超越了10年和11年的月均水平,事实上目前市场可以说已经接近本轮限购政策出台前的水平。

  成交均价方面,环比增长6.6%,同比增长7.3%,自2011年以来东部地区典型城市成交均价首次超过13000元/平方米,再创历史新高。成交均价稳步上升趋势明显,整体来看,今年上半年行情回暖,市场活跃度明显好于去年。

  图4 东部典型城市商品住宅成交走势

 

  数据来源:CRIC

  (二)中部城市:创下近18个月新高

  6月份,中部典型城市商品住宅成交面积环比增长13.4% ,同比增长29.0%,创下近18个月新高。与东部城市相似,近两月的成交量也已经全面超越了10年和11年的月均水平,已经回归到本轮限购政策出台前的水平。

  成交均价方面,环比增长0.3%,同比下降4.6%。中部典型城市成交均价在2011年9月达到历史高点后,开始缓慢下滑,至今仍然处于下滑通道之中,2012年上半年波动幅度较小,5、6月基本持平。

  图5 中部典型城市商品住宅成交走势

 

  (三) 西部城市:成交量创下近17个月新高

  6月份,西部典型城市商品住宅成交面积环比增长18.0%,同比增长103.2%,创下近18个月新高。与东、中部城市相似,近两月的成交量也已经全面超越了10年和11年的月均水平,接近本轮限购政策出台前的水平。

  成交均价方面,6月份成交均价环比下降0.04%,同比下降1.8%。从2011年2月份开始,成交均价开始出现波浪式下行,2012年2月份之后,出现明显反弹,5、6月份成交均价都超过了2011年的平均水平。

  图6 西部典型城市商品住宅成交走势

 

  三、 一、二、三线城市比较

  (一)总体比较:5、6月一线城市反弹力度大于二线、三线城市

  6月份,一、二、三线城市商品住宅成交量环比增幅分别为15%、12.9%与12.7%,同比增幅分别为42.6%、47.8%与53.9%。三种类型城市成交走势基本同步,均在2012年2月份开始进入上行通道,至今仍处于上行通道之中, 其中一线城市的环比连续2个月领先于二、三线城市,回暖趋势更加显著。

  图7 一、二、三线城市商品住宅成交量走势

 

  (二) 一线城市:成交均价明显上扬

  6月份,一线城市商品住宅成交量环比增长15.0%,同比增长42.6%,创下近18个月的新高。由于一线城市市场需求去年被严重积压,因而在今年政策环境逐步放松的情况下,其市场率先回暖。

  成交均价方面,环比增长8.4%,同比增长6.9%,创下2012年新高。6月份价格较5月明显上扬,主要因为市场有好转趋势后,6月份开发商 打折促销的力度较5月有所减弱,部分前期超跌的项目房价回涨之势有所扩散,预计未来市场依然以“低价成交”为主,但降价力度会逐渐减小。

  图8 一线城市商品住宅成交走势

 

  (三) 二线城市:成交量创下近17个月新高

  6月份,二线典型城市商品住宅成交量环比增长12.9%,同比增长47.8%,创下近17个月新高。随着2012年二季度政策面的逐步趋缓,二线城市被积压需求在今年5月以来得以持续释放,预计市场下半年仍将有较大的上行潜力。

  成交均价方面,环比增长0.9%,同比下降1.9%,与5月基本持平。事实上, 2011年4月份开始,成交均价处于波浪式上行的阶段,2012年上半年整体处于平台整理阶段。预计7-8月份的波动幅度也不会太大,延续震荡整理的趋势。

  图9 二线城市商品住宅成交走势

 

  (四) 三线城市:量升价跌

  6月份,三线典型城市商品住宅成交量环比增长12.7%,同比增长53.9%,,创下近17个月新高。整体来看,2012年上半年,三线城市成 交表现好于2011年同期,原因是三线城市前期,尤其是2010年市场发展过快,需求被过度消耗,因此2011年整体情况比较差。

  三线城市6月份成交均价环比下降2.2%,同比增长1.8%。相对而言,三线城市受楼市调控的影响较小,成交均价长期以来处于稳中有升的态势。6月均价较5月有所回落,但依然处于高位,可见三线城市楼市的抗跌性较强,在严峻的市场环境下,依旧保持在上行通道之中。

  图10 三线城市商品住宅成交走势

 

  表1 今年1-6月成交结构数据

 

  备注:本文主要利用中国房产信息集团数据进行分析。根据样本的可得性,选取了30个典型城市进行样本研究,分别为:北京、上海、深圳、广州、天 津、大连、南京、青岛、沈阳、东莞、佛山、泉州、南昌、长沙、太原、武汉、郑州、合肥、长春、芜湖、洛阳、岳阳、成都、西安、南宁、兰州、绵阳、包头、贵 阳、昆明。其中,按地域划分,东部城市12个,中部城市10个,西部城市8个;按发展水平划分,一线城市4个,二线城市16个,三线城市10个。

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