恒大假摔万科真降，楼市信息铺天盖地。开发商到底能够承受多大政策压力一时间成为本轮房地产调控人们关注的焦点。
继银行集体测压之后，楼市调控的另一个主要对象开发商终于坐不住了。
5月20日，一份《开发企业压力测试报告》于当天紧急出炉，于21日下午正式发布。
“如果需求萎缩50%，开发企业能够支撑的时间最多为7个月；如果需求萎缩30%，开发企业则能支撑13个月。”王智中于20日提前透露了测压结果。王是全国房地产经理人联盟理事、央行研究局房地产顾问，同时还是此次测压报告的执笔人。
本次开发商测压是以被称为“房地产少壮派”的40多位成员为主要对象，从4月下旬开始在业内调查并成文。“房地产少壮派”作为一个民间组织，本次测压报告公布的同时，将正式宣告成立。
开发商此次集体行动的背景，正是目前市场上“价挺量跌”的非常局面。
不过，对于测压结果，中体奥林匹克市场营销部经理周海山并不认同，他称：“每个企业资金状况不同，资金压在项目上的多，压力就大；若企业今年拿地少，压力就小得多。”房地产大佬任志强的公开说法则是，企业能够承受12个月的调控。
从获得的部分开发企业内部会议记录中发现，房价下跌已成为相当一部分开发商的共识。告诫同行的用词是：“顺势而为，不要做侥幸的打算。”
开发商测压
高房价成众矢之的后，开发商无疑成了矛盾的焦点。
在“新国十条”出台之后，多家商业银行的房贷压力测试显示：房价下跌容忍度在30%-40%之间。具体情况则是工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%，尚未上市的农行为20%；股份制银行中，民生可容忍度最高，为40%，招行为37%。
相比较商业银行对“房价”的关注，开发企业更多考虑的是“成交量”。“买涨不买跌成为购房者的共性。”王智中表示。
4月中旬，楼市新政一出，市场反应明显，对市场冷暖最有发言权的开发商这一次快速作出了反应。
新政出台后仅一周左右时间，多家开发企业投资、营销等部门负责人就走到了一起，共同商讨对策，而拿出正确对策的前提是要有各家开发企业能承受房价下跌的限度。
为此，一个号称“房地产少壮派”的民间组织开始酝酿在众多开发企业间进行压力测试，并准备发布一个测试结果的权威报告。陆续发展之后，参与该报告信息共享的目前已有40余位成员，其中，王智中是三个核心成员之一。
多方打听获悉，接受压力测试的既有国企也有民企，规模上既有龙头企业也有中小开发商。
据悉，在具体测试过程中，该组织广泛与开发企业交流，尤其注重与开发企业领导层进行对话。组织成立仅7天成员注册就达到了200多人，核心会员来自央行、发改委、证监会等单位，并已有40多家媒体参与合作。
结果难乐观
非常时期的非常行为，结果却难以乐观。
开发商通过压力测试后发现，成交量下降成为“多空双方”共识，这也意味著资金回笼将会低于预期。
数据显示，全国开发企业2010年4月底的资金池达到历史最高水平，约9173亿元，比2007年12月的上轮峰值高3722亿元。
“如果按照上一轮宏观调控对资金的影响进行预测，9173亿元可以支持17个月。”王智中分析。
但中原地产对国内主要城市二手住房市场监测数据显示，从最近两周的情况来看，国内楼市的成交量已跌至2007年以来的历史最低水平。北京、上海、广州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分别较4月上旬下跌44%至92%之多。价格方面，各地房价下跌幅度却不太明显，五大城市房价跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、广州下跌5.3%、天津下跌6.4%。
对比“新国十条”和上一轮调控，本轮调控重点直接作用于需求，即便是“首次改善”和“刚需”也受到了抑制。王智中认为，政策效果应强于上一轮调控，成交量将成为开发企业生或死的先决因素。
而搜房、我爱我家等中介机构认为，未来需求有可能萎缩50%，事实上，两年前的2008年需求萎缩也仅18.5%。
据悉，压力排在前三的均是大型上市房企。
不过，对于这份测压结果，多位没有参与的开发商各有不同看法，均认为应视企业而定。
一向“嘴硬”的开发商在自行测试时却如此难乐观，根本原因正是开发商自己对后市都表现出了怀疑。要知道，紧随著地量的结果往往是地价。
“需求在一定时间内下降成为共识，最终将会伴随著价格向下调整。很显然，今年5月无疑是新一轮周期的开始。”《开发企业压力测试报告》得出了这样的结论。
开发商该怎样按政府要求办？
中国最早成立的私营房地产公司之一万通地产董事长冯仑是从体制内出来的。
冯仑上世纪80年代先后毕业并任教于中共中央党校，这里一直是中国共产党高官的培训基地。他后来还供职于中宣部和国家体改委，后者曾是中国经济改革的智囊。
这也就无怪乎他会在自己的畅销书《野蛮生长》中劝诫私营企业家要“听党的话按政府的要求办”了。
不过，现年51 岁的冯仑也开始无视自己曾经的教诲了。事实上，他已成为中国政府房地产政策直言不讳的批评者。他说政府的行政干涉已把市场弄得一团糟，他计划将一部分业务转移到日本及美国等海外市场，这样就可以少和政府打交道了。
他说：“政府没把该做的事情作好，然后用责怪市场来掩饰自己的过失。”
在这样一个所有土地都为国有的国家里，上述言论实属大胆。在中国，每个人，无论是开发商还是买房客最终都是在向国家租地，租期至多70年。因此，说开发商和政府保持良好关系关乎自身存亡一点也不过分。
在冯仑看来，中国房价大涨的主要原因是金融危机期间政府的刺激计划资金充斥了市场。他说，中央和地方政府都通过房地产来刺激GDP增长。但是现在，房价涨了，社会公平变成问题后，政府又希望房价走低好让更多的人买得起房。
中国政府已经推出了一系列紧缩措施，包括提高购房贷款首付比率，限制银行放贷以及惩罚囤积土地的开发商等。
普通中国人在向政府表达不满的同时也将怒气撒到了像冯仑这样的地产开发商头上。在过去十年中，房价飞涨让地产开发商成为了中国富豪排行榜中的主力军。网上更是有人称他们“邪恶”、“吸血鬼”。最近，中国另一家房地产企业华远地产的董事长任志强在大连演讲时被一名听众扔了两只鞋，那人还大叫“去死吧”。
任志强指责媒体不了解真相的夸张报道制造了地产开发商不佳的公众形象。但他随后在博客里调侃自己的待遇能比得上总统了——指的是美国前总统小乔治．布什2008年访问伊拉克被飞鞋的经历。
总是喜欢用大白话作比喻的冯仑说，企业家和政治家的理想关系是精神恋爱的情人关系，而不是妓女和嫖客的关系。他说：不用让他办一次事就给他一次钱，因为我们是情人关系。不过，我们跟国有资本要上床，因为它们有庞大的资源优势，信用好，这样能带来好处。国有企业天津泰达是万通的战略投资者。
冯仑批评国有房地产公司推高了地价，因为它们的财务没有限制，可以不计回报地随便贷款。在过去几年里一些国有公司连连成为“地王”，许多私营地产开发商在拍地时只有袖手旁观的份儿。
他说，这就是国进民退的状况。他指的是近年来国有资本在中国经济中扮演越来越重要的角色，蚕食了民营企业的空间。他说，这是中国市场经济改革的倒退。
冯仑将国有资本的急速膨胀比喻为宫外孕，说国进民退的宫外孕把正常的市场经济发育环境破坏掉了。他说，前一段时间政府要求核心业务并非地产业的国企必须退出楼市属于治理宫外孕，但治理得不彻底。
他还将政府禁止开发商囤积土地的政策比喻为干涉婚姻。这项政策要求开发商在拿地两年之内必须开工建设，否则政府将予以没收。冯仑说，这就好比我娶了媳妇，两年内不生孩子，政府说把老婆退掉。他说，在一个正常的市场里，开发商会按照自己对市场需求的预期设定项目开发日程。
冯仑说，目前房地产政策出现摇摆还牵扯更深层的原因，那就是在中国改变公共政策的成本太低。这和美国正好相反，美国在医疗等政策上的改革要辩论很多年，但在中国，领导人写个文件，第二天就成了政策，出错了也没人负责，没人敢批评他。他说：我们是开始不博弈，之后才博弈，这种事后博弈的做法导致政策信用的跌落和政府威信的丧失。
深谙体制之道的冯仑现在必须要决定是与这一新体制同床共枕，还是掉头离开。他正大力发展商用不动产，因为这一领域的市场竞争充分。他还有意扩展几个中国人可能会青睐的海外市场。他正在考虑中国游客喜欢的滑雪胜地北海道和大纽约地区，很多中国有钱人喜欢送自己的孩子去那里念书。
冯仑说，这样一来这部分业务和政府就没有关系了。
．冯仑语录．
为什么中国人30岁之前要买房？
这是个文化问题，因为要结婚啊。在中国，结婚的女孩子要是没房，家长不干，所以我们说是未婚女青年在决定房子问题。这个问题，再过10年会自然解决，根本不用嚷嚷。为什么呢？10年后人口开始减少，比如80后的父母去世后，房子多了，父母各一套，一共三套房子。所以我一直在讲，政府有两件事要办，一个是青春期脸上长痘痘，他不是病，2岁一过，脸就光滑了，就没事了；另一个是，如果你把它当成病，拿刀去治，越治越坏，反而不好了。我们现在的病都是青春期的病，不用管它，10年后，房子多了，房价会一路往下跌，你嚷嚷什么。
政商关系怎么平衡？
政商关系笼统地讲有三个方面。首先是讲我们和政策法律的关系，在这方面，我说了这句话：听党的话按政府的要求办。因为没办法啊，是他们发牌，就像在赌场，他是坐庄的，我们是必须听从的。从这个层面，你和他的关系非常简单，不用搞复杂，也不用想，因为在中国就是这样。第二，我们和国有资本的关系，就是民营资本和国有资本，这个关系应该是混合经济，就像我们和泰达的关系。这个政商关系不太困难。第三是企业家和政治家的关系，这个要小心。你既需要政治家和你有一个好的互动，但又不能变成一个互相交易的关系。
未来住宅市场走势如何?
个人认为这两年之内，这个市场特别是住宅市场估计价格普遍会降20%到30%，而且会维持一段时间。不会说突然一下又好梦重来，而且也不应该重来，有多少好事不可能重来。你今天想起你的初恋，他不重来了，你再看到女朋友的时候，没有初恋的感觉了，是不是？很多事情是在变化的。
继银行集体测压之后，楼市调控的另一个主要对象开发商终于坐不住了。
5月20日，一份《开发企业压力测试报告》于当天紧急出炉，于21日下午正式发布。
“如果需求萎缩50%，开发企业能够支撑的时间最多为7个月；如果需求萎缩30%，开发企业则能支撑13个月。”王智中于20日提前透露了测压结果。王是全国房地产经理人联盟理事、央行研究局房地产顾问，同时还是此次测压报告的执笔人。
本次开发商测压是以被称为“房地产少壮派”的40多位成员为主要对象，从4月下旬开始在业内调查并成文。“房地产少壮派”作为一个民间组织，本次测压报告公布的同时，将正式宣告成立。
开发商此次集体行动的背景，正是目前市场上“价挺量跌”的非常局面。
不过，对于测压结果，中体奥林匹克市场营销部经理周海山并不认同，他称：“每个企业资金状况不同，资金压在项目上的多，压力就大；若企业今年拿地少，压力就小得多。”房地产大佬任志强的公开说法则是，企业能够承受12个月的调控。
从获得的部分开发企业内部会议记录中发现，房价下跌已成为相当一部分开发商的共识。告诫同行的用词是：“顺势而为，不要做侥幸的打算。”
开发商测压
高房价成众矢之的后，开发商无疑成了矛盾的焦点。
在“新国十条”出台之后，多家商业银行的房贷压力测试显示：房价下跌容忍度在30%-40%之间。具体情况则是工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%，尚未上市的农行为20%；股份制银行中，民生可容忍度最高，为40%，招行为37%。
相比较商业银行对“房价”的关注，开发企业更多考虑的是“成交量”。“买涨不买跌成为购房者的共性。”王智中表示。
4月中旬，楼市新政一出，市场反应明显，对市场冷暖最有发言权的开发商这一次快速作出了反应。
新政出台后仅一周左右时间，多家开发企业投资、营销等部门负责人就走到了一起，共同商讨对策，而拿出正确对策的前提是要有各家开发企业能承受房价下跌的限度。
为此，一个号称“房地产少壮派”的民间组织开始酝酿在众多开发企业间进行压力测试，并准备发布一个测试结果的权威报告。陆续发展之后，参与该报告信息共享的目前已有40余位成员，其中，王智中是三个核心成员之一。
多方打听获悉，接受压力测试的既有国企也有民企，规模上既有龙头企业也有中小开发商。
据悉，在具体测试过程中，该组织广泛与开发企业交流，尤其注重与开发企业领导层进行对话。组织成立仅7天成员注册就达到了200多人，核心会员来自央行、发改委、证监会等单位，并已有40多家媒体参与合作。
结果难乐观
非常时期的非常行为，结果却难以乐观。
开发商通过压力测试后发现，成交量下降成为“多空双方”共识，这也意味著资金回笼将会低于预期。
数据显示，全国开发企业2010年4月底的资金池达到历史最高水平，约9173亿元，比2007年12月的上轮峰值高3722亿元。
“如果按照上一轮宏观调控对资金的影响进行预测，9173亿元可以支持17个月。”王智中分析。
但中原地产对国内主要城市二手住房市场监测数据显示，从最近两周的情况来看，国内楼市的成交量已跌至2007年以来的历史最低水平。北京、上海、广州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分别较4月上旬下跌44%至92%之多。价格方面，各地房价下跌幅度却不太明显，五大城市房价跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、广州下跌5.3%、天津下跌6.4%。
对比“新国十条”和上一轮调控，本轮调控重点直接作用于需求，即便是“首次改善”和“刚需”也受到了抑制。王智中认为，政策效果应强于上一轮调控，成交量将成为开发企业生或死的先决因素。
而搜房、我爱我家等中介机构认为，未来需求有可能萎缩50%，事实上，两年前的2008年需求萎缩也仅18.5%。
据悉，压力排在前三的均是大型上市房企。
不过，对于这份测压结果，多位没有参与的开发商各有不同看法，均认为应视企业而定。
一向“嘴硬”的开发商在自行测试时却如此难乐观，根本原因正是开发商自己对后市都表现出了怀疑。要知道，紧随著地量的结果往往是地价。
“需求在一定时间内下降成为共识，最终将会伴随著价格向下调整。很显然，今年5月无疑是新一轮周期的开始。”《开发企业压力测试报告》得出了这样的结论。
开发商该怎样按政府要求办？
中国最早成立的私营房地产公司之一万通地产董事长冯仑是从体制内出来的。
冯仑上世纪80年代先后毕业并任教于中共中央党校，这里一直是中国共产党高官的培训基地。他后来还供职于中宣部和国家体改委，后者曾是中国经济改革的智囊。
这也就无怪乎他会在自己的畅销书《野蛮生长》中劝诫私营企业家要“听党的话按政府的要求办”了。
不过，现年51 岁的冯仑也开始无视自己曾经的教诲了。事实上，他已成为中国政府房地产政策直言不讳的批评者。他说政府的行政干涉已把市场弄得一团糟，他计划将一部分业务转移到日本及美国等海外市场，这样就可以少和政府打交道了。
他说：“政府没把该做的事情作好，然后用责怪市场来掩饰自己的过失。”
在这样一个所有土地都为国有的国家里，上述言论实属大胆。在中国，每个人，无论是开发商还是买房客最终都是在向国家租地，租期至多70年。因此，说开发商和政府保持良好关系关乎自身存亡一点也不过分。
在冯仑看来，中国房价大涨的主要原因是金融危机期间政府的刺激计划资金充斥了市场。他说，中央和地方政府都通过房地产来刺激GDP增长。但是现在，房价涨了，社会公平变成问题后，政府又希望房价走低好让更多的人买得起房。
中国政府已经推出了一系列紧缩措施，包括提高购房贷款首付比率，限制银行放贷以及惩罚囤积土地的开发商等。
普通中国人在向政府表达不满的同时也将怒气撒到了像冯仑这样的地产开发商头上。在过去十年中，房价飞涨让地产开发商成为了中国富豪排行榜中的主力军。网上更是有人称他们“邪恶”、“吸血鬼”。最近，中国另一家房地产企业华远地产的董事长任志强在大连演讲时被一名听众扔了两只鞋，那人还大叫“去死吧”。
任志强指责媒体不了解真相的夸张报道制造了地产开发商不佳的公众形象。但他随后在博客里调侃自己的待遇能比得上总统了——指的是美国前总统小乔治．布什2008年访问伊拉克被飞鞋的经历。
总是喜欢用大白话作比喻的冯仑说，企业家和政治家的理想关系是精神恋爱的情人关系，而不是妓女和嫖客的关系。他说：不用让他办一次事就给他一次钱，因为我们是情人关系。不过，我们跟国有资本要上床，因为它们有庞大的资源优势，信用好，这样能带来好处。国有企业天津泰达是万通的战略投资者。
冯仑批评国有房地产公司推高了地价，因为它们的财务没有限制，可以不计回报地随便贷款。在过去几年里一些国有公司连连成为“地王”，许多私营地产开发商在拍地时只有袖手旁观的份儿。
他说，这就是国进民退的状况。他指的是近年来国有资本在中国经济中扮演越来越重要的角色，蚕食了民营企业的空间。他说，这是中国市场经济改革的倒退。
冯仑将国有资本的急速膨胀比喻为宫外孕，说国进民退的宫外孕把正常的市场经济发育环境破坏掉了。他说，前一段时间政府要求核心业务并非地产业的国企必须退出楼市属于治理宫外孕，但治理得不彻底。
他还将政府禁止开发商囤积土地的政策比喻为干涉婚姻。这项政策要求开发商在拿地两年之内必须开工建设，否则政府将予以没收。冯仑说，这就好比我娶了媳妇，两年内不生孩子，政府说把老婆退掉。他说，在一个正常的市场里，开发商会按照自己对市场需求的预期设定项目开发日程。
冯仑说，目前房地产政策出现摇摆还牵扯更深层的原因，那就是在中国改变公共政策的成本太低。这和美国正好相反，美国在医疗等政策上的改革要辩论很多年，但在中国，领导人写个文件，第二天就成了政策，出错了也没人负责，没人敢批评他。他说：我们是开始不博弈，之后才博弈，这种事后博弈的做法导致政策信用的跌落和政府威信的丧失。
深谙体制之道的冯仑现在必须要决定是与这一新体制同床共枕，还是掉头离开。他正大力发展商用不动产，因为这一领域的市场竞争充分。他还有意扩展几个中国人可能会青睐的海外市场。他正在考虑中国游客喜欢的滑雪胜地北海道和大纽约地区，很多中国有钱人喜欢送自己的孩子去那里念书。
冯仑说，这样一来这部分业务和政府就没有关系了。
．冯仑语录．
为什么中国人30岁之前要买房？
这是个文化问题，因为要结婚啊。在中国，结婚的女孩子要是没房，家长不干，所以我们说是未婚女青年在决定房子问题。这个问题，再过10年会自然解决，根本不用嚷嚷。为什么呢？10年后人口开始减少，比如80后的父母去世后，房子多了，父母各一套，一共三套房子。所以我一直在讲，政府有两件事要办，一个是青春期脸上长痘痘，他不是病，2岁一过，脸就光滑了，就没事了；另一个是，如果你把它当成病，拿刀去治，越治越坏，反而不好了。我们现在的病都是青春期的病，不用管它，10年后，房子多了，房价会一路往下跌，你嚷嚷什么。
政商关系怎么平衡？
政商关系笼统地讲有三个方面。首先是讲我们和政策法律的关系，在这方面，我说了这句话：听党的话按政府的要求办。因为没办法啊，是他们发牌，就像在赌场，他是坐庄的，我们是必须听从的。从这个层面，你和他的关系非常简单，不用搞复杂，也不用想，因为在中国就是这样。第二，我们和国有资本的关系，就是民营资本和国有资本，这个关系应该是混合经济，就像我们和泰达的关系。这个政商关系不太困难。第三是企业家和政治家的关系，这个要小心。你既需要政治家和你有一个好的互动，但又不能变成一个互相交易的关系。
未来住宅市场走势如何?
个人认为这两年之内，这个市场特别是住宅市场估计价格普遍会降20%到30%，而且会维持一段时间。不会说突然一下又好梦重来，而且也不应该重来，有多少好事不可能重来。你今天想起你的初恋，他不重来了，你再看到女朋友的时候，没有初恋的感觉了，是不是？很多事情是在变化的。