日本养老地产类项目，对于中国籍个人投资者是否是一个值得考虑的投资方向？

在日本，养老院有政府统一建设和民办两种形式，前者在费用方面享受政策性福利，但入院资格审查严格，所以需要后者填补市场需求。

相关数据显示，日本目前95.5%的老人在家中养老，4.2%的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。

民办养老住宅的投资，一要考虑养老院是需要管理的，与其他普通住宅相比，需要额外支出管理费用；二者，出租面较普通住宅更窄。

日本养老房五问

一、关于政府政策

在日本，政府为了鼓励养老地产的建设，会给相应项目建筑商财政回报，大约是整体建筑成本的10%。当然，建筑商需要事先就该项目进行申请，以确认是养老类项目。

二、关于经营

有建筑和经营管理各自由不同公司负责的模式，也有由同一公司总揽打理的模式。前一种模式中，建筑商通常都会将物业出租给管理公司，由管理公司负责公寓老人的各种生活类服务以及费用的收取。

三、关于模式

一些繁华的大城市，比如东京，因为土地费用比较高，所以一般采用出售的模式。就是把老年公寓像一般公寓一样出售给老年人，让他们直接成为业主。因为日本是永久产权制度，所以，在老人去世后，这些公寓可以作为遗产，让其子女得以继承。这类特定的老年公寓，和同级别的普通公寓相比，价格一般会高出30%左右。

四、关于具体费用

老人入住后，一般来说，会根据他们的身体状况和需要被照顾的程度，将其分为5个等级，日本政府也会根据不同的等级，每个月对其发放补贴，最高一类等级的补贴可达358300日元每月。另一方面，这些老人也会向公寓管理者缴纳自助餐费和管理费等，这个通常是没有等级之分的。

养老住宅设计最需要注意的关键点是什么？

养老住宅的设计首先要从老年人的真正需求出发，使设计符合老年人的生活习惯和使用要求。换句话说，在为老人设计住宅时要将功能放在首位，需要对老年人的生活方式进行深入调研，了解他们在居住时遇到的困难和问题。这些工作都需要在设计之前进行。养老住宅设计并不是仅仅增加几处扶手、坡道，而是应当切实地从老年人人体尺度和他们特殊的使用要求来考虑。例如电视视距比普通人要更小，所以面宽特别大的客厅反而不适合老人。

近年来小规模、多功能的养老设施在日本发展较为迅速，它能够深入到社区中为老人提供全天候、一站式的服务。由于介护保险的出台，老人入住养老设施时大多可以享受到政府给予的一定补贴，这也促进且支持了各类经营企业介入养老事业中，提供良好的服务。例如日本和民集团，其主业为餐饮连锁店，其后为扩大产业链转向投资老年市场，经营养老公寓和老人院。目前和民集团旗下经营的Rest Villa养老公寓在全日本有60家以上。