“它是城市化过程中唯一没有形成贫民窟的发达国家；是发达国家中住房保障体系最完善的国家；也是利用高速公共交通体系缓解土地资源稀缺和大城市居住需求之间矛盾的国家”。它就是岛国日本。

　　11月4日，在由中国发展研究基金会和东京大学联合主办的“日本的启示”国际研讨会上，中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，日本是在发达国家城市化过程中，解决了城市发展与基础设施发展、住宅建设相互协调的一个成功范例。日本在城市和住宅建设中确实有了不起的成绩，值得中国学习。

　　日本正转向新的住宅政策

　　研讨会上，东京大学研究生院工学研究科教授大西隆介绍了二战以来日本的住宅情况与住宅政策。并指出，随着日本从高速成长、城市集中的社会，过渡到人口减少的老龄社会，日本住宅也从新建为主的时代发展到盘活存量、维护管理的时代。当前日本住宅存量充足，日本正转向新的住宅政策，即从重视住宅数量转向重视住宅质量。

　　就此，陈淮表示，1971年后日元持续大幅度升值的20年以及70年代的两次石油危机，对于日本这样一个外向型经济和资源困乏的国家来说，考验之大可想而知。“但就是在这个时期，日本完成了老百姓住房从脱困期到改善期的转变。这是今天面临人民币升值、国际资源价格高企、国际大宗商品价格暴涨的中国，需要认真学习的。”

　　此外，在城市化过程中，日本是唯一没有形成贫民窟的发达国家，也是迄今唯一没有在社会中形成“无家可归者”群体的发达国家。陈淮认为，“对于中国这样一个人口众多、发展严重不平衡、城市低端人口快速向城市聚集的国家来说，学习日本，避免“贫民窟”的出现极其重要。”

　　在介绍日本之所以在住宅建设上取得如此成就时，大西隆提到日本住宅政策的三根支柱。即公营住宅（廉租房）、城市改造机构和住宅金融支援机构。

　　对此，陈淮认为，日本住宅工团的变迁过程，清晰地画出了日本在城市住宅与建设中，从以住宅建设为中心，到住宅和城市建设并重，再到以城市基础设施完善和城市改造为重点的政策体系变迁。这一变迁过程，适应了城市发展从低端到高端、从脱困期向改善期的转变。

　　此外，针对大西隆提到的“2000年，日本每100户家庭面对110套存量住宅”的情况，陈淮表示，这个数据印证了其对中国房地产市场现在和未来发展的一个判断。即“我国住房市场什么时候达到如日本一样的相对供求平衡，100户家庭面对110—120套住房的时候，住宅市场的价格变动规律才会按照一般性市场规律变动。在住宅市场达到稳定的供求关系之前，我国将不得不面对比较严重的住房保障任务和房价调整任务以满足老百姓住房需求。”

　　日本住宅政策的教训值得中国警醒

　　在向日本学习住宅建设方面好的经验的同时，中国也应看到日本住宅政策同样存在教训，值得警醒。

　　上世纪70年代初，日本就在“日本列岛改造论”中提出要通过兴建一批中小城市及调整产业布局，解决人口过于集中特大城市的问题，但很可惜，这些政策并未得到很好的贯彻落实，仍形成了后来“过密化”、“过疏化”的不良格局。

　　陈淮指出，90年代，日本东京、大阪等都市圈房价的暴涨以及对经济的冲击，与城市的不良格局有密切关系。事实上，中国当前房地产调控所面临的房价问题，很大程度上也和城市结构失衡密切相关。如果在“十二五”期间，我国不能启动大中小城市协调发展的进程，我国可能还会面对大城市和中小城市发展失调，人口向大城市过度集中所带来的严重恶果。

　　此外，陈淮还表示，日本房地产后来出现问题，不仅仅是利率、投机造成的，政府政策也有需要检讨的地方。比如在上世纪80年代初，日本提出“向二十一世纪新城镇目标迈进”的计划，政府提出的诱导性居住水准的居住面积一下子提高到比最低居住标准高一倍的程度，埋下了“住房过度超前”的隐患；而在上世纪90年代初，日本政府在《生活大国五年计划》中要“确保国民能用五年的家庭收入购买一套住房”的目标，过度迎合社会急于赶超欧美心理，鼓励住大房子、好房子的政策急剧吹大了需求，膨胀了价格。