7月27日上海易居房地产研究院出炉了最新报告《7月典型城市房地产市场成交结构研究报告》，报告指出，2012年上半年，商品住宅成交量整体 呈现波浪式上行的态势，继4月份冲高回落后连续两个月环比上涨，市场回稳趋势进一步明显。虽然7月以来中央调控动作频频，国务院也派出了8个督查组，强化 调控效果，市场可能因此有所降温，但三季度成交仍将淡季不淡，成交活跃态势还将沿续，下半年成交量可能超过上半年。
一、 30个典型城市总体情况
（一） 商品住宅成交量：创近17个月新高
6月份，30个典型城市商品住宅成交面积为2001万平方米，创近17个月的新高，环比增长13.3%，同比增长47.9%。2012年上半 年，商品住宅成交量整体呈现波浪式上行的态势，继4月份冲高回落后连续两个月环比上涨，市场回稳趋势进一步明显。6月成交量的上升，说明市场人气持续升 温，很多购房者对后市的预期转好，甚至在部分“日光盘”的刺激下，个别地方出现了恐慌情绪。究其原因，一方面是积压的购房需求继续释放，加之房企促销降 价，有效刺激了刚性需求的增长；另一方面由于多地政策微调，以及中央货币政策的调整，也为购房者缓解了一定的购房压力，增强了入市的信心。上海易居房地产 研究院研究员吴晓君认为，虽然7月以来中央调控动作频频，国务院也派出了8个督查组，强化调控效果，市场可能因此有所降温，但三季度成交仍将淡季不淡，成 交活跃态势还将沿续，下半年成交量可能超过上半年。
图1 30个典型城市商品住宅成交量走势
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数据来源：CRIC
（二） 商品住宅成交均价：再创去年以来新高
6月份，30个典型城市商品住宅成交均价为9663元/平方米,创下2010年以来新高，环比增长3.5%，同比增长0.9%。2012年上半 年成交均价基本处于平台整理阶段，5、6月份持续上扬。随着成交量的持续回升，房价出现止跌反弹的苗头也属正常，这与国家统计局刚刚公布的70个大中城市 住宅销售价格变动情况也较为一致。在这种情况下，国家近期已经展开新一轮调控，例如国务院对16个省市贯彻落实房地产调控政策措施情况开展专项督查等，但 鉴于经济稳增长的压力也很大，此时不宜过度打压房地产市场。预计下三季度房价可能出现盘整，快则四季度，慢则明年上半年，仍将进入振荡式的小幅上升通道。
图2 30个典型城市商品住宅成交均价走势
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数据来源：CRIC
二、 东、中、西部比较
（一）总体比较：6月西部城市反弹力度远大于东、中部城市
6月份，东、中、西部城市住宅成交面积环比增幅分别为10.5%、13.4%与18.0%，同比增幅分别为35.5%、29.0%与 103.2%。如下图所示，东、中、西部典型城市的成交量变化方向基本同步，2012年1月3个地区典型城市的成交量同时创下2009年来历史新低，又同 时在2月份开始出现反弹的趋势，4月冲高回落后连续两个月回升。6月西部地区反弹力度最大，成交量创下近17个月新高，环比同比增幅均最为明显，原因之一 是西部地区去年同期成交量处于历史低位，市场表现较差，而同期东、中部则强于西部。
图3 东、中、西部典型城市商品住宅成交量走势
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数据来源：CRIC
（二）东部城市：成交价创历史新高
6月份，东部典型城市商品住宅成交面积环比增长10.5%，同比增长35.5%，较5月再次大幅上涨，创下近17个月新高。近两月的成交量已经全面超越了10年和11年的月均水平，事实上目前市场可以说已经接近本轮限购政策出台前的水平。
成交均价方面，环比增长6.6%，同比增长7.3%，自2011年以来东部地区典型城市成交均价首次超过13000元/平方米，再创历史新高。成交均价稳步上升趋势明显，整体来看，今年上半年行情回暖，市场活跃度明显好于去年。
图4 东部典型城市商品住宅成交走势
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数据来源：CRIC
（二）中部城市：创下近18个月新高
6月份，中部典型城市商品住宅成交面积环比增长13.4% ，同比增长29.0%,创下近18个月新高。与东部城市相似，近两月的成交量也已经全面超越了10年和11年的月均水平，已经回归到本轮限购政策出台前的水平。
成交均价方面，环比增长0.3%，同比下降4.6%。中部典型城市成交均价在2011年9月达到历史高点后，开始缓慢下滑，至今仍然处于下滑通道之中，2012年上半年波动幅度较小，5、6月基本持平。
图5 中部典型城市商品住宅成交走势
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（三） 西部城市：成交量创下近17个月新高
6月份，西部典型城市商品住宅成交面积环比增长18.0%，同比增长103.2%，创下近18个月新高。与东、中部城市相似，近两月的成交量也已经全面超越了10年和11年的月均水平，接近本轮限购政策出台前的水平。
成交均价方面，6月份成交均价环比下降0.04%，同比下降1.8%。从2011年2月份开始，成交均价开始出现波浪式下行，2012年2月份之后，出现明显反弹，5、6月份成交均价都超过了2011年的平均水平。
图6 西部典型城市商品住宅成交走势
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三、 一、二、三线城市比较
（一）总体比较：5、6月一线城市反弹力度大于二线、三线城市
6月份，一、二、三线城市商品住宅成交量环比增幅分别为15%、12.9%与12.7%，同比增幅分别为42.6%、47.8%与53.9%。三种类型城市成交走势基本同步，均在2012年2月份开始进入上行通道，至今仍处于上行通道之中， 其中一线城市的环比连续2个月领先于二、三线城市，回暖趋势更加显著。
图7 一、二、三线城市商品住宅成交量走势
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（二） 一线城市：成交均价明显上扬
6月份，一线城市商品住宅成交量环比增长15.0%，同比增长42.6%，创下近18个月的新高。由于一线城市市场需求去年被严重积压，因而在今年政策环境逐步放松的情况下，其市场率先回暖。
成交均价方面，环比增长8.4%，同比增长6.9%，创下2012年新高。6月份价格较5月明显上扬，主要因为市场有好转趋势后，6月份开发商 打折促销的力度较5月有所减弱，部分前期超跌的项目房价回涨之势有所扩散，预计未来市场依然以“低价成交”为主，但降价力度会逐渐减小。
图8 一线城市商品住宅成交走势
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（三） 二线城市：成交量创下近17个月新高
6月份，二线典型城市商品住宅成交量环比增长12.9%，同比增长47.8%，创下近17个月新高。随着2012年二季度政策面的逐步趋缓，二线城市被积压需求在今年5月以来得以持续释放，预计市场下半年仍将有较大的上行潜力。
成交均价方面，环比增长0.9%，同比下降1.9%，与5月基本持平。事实上， 2011年4月份开始，成交均价处于波浪式上行的阶段，2012年上半年整体处于平台整理阶段。预计7-8月份的波动幅度也不会太大，延续震荡整理的趋势。
图9 二线城市商品住宅成交走势
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（四） 三线城市：量升价跌
6月份，三线典型城市商品住宅成交量环比增长12.7%，同比增长53.9%，，创下近17个月新高。整体来看，2012年上半年，三线城市成 交表现好于2011年同期，原因是三线城市前期，尤其是2010年市场发展过快，需求被过度消耗，因此2011年整体情况比较差。
三线城市6月份成交均价环比下降2.2%，同比增长1.8%。相对而言，三线城市受楼市调控的影响较小，成交均价长期以来处于稳中有升的态势。6月均价较5月有所回落，但依然处于高位，可见三线城市楼市的抗跌性较强，在严峻的市场环境下，依旧保持在上行通道之中。
图10 三线城市商品住宅成交走势
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表1 今年1-6月成交结构数据
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备注：本文主要利用中国房产信息集团数据进行分析。根据样本的可得性，选取了30个典型城市进行样本研究，分别为：北京、上海、深圳、广州、天 津、大连、南京、青岛、沈阳、东莞、佛山、泉州、南昌、长沙、太原、武汉、郑州、合肥、长春、芜湖、洛阳、岳阳、成都、西安、南宁、兰州、绵阳、包头、贵 阳、昆明。其中，按地域划分，东部城市12个，中部城市10个，西部城市8个；按发展水平划分，一线城市4个，二线城市16个，三线城市10个。