在不计其数的口头警告后，4月15日，政府终于向房地产投机者打出了一记重拳。此前一天召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平米以上的，贷款首付比例不得低于30％。
国土资源部2010年住房供地计划，是与房贷调控政策同一天公布的另一个重要信号。今年拟住房用地的供应总量将达18万公顷，同比增长逾130%，中小户型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。
一方面出台抑制投机需求的措施，一方面释放增加供给的信号，政府左右开弓，展现组合拳威力。
在这场中国式搏击中，政府一方如同希腊神话中的英雄阿喀琉斯，拥有骄人的天赋，几乎战无不胜，却有一个致命的弱点。阿珞琉斯的弱点是他的脚踝，政府的弱点则在于：他要制服但不能击垮对手。
在一轮又一轮的调控之后，政府的底牌早已被抓牢。尽管从2009年下半年以来，政府已经出台包括“国11条”在内的紧缩调控信号。但在过去的3月，国内70个大中城市房屋销售价格同比上涨了11.7%，北京的一手住宅成交均价超过 2.6万元/平方米，同比上涨59.5%，环比上涨16%。3月最后一周，各地楼市成交甚至出现井喷，部分城市成交单价“日涨千元”，市场被投资投机需求笼罩。
擂台上的政府，极尽腾挪之术而不得预期调控效果，终被迫祭出重拳。
从犹豫到共识
中央层面已经“趋向一致，不可能十全十美了”，因此，“下了决心要调，哪怕得罪一部分利益群体”
“这次玩真的了。”美银美林证券中国经济学家陆挺如此评价4月15日出台的房地产调控政策。他认为，这次政策出台具有标志性意义，是房地产行业，甚至是2008年四季度开始的这轮经济刺激政策的转折点之一。
击出重拳不难，难的是决定过程。一位接近决策层的智囊机构人士向本刊记者表示，中央并不缺少调控手段，之前迟迟没有真正出手，是因为高层确实在犹豫。
这位消息人士称，关于房地产有三个威胁论，即房地产是经济引擎，因此打击地产市场，经济增速会放缓，银行会被套牢，老百姓变成负资产。在他看来，这三个威胁论都站不住脚。
首先，中国城镇化的速度不会改变，保障房还要大建，经济引擎不会因商品房调控而消失；其次，银行风险可以量化，百姓负资产也不必担心，因为这次调控真正影响的是去年下半年进场的人，而且主要是将房产作为投资的富裕人群。在他看来，地产行业这样发展下去的经济后果很严重，导致了弱势群体的金融资源，有活力的金融资源倒流，以及二三线金融资源向中心城市倒流，中产阶级未来几年的消费收入也被透支，阻碍了中国经济结构的转型。
这种犹豫从这剂猛药出台前的插曲亦可见一斑。就在三天之前——4月12日——中国银监会主席刘明康刚刚在亚洲博鳌会议上提及二套房贷收紧言论第二天，银监会即澄清称二套房贷首付60％为误传。
国土资源部的一位司长在接受本刊记者采访时分析指出，国务院领导已经拍板，现在总体就是稳定价格，“没有人会在意房地产商的压力”。此前，在此轮调控中一直扮演“先锋”角色的国土资源部，已相继出台打击囤地、加大供应及严格规范土地出让金缴纳等多项政策，意在遏止房价。
前述接近决策层的人士透露，现在在中央层面已经“趋向一致，不可能十全十美了”，因此，“下了决心要调，哪怕得罪一部分利益群体”。
甚至一向不建议政府对地产调控的住建部这次也掉转了立场。4月13日，住建部召开电视电话会议要求各地相关部门，坚决遏制部分城市房价过快上涨。住建部副部长齐骥在此次会议讲话中提到“实行更为严格的差别化信贷和税收政策，抑制投资投机性购房”，这被视为二套房贷收紧的政策出台之前的最后一次“吹风”。
据权威人士透露，去年11月，中央财经领导小组办公室曾向住建部要房地产相关数据，建设部当时已感觉到压力。中财办在后来写给国务院副总理李克强的专题报告中称，房价继续疯涨已影响到社会稳定。“以前建设部老说房价应该由市场决定，后来这话就说得越来越少了。”这位人士称。
最终让中央下定决心的还是全国“两会”之后暴涨的房价。一位银行业高管称，今年“两会”期间，房价问题再次引发热议，高层也多次表态要抑制不合理的房价上涨，先后出台多项措施，但房价不降反升，调控屡屡失效。在这种背景下，有关部门决定联手进一步加大调控力度。其中，节节高升的房价，使得各界对于市场流动性过剩的抱怨也此起彼伏，于是从源头控制资金供给，便成了应对房价疯狂上涨的相应举措。
国家统计局4月14日公布的数据显示，3月70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，为2008年以来的最高纪录。该数字自2008年至今走出“V”型走势，如今“V”型的右上端高度已经超过左端，即，房价已超过金融危机之前。
“并不是政策突然转向。去年中央就说要做好政策储备。在什么时候出台什么东西，都是早研究好的。昨晚（14日晚）好几个省市如天津、河北、甘肃的调控政策都已经出来了。”前述国土资源部官员表示，“政府和开发商都在等待。”
“一季度的房价快速上涨几乎超出所有房地产商的预期。”一位国际投行人士向本刊记者称，中小开发商不放过任何提价机会的短期行为，最终迫使政府提早出手。实际上，全国“两会”之后飞涨的房价，不仅迫使政府加强调控力度的因素迅速聚焦，亦令市场陷入了浓重的恐慌。
3月15日，全国“两会”刚刚结束，北京一日便拍出三块“地王”。尽管此后政府迅速暂停了热点地块的拍卖，但新地王传递的价格信息，令之前的市场观望情绪一扫而空。
统计数据显示，2010年3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.7%，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。北京的一手住宅成交均价超过 2.6万元/平方米，同比上涨59.5%，环比上涨16%。
在《新世纪》周刊北京西大望路办公楼附近，二手房每平方米报价一周内暴涨了3000元至5000元。房产中介人员对记者称：“清明节前后，你做梦的时候房价都在涨。”
惊人的涨幅令此前对楼市最为乐观的炒房客和开发商也出现了分歧，一部分人仍坚信楼市可以“继续上涨”，另一部分人则感到了恐慌。北京、海南、深圳等地的炒房客出货的消息频频传来，一位在楼市投资上亿元的炒房客在此次政策出台前已紧急在海南出手了一批房产，将资金腾挪出来。
4月初，戴德梁行的一位分析师说，现在业内人士普遍的判断是，房价涨得太疯了，失去理智了。“（我们）盖好以后马上卖，不会等。”一位房地产开发公司销售人士对记者称。
在高位恐慌中煎熬的市场，在等待甚至期待着新政的出台。高通智库总经理张宏称，据他所知，大开发商在政策出台前已在为市场回调做准备，如加紧卖房，加大融资力度，不买高价地等。房地产公司的决策层对高房价的持续性有担忧，所有人都肯定泡沫存在。
3月28日到4月2日，新华社连续刊发六篇评论直指高房价，在舆论上充当了政策转向的风向标。敏感的资本市场担心政府调控重拳出击，率先反应，致使低迷的地产股出现连日下挫。当时即有预测认为，政府调控房价的组合拳将在今年6月出台。因为按照中国房地产市场的经验，交易旺季将出现在二季度，尤其是五六月。
华泰联合证券和齐鲁证券等多家券商在4月初发表的报告中称，后期政策压力在加大，“如果在一线城市楼市泡沫过大的同时，再将二三线城市泡沫吹大，极有可能招致更为严厉的调控政策。”
经历了3月的量价齐升后，在“恐高”情绪蔓延之下，4月第一周的成交量出现了下降。除个别城市外，全国绝大部分城市的楼市成交量明显回落，这是成交量在经历连续六周的快速上扬后的首次回落。根据中金公司4月12日发布的报告，全国16个重点城市成交量环比均值下降15%，北京、天津、上海、广州和重庆的周交易量环比下跌幅度分别为12%、35%、27%、29%和60%。
在一场凶猛的上涨之后，市场的“恐高”情绪终于演变为行动上的“观望”。换句话说，市场已经预告了即将到来的调控。在业内观察家们看来，这正是二套房政策有可能对楼市真正形成影响的市场基础。
影响几何
“首先会体现为交易量下跌，继而是价格”
就在二套房政策出台的当天，水木清华的BBS上关于房价的讨论暴涨至1000多条。一个刚刚签约准备花200万元买房的网友发帖称，准备要求对方直降50万元，否则不惜违约。一位此前炒过20多套房的炒房客则直言，现在支撑楼市的主要是投资性需求，而非自住性需求，二套房政策基本去掉了投资者的杠杆，对市场打击很大。
在各种针对房地产行业的调控手段中，二套房贷政策，是经过历史证明、最易收到成效的调控手段。
据北京“链家地产”市场研究部统计数据分析，2009年全年二手房平均按揭成数达到5.29成，也就是说贷款人群平均首付比例为4.71成左右；而当前改善性需求等二套房购买者的比例只占到二手房成交的15%左右。
北京“链家地产”副总裁林倩认为， 50%的首付虽然只比原来提高10个百分点，但已经超出二手房市场平均支付能力，假设2010年的购房需求仅为20万套左右的话，除去一季度2.5万套左右的成交，也会影响到至少2.6万套左右需求的置业节奏。
接通戴德梁行华南研究部张晓端的电话时，他的声音听来颇为沉重。“政策影响会很大，推动市场进入一个调整期。”张晓端认为，新政给投资客带来 很大的打击，一是门槛提高了，二是获利降低了。另外，也抑制了二次置业的改善性需求，这部分人是目前市场上刚性需求的主力军，政策一出，对他们的打击会“很明显而且很快”。
多位受访分析师认为，这种影响会首先体现在交易量上，全国各主要城市的成交量都将下跌，一线城市和杭州这类投资需求旺盛的地方会先降，其他二三线城市稍稍滞后，刚性需求占比不同，下降幅度不会完全一致。前述海南在一场凶猛的上涨之后，市场的“恐高”情绪终于演变为行动上的“观望”。某楼盘280套房源开盘，引来5000多人前来购买。
炒房客则认为，接下来楼市会进入观望期，然后价格下跌。
中金公司研究报告认为，刚刚出台的二套房贷政策将产生比较明显的市场效果，“房价将在近期趋稳，并在下半年随供给量的增加而出现调整”。而申银万国4月15日的研究报告认为，政策出台，虽短期交易量面临下滑风险，但中期风险将有所降低。
一位国有大型商业银行个人财富管理部门负责人表示，近期房价上涨过快，很大程度上是因为中国富人的资产结构配置发生了变化。金融危机之后，股票和其他理财产品的收益往往难以保证，所以黄金和房地产便成为他们的资产保值增值的主要渠道。由于有钱人不约而同地着手调整自身的资产结构，带动了房价的过快过猛上涨。一位投资银行人士则认为，新的政策对中低层购房者肯定会有打击，对有钱人影响不大，但预期可能改变。“而房地产商卖房子，要走量的话，没有中层的需求，是不可能的。”
开发商多表示政策影响有限，不过在业界观察家看来，这种表态有“硬撑”之嫌。张晓端认为，新政策首先影响的是开发商的决策——先是资金链，开发投资会收缩，引发市场进一步调整。“那些喜欢在投资投机性需求旺盛的城市建房子的开发商，这次受到的打击最大。”
总体而言，大部分受访业者和专家对新政表示了相当程度的接受，甚至是 欢迎。一种普遍的观点是，现在的市场已经透支了未来的增长，中央政府出台实质性的调控政策宜早不宜迟，新的政策打击的是上涨太快的局面，对长期（三年以上）房价不会构成冲击。
不过，让包括张晓端在内的很多业者担心的是，开发商调整战略，收缩开发投资，导致开工量下降，会引发新的一轮供应不足。而这次信贷政策调整，首次和二次置业需求连同投资投机一并被抑制了，“一旦价格调整到了人们的心理价位后，被压抑的需求还是会释放，如果那时候供应跟不上，会涨得更疯！”
“越调越涨”怪圈
市场洞悉政府“保增长”的底牌，上一轮调控以房价报复性反弹并创新高告终
此前，这种报复性的上涨已经数次发生。
2003年下半年以来，中国政府对地产行业的调控名目繁多，先后出台了121文、新老国八条、国六条、国十五条等政策，包括推行招拍挂，控制土地供应和推进经适房与廉租房建设等，并首次祭出取消房贷优惠利率、提高购房首付比例、加息，对二手房交易征收交易税等金融财税手段。
结果是越调越涨。特别是从2006年年底开始，随着流动性增加，加上招拍挂大规模推行，各地不断刷新“地王”纪录，出现了地价房价追涨的局面。尽管央行2007年前后连续四次加息，均未遏制房价急速上涨之势。
2007年9月，央行出台新政，要求购买二套房首付比例不得低于40%，贷款利率不低于央行基准利率的1.1倍，这被市场认为是收紧房贷的开始。至2008年，央行先后十次上调金融机构人民币存款准备金率，由9%提高至15%，达到1987年以来的最高水平；五次提高存贷款利率，持续回笼货币，控制贷款条件。之后，2007年以来楼市高烧的局面出现明显降温。2007年10月，70个大中城市房价环比涨幅为1.6%，比9月环比涨幅下降了0.1个百分点。这也是自上年四季度以来，70个大中城市房价环比涨幅首次出现下挫。虽然部分城市房价依然在高位徘徊，但是成交量明显锐减，市场观望气氛浓郁。
以万科为代表的开发商率先发出“拐点”之论，加大促销力度，加紧回笼资金，准备“过冬”。而以恒大和绿城为代表的一部分开发商则资金链绷紧，深陷债务危机。
很快，政府再次迅速回调政策。2008年下半年，受金融危机影响，宏观政策反转，致使上一轮“挤泡沫”的紧缩调控功亏一篑。首先是二套房贷政策出现松动。2009年初，北京甚至取消了二套房贷政策，二套房贷比照首套房执行。
除了“4万亿”刺激计划，银行在一年中发放了近10万亿元信贷，这使得很多在2008年濒于破产的房地产公司起死回生，重操泡沫游戏。
据权威部门数据，2009年中国商业银行新增房地产贷款2万亿元，占各项贷款新增额的21.9%，占比比上年提高11.1个百分点，同比多增1.5万亿元。其中，个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍，为2007年的2倍。
一位国内大型地产公司董事长事后曾自嘲，“（金融）危机前求着我收购的房地产企业，转眼危机后市场地位便与我平起平坐。”
“大家都看出来了，政府不会真的打倒开发商，打一下，要揉三揉。”一家北京地产开发商负责规划的人士对记者称。 最关键的是，政府在2008年最有可能获得理想调控结果的时刻打出了“保增长”的底牌。这使得2009年底以来，政府虽多次重申遏制房地产价格过快上涨调控政策，非但不能收到预期的调控效果，市场还以一轮疯狂上涨作为回应。
高通智库总经理张宏称：“今年是虎年，政府对房地产市场的调控可谓骑虎难下。”
不确定的未来
地方政府可能成为最大阻力
上一次的严厉调控政策仅仅持续了一年就回调，此次新政能持续多久，取决于中央是否决心挤泡沫。
在市场流动性充裕状况未逆转的情况下，本轮房地产紧缩调控的难度，将远超上一轮。
国泰君安分析师孙建平称，本次调控政策还有预留空间，体现出政府不希望一下子挤破泡沫的用心，例如没有明确规定多套房的累进制首付比例和利率；没有对非本地常住居民的异地购置多套房进行按揭房贷限制等。
中金公司分析师白宏炜认为，这个政策仍需各地方政府及相关部门的后续配套细则出台，比如确定土地供给面积与结构、对二套房的认定以及规定二套房以上的购房贷款的首付比例。此次会议要求实行各省级人民政府负总责，房价涨幅过快的区域将会出台相关政策配合国务院的调控方针。
“新政出台后，政府会观察一段时间。如果房价上涨过快的势头没有得到明显控制，政府或将进一步提高三套或三套以上住房的收付比例和贷款利率，出台更为严厉的政策措施。”一位银行业高管称，除提高首付比例和贷款利率外，提高存款利率也有可能。
不过，增加计划供地的总量以及政策性住房的面积，在执行过程中会存在多大程度的水分仍不确定。前述银行业人士称，地方政府可能是最大的阻力。国际经济学会主席青木昌彦认为，“中国需要再次改革现有财税体制。如果不能改变现有财税体制，央行抑制资产泡沫的空间会越来越小。”
值得注意的是，在上述房地产调控政策公布的当天，国家统计局公布了今年一季度经济运行数据，向市场传递经济向好的信号。
2010年一季度中国经济增长速度达到11.9%，表明经济回升势头更加巩固。但同时，一季度CPI同比上涨2.2%，PPI同比上涨5.2%。国务院常务会议认为，一些推动价格上涨的因素显现，强化了通胀预期。
高盛高华证券发布报告称，除非外需再次大幅下降，否则政府需要采取严厉的调控措施来抑制总需求和通胀水平。
受内地出台二套房房贷新政消息影响，4月16日港股内资房地产和银行股票大跌。中国海外发展、华润置地、招商银行、中国银行跌幅均超过4%。
A股反应不如港股剧烈。房地产板块近三分之二股票下跌，但总体跌幅不大。分析师称，过去数月A股地产板块连续阴跌不止，政策或有提前消化的可能。
“一些时候，只要房地产商集体呼吁，政府就出面救市；而另外一些时候，当市场对房价飞涨的抱怨升级， 政府又急于调控，使其完全变成了政策市。”一位熟悉政府决策机制的资深人士坦言。
多位受访者均建议，政府应在保障低收入人群的基本住房需求方面下大力气，而将其他层面的房地产供求交给市场。