就在上海市市长韩正宣布近期将公布迪士尼项目进展之际，浦东新区针对迪士尼项目的土地征用工作已经展开。“一期工程在黄楼以南，二三期进一步向西南顺延。从这个意义上说，迪士尼在传言中的黄楼区域稍有南移。”上海一位城市发展研究专家告诉记者。
根据上海证券报了解，其实，早在今年9月，上海市国土资源网就悄然挂出了迪士尼项目的一期征地公告。上海市人民政府以“沪府土 [2009]480号”批文批准为川沙新镇A-1地块土地储备项目征收集体土地。此次征地范围西至A2高速公路，北至A1高速公路。记者实地走访发现，该地块正是黄楼以南，以赵行村为核心的位置。与上述专家所称的迪士尼一期完全吻合。
更值得一提的是，公告中地块的东、南边界为“至布宜诺项目02建设单元”，公告对这一建设单元进一步解释为“（即项目二三建设用地）”。
而根据记者了解的信息，所谓的布宜诺项目就是迪士尼项目的另一个代号性称呼。
资料显示，早在2006年4月，在川沙镇政府向浦东新区政府报送的“川沙新市镇控制性详细规划图”上，川沙镇的西南角500公顷的区域被规划为一个名为“Buenaland Shanghai”的主题公园。据知情人士介绍，由于迪士尼项目还在报批当中，这块地是为该项目预留的。
该知情人士向记者介绍，“布宜诺（Buena）”与迪士尼渊源颇深。迪士尼公司总部地址为美国加利福尼亚州伯班克市南博韦大街500号（500 South Buena Vista Street）。因此，Buena常常在迪士尼的子公司和业务部门的名称上出现。例如，博韦音乐集团（Buena Vista Music Group），此为迪士尼公司负责音乐产品的部门。有时候Buena也作为迪士尼某些项目的代称。
2006年所公布的“布宜诺”项目一期工程占地约4.25平方公里，大致方位是北到迎宾大道，南至八灶港，西起外环线，东到唐黄路。二期工程可能向东延伸至华东路，占地面积扩大到8-10平方公里。项目用地动迁工作办公室设在华东路以东。值得注意的是，“布宜诺”项目一期工程的土地区块范围与此次浦东新区所征土地范围几乎一致。
而根据最新的征地公告，地块涉及征地单位之多和面积之大，也令市场人士肯定了其迪士尼用地的身份。公告显示，该征地项目涉及59家被征地单位，总面积达到4089435平方米（约6134亩）。易居中国一位不愿意透露姓名的分析师表示，6000多亩的征集量相当之大，实属罕见。此次征地的补偿登记期限仅有半月左右。专家表示，按常规来看，这样的登记周期显得有些仓促，这表明相关政府部门已经就动拆迁方案等问题做了充分的准备。
据赵行村和金家村当地居民介绍，有些村委会早就开会通知了征地事宜，此后将进入现有房屋的评估和拆迁阶段。专家推测，按此进度，迪士尼一期工程最早将在一年后展开。
对于界龙实业、中路股份等遭市场反复炒作的迪士尼概念股，有关专家认为，相关公司所拥有的土地尽管在迪士尼辐射范围内，但最终可能会被政府部门以动拆迁方式收回，企业不可能自行开发，因而很难出现土地价值的爆发式增长。
迪士尼“核心区”相关公司地产项目大起底
迪士尼这回真的来了。上海市长韩正11月1日表示，上海近日将召开新闻发布会公布迪士尼项目最新情况。受此影响，昨日，深长城、中路股份、界龙实业等相关公司股价均以涨停报收，中华企业、陆家嘴等多家公司股价涨幅也超过7%。
究其原因，在迪士尼项目旁，拥有土地厂房和地产项目，无疑是相关公司备受追捧的主因。为此，本报通过多个渠道，对相关上市公司地产项目进行了梳理。
商业地产首先受益
据不完全统计，深长城、创兴置业均在迪士尼项目旁拥有商业地产项目。其中，深长城2008年年报显示，拥有上海张江镇“长城·中环墅”项目，以及南汇区惠南镇“澜溪岸城”项目。
据了解，长城·中环墅”项目于2006年8月开工，占地面积11.90万平方米，计容积率建筑面积7.74万平方米，为别墅项目。项目预计总投资额52494万元，截至2008年底工程处于收尾阶段，项目目前处于销售阶段。
长城证券研究员上周撰写的研究报告显示，1-6月，“长城·中环墅”结算收入约8220万元，按早期1.7万元/平米的销售均价预计，项目只结算了0.5 万平米左右的面积。该项目总建筑面积7.74万平米，可售面积6.87万平米，截至10月26日，已销售4.44 万平米（备案登记4万平米），还有2.43 万平米未售（住宅1.8 万平米、97 套，商业0.63 万平米）。
而“澜溪岸城”项目占地面积11.51万平方米，计容积率建筑面积22.61万平方米，为住宅（为主）、商业、办公（配套）综合项目，项目预计总投资额11.96亿元。据悉，上海澜溪岸城1期已于今年3月开工，预计2010年12月竣工。
对于深长城今年的业绩，部分券商给予了较高预期，而且还给予了推荐的评级。
创兴置业在2008年年报中披露，持有上海振龙房地产开发有限公司39.93%股权，该公司目前在开发的项目为位于南汇康桥开发区的绿洲康城项目，该项目分为别墅区“绿洲康城-金帝豪苑”、公寓区“绿洲康城-亲水湾”两个子项目。该公司还表示，公司自营开发和参股开发的房产项目均集中在上海市南汇区，面临一定的区域性市场风险。
根据公司2008年年报显示，上海振龙预计2009年度正常经营所需资金约为6.3亿元，其中“亲水湾”项目滚动开发所需资金为5亿元，上海振龙计划通过预售商品房回笼资金6亿元，不足部分通过债务融资解决。
工业用地身价倍增
除开商业地产，界龙实业、中路股份、张江高科等一批公司在迪士斯尼项目旁拥有的工业用地也备受瞩目。
就公司年报来看，界龙实业、中路股份无疑是迪士尼项目周边的土地大户。其中，中路股份在2008年年报中，在公司未来发展展望一节中表示，公司本部南汇区宣桥镇南六公路818号564亩地块和全资子公司中路实业南六公路888号132亩地块的远期战略筹划，适应未来周边产业发展的需要。
其中，南六公路818号的房产固定资产房屋账面原价5965.39万元，无形资产土地账面原价6429.76万元。而南六公路888号的房产，固定资产房屋账面原价2250.06万元、无形资产土地账面原价1666.36万元。
另一大户界龙实业有多处地产用于出租。公司2008年年报显示，子公司上海界龙文英商业表格和系统有限公司将位于黄楼工业小区建筑面积 11000平方米的建筑、全资子公司上海界龙永发印务有限公司将上海浦东新区川周路7076弄6号二楼15742.67平方米的厂房、子公司上海界龙印刷器材有限公司将位于浦东新区川周路7076弄1号建筑面积400平方米的厂房均用于出租。
此外，界龙实业大股东上海界龙集团将区黄楼镇界龙大道腾飞路8号建筑面积8405平方米的厂房用于出租。母公司的控股子公司上海浦东纯味食品厂将川沙镇界龙大道268号建筑面积3331.60 平方米的厂房用于出租。根据公司年报，费钧德、费屹立、费屹豪父子三人持有大股东上海界龙集团37.34%的股权。
张江高科今年2月公告称，公司拟以不超过2.15亿元的收购总金额收购上海欣凯元投资有限公司100%的股权，该公司拥有浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目，该项目东临川沙路、北临川宏路，用地性质为工业用地，使用年限46年，规划容积率1。
算总账，也要看细节
自2005年开业至今，香港迪士尼几乎天天爆满，但其账面却仍然保持着亏损。至于亏损额为多少，则无从得知。因为在迪士尼公司的年报中，没有单列这一项目的损益表。只是从香港政府年年分不到红利，而被迫把债权转为股权，以及香港政府偶然透露的一些不满上，才能看出这是一个亏损的项目。
香港政府算的是总账
当然，亏的是香港政府的那部分本来期待门票收益分红的股权。对于迪士尼公司来说，这仍然是一个有利可图的项目。因为，他们可以收取高额的特许费，还有火爆的迪士尼酒店的收入，后者是香港政府无缘参与分红的项目。
今年这一情况或许可以扭转。因为在香港政府同意将债权转为股权的时候，迪士尼公司同意，他们收取的特许费要在经营收益产生之后才能扣除，而之前他们所收的高额特许费都当作经营性开支。香港中文大学财务系副教授苏伟文一针见血地指出，“这正是香港迪士尼项目亏损的根本原因。”
记者试图在迪士尼公司公布的财务报表中，寻找关于香港迪士尼乐园项目经营和财务状况的蛛丝马迹，但却未能如愿——或许对于庞大的迪斯尼公司来说，这个乐园只是总资产中微不足道的一部分，无需提供详实的数据。
不过，关于香港迪士尼的经营，香港政府却有一本总账。尽管没有披露乐园开幕至今的财务状况，但是政府的确收到了12亿港元的利息收入。同时，香港政府预计，乐园扩建后的经济效益净额将由2010年前的1480亿港元，大幅缩减至1170亿港元，投资回报率最高也只有5%，最坏情况是“不盈不亏”，即接近于零。
在今年夏天，香港政府和迪士尼就以债转股，扩建香港迪士尼乐园时做了一次经济效益评估，其中以40年运作期计算的经济效益净额现值，将介于647亿港元至1173亿港元，较特区政府此前估计的800亿港元至1480亿港元锐减约20%。
香港特区政府经济顾问陈李蔼伦说，“乐园开幕至今对香港有实质的可观效益，包括带动GDP每年有0.2%增长”。
陈李蔼伦说，香港迪士尼乐园开幕前3年，平均入场人数在450万人，也在当年较保守的方案内。考虑到新加坡及上海将有新主题公园竞争、人口老化，及这两年经济低迷、旅客量减等因素，如果不增加新的投资予以扩建，那么预计在2015年，乐园入场人次只有520万，仅与2005年开幕那年持平。但若是扩建，则可以在2009至2014年间会带来3700个建造业职位，扩建后乐园也会增聘600名全职员工。这次“以贷换股”后，特区政府希望迪士尼乐园可加强营运，能赚钱去扩建。
苏伟文认为，香港政府上一次入股，虽然占了51%的股份，但是并不“合算”，主要是当时香港政府入股的土地已经增值不少，而这一次香港迪士尼的增资扩股，并没有把这部分土地增值按照现值折算成股份。
上海迪士尼要引以为鉴
苏伟文认为，香港政府从香港迪士尼中“无钱可赚”的尴尬值得上海引以为戒。
首先，游客在香港迪士尼的消费中，门票只占50%，另一半是用于购买纪念品和餐饮，门票占总收入比例大大低于其他迪士尼乐园。根据香港政府与迪士尼公司的协议，香港政府能够分成的，是基于门票收益部分。在扣除迪士尼公司的特许费以后，香港迪士尼则是连年赤字，更无从谈给股东分红。
其次，迪士尼公司其他的附属经营项目，比如迪士尼酒店，收费的迪士尼频道、迪士尼英语教育等，当时作为一揽子项目引进，而这一部分的利润，也与香港政府无关。
正是这一不合理的分红协议，导致了香港政府目前在这一项目上的尴尬。不过，这或许也是在当时情境下的无奈之举。香港政府与迪士尼公司的谈判，始于1998年。“用了不到半年的时间就尘埃落定”，苏伟文认为如此短时间的谈判，足见当时香港政府心情之迫切。因为在遭受亚洲金融危机重创后的香港，急需要有这样的一个大型项目，来拉动经济，改善就业。更何况，迪士尼的大多数就业岗位，属于服务性质，只要求勤快，对学历无甚要求，可以解决一大部分就业最难的群体的就业问题。因此，在谈判的时候，“香港政府只把握了大的方向，忽视了细节问题。”正是这种对于细节的忽略，产生了隐患。而且香港政府当时那种迫切的心理，对于迪士尼公司来说，则是一种谈判的筹码。在营业成本中列支的高额特许费，则成为迪士尼公司稳赚的底牌。
事实上，迪士尼公司在法国筹建迪士尼乐园的时候，已经用过这一招。法国迪士尼乐园开业的头几年，也陷入跟当前香港迪士尼一样的困境，直到后来要求把特许费在经营利润产生后分成才使得法国迪士尼起死回生。
苏伟文建议，上海引进迪士尼项目的时候，要看大局，也要追求细节，避免陷入香港迪士尼的困局。
根据上海证券报了解，其实，早在今年9月，上海市国土资源网就悄然挂出了迪士尼项目的一期征地公告。上海市人民政府以“沪府土 [2009]480号”批文批准为川沙新镇A-1地块土地储备项目征收集体土地。此次征地范围西至A2高速公路，北至A1高速公路。记者实地走访发现，该地块正是黄楼以南，以赵行村为核心的位置。与上述专家所称的迪士尼一期完全吻合。
更值得一提的是，公告中地块的东、南边界为“至布宜诺项目02建设单元”，公告对这一建设单元进一步解释为“（即项目二三建设用地）”。
而根据记者了解的信息，所谓的布宜诺项目就是迪士尼项目的另一个代号性称呼。
资料显示，早在2006年4月，在川沙镇政府向浦东新区政府报送的“川沙新市镇控制性详细规划图”上，川沙镇的西南角500公顷的区域被规划为一个名为“Buenaland Shanghai”的主题公园。据知情人士介绍，由于迪士尼项目还在报批当中，这块地是为该项目预留的。
该知情人士向记者介绍，“布宜诺（Buena）”与迪士尼渊源颇深。迪士尼公司总部地址为美国加利福尼亚州伯班克市南博韦大街500号（500 South Buena Vista Street）。因此，Buena常常在迪士尼的子公司和业务部门的名称上出现。例如，博韦音乐集团（Buena Vista Music Group），此为迪士尼公司负责音乐产品的部门。有时候Buena也作为迪士尼某些项目的代称。
2006年所公布的“布宜诺”项目一期工程占地约4.25平方公里，大致方位是北到迎宾大道，南至八灶港，西起外环线，东到唐黄路。二期工程可能向东延伸至华东路，占地面积扩大到8-10平方公里。项目用地动迁工作办公室设在华东路以东。值得注意的是，“布宜诺”项目一期工程的土地区块范围与此次浦东新区所征土地范围几乎一致。
而根据最新的征地公告，地块涉及征地单位之多和面积之大，也令市场人士肯定了其迪士尼用地的身份。公告显示，该征地项目涉及59家被征地单位，总面积达到4089435平方米（约6134亩）。易居中国一位不愿意透露姓名的分析师表示，6000多亩的征集量相当之大，实属罕见。此次征地的补偿登记期限仅有半月左右。专家表示，按常规来看，这样的登记周期显得有些仓促，这表明相关政府部门已经就动拆迁方案等问题做了充分的准备。
据赵行村和金家村当地居民介绍，有些村委会早就开会通知了征地事宜，此后将进入现有房屋的评估和拆迁阶段。专家推测，按此进度，迪士尼一期工程最早将在一年后展开。
对于界龙实业、中路股份等遭市场反复炒作的迪士尼概念股，有关专家认为，相关公司所拥有的土地尽管在迪士尼辐射范围内，但最终可能会被政府部门以动拆迁方式收回，企业不可能自行开发，因而很难出现土地价值的爆发式增长。
迪士尼“核心区”相关公司地产项目大起底
迪士尼这回真的来了。上海市长韩正11月1日表示，上海近日将召开新闻发布会公布迪士尼项目最新情况。受此影响，昨日，深长城、中路股份、界龙实业等相关公司股价均以涨停报收，中华企业、陆家嘴等多家公司股价涨幅也超过7%。
究其原因，在迪士尼项目旁，拥有土地厂房和地产项目，无疑是相关公司备受追捧的主因。为此，本报通过多个渠道，对相关上市公司地产项目进行了梳理。
商业地产首先受益
据不完全统计，深长城、创兴置业均在迪士尼项目旁拥有商业地产项目。其中，深长城2008年年报显示，拥有上海张江镇“长城·中环墅”项目，以及南汇区惠南镇“澜溪岸城”项目。
据了解，长城·中环墅”项目于2006年8月开工，占地面积11.90万平方米，计容积率建筑面积7.74万平方米，为别墅项目。项目预计总投资额52494万元，截至2008年底工程处于收尾阶段，项目目前处于销售阶段。
长城证券研究员上周撰写的研究报告显示，1-6月，“长城·中环墅”结算收入约8220万元，按早期1.7万元/平米的销售均价预计，项目只结算了0.5 万平米左右的面积。该项目总建筑面积7.74万平米，可售面积6.87万平米，截至10月26日，已销售4.44 万平米（备案登记4万平米），还有2.43 万平米未售（住宅1.8 万平米、97 套，商业0.63 万平米）。
而“澜溪岸城”项目占地面积11.51万平方米，计容积率建筑面积22.61万平方米，为住宅（为主）、商业、办公（配套）综合项目，项目预计总投资额11.96亿元。据悉，上海澜溪岸城1期已于今年3月开工，预计2010年12月竣工。
对于深长城今年的业绩，部分券商给予了较高预期，而且还给予了推荐的评级。
创兴置业在2008年年报中披露，持有上海振龙房地产开发有限公司39.93%股权，该公司目前在开发的项目为位于南汇康桥开发区的绿洲康城项目，该项目分为别墅区“绿洲康城-金帝豪苑”、公寓区“绿洲康城-亲水湾”两个子项目。该公司还表示，公司自营开发和参股开发的房产项目均集中在上海市南汇区，面临一定的区域性市场风险。
根据公司2008年年报显示，上海振龙预计2009年度正常经营所需资金约为6.3亿元，其中“亲水湾”项目滚动开发所需资金为5亿元，上海振龙计划通过预售商品房回笼资金6亿元，不足部分通过债务融资解决。
工业用地身价倍增
除开商业地产，界龙实业、中路股份、张江高科等一批公司在迪士斯尼项目旁拥有的工业用地也备受瞩目。
就公司年报来看，界龙实业、中路股份无疑是迪士尼项目周边的土地大户。其中，中路股份在2008年年报中，在公司未来发展展望一节中表示，公司本部南汇区宣桥镇南六公路818号564亩地块和全资子公司中路实业南六公路888号132亩地块的远期战略筹划，适应未来周边产业发展的需要。
其中，南六公路818号的房产固定资产房屋账面原价5965.39万元，无形资产土地账面原价6429.76万元。而南六公路888号的房产，固定资产房屋账面原价2250.06万元、无形资产土地账面原价1666.36万元。
另一大户界龙实业有多处地产用于出租。公司2008年年报显示，子公司上海界龙文英商业表格和系统有限公司将位于黄楼工业小区建筑面积 11000平方米的建筑、全资子公司上海界龙永发印务有限公司将上海浦东新区川周路7076弄6号二楼15742.67平方米的厂房、子公司上海界龙印刷器材有限公司将位于浦东新区川周路7076弄1号建筑面积400平方米的厂房均用于出租。
此外，界龙实业大股东上海界龙集团将区黄楼镇界龙大道腾飞路8号建筑面积8405平方米的厂房用于出租。母公司的控股子公司上海浦东纯味食品厂将川沙镇界龙大道268号建筑面积3331.60 平方米的厂房用于出租。根据公司年报，费钧德、费屹立、费屹豪父子三人持有大股东上海界龙集团37.34%的股权。
张江高科今年2月公告称，公司拟以不超过2.15亿元的收购总金额收购上海欣凯元投资有限公司100%的股权，该公司拥有浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目，该项目东临川沙路、北临川宏路，用地性质为工业用地，使用年限46年，规划容积率1。
算总账，也要看细节
自2005年开业至今，香港迪士尼几乎天天爆满，但其账面却仍然保持着亏损。至于亏损额为多少，则无从得知。因为在迪士尼公司的年报中，没有单列这一项目的损益表。只是从香港政府年年分不到红利，而被迫把债权转为股权，以及香港政府偶然透露的一些不满上，才能看出这是一个亏损的项目。
香港政府算的是总账
当然，亏的是香港政府的那部分本来期待门票收益分红的股权。对于迪士尼公司来说，这仍然是一个有利可图的项目。因为，他们可以收取高额的特许费，还有火爆的迪士尼酒店的收入，后者是香港政府无缘参与分红的项目。
今年这一情况或许可以扭转。因为在香港政府同意将债权转为股权的时候，迪士尼公司同意，他们收取的特许费要在经营收益产生之后才能扣除，而之前他们所收的高额特许费都当作经营性开支。香港中文大学财务系副教授苏伟文一针见血地指出，“这正是香港迪士尼项目亏损的根本原因。”
记者试图在迪士尼公司公布的财务报表中，寻找关于香港迪士尼乐园项目经营和财务状况的蛛丝马迹，但却未能如愿——或许对于庞大的迪斯尼公司来说，这个乐园只是总资产中微不足道的一部分，无需提供详实的数据。
不过，关于香港迪士尼的经营，香港政府却有一本总账。尽管没有披露乐园开幕至今的财务状况，但是政府的确收到了12亿港元的利息收入。同时，香港政府预计，乐园扩建后的经济效益净额将由2010年前的1480亿港元，大幅缩减至1170亿港元，投资回报率最高也只有5%，最坏情况是“不盈不亏”，即接近于零。
在今年夏天，香港政府和迪士尼就以债转股，扩建香港迪士尼乐园时做了一次经济效益评估，其中以40年运作期计算的经济效益净额现值，将介于647亿港元至1173亿港元，较特区政府此前估计的800亿港元至1480亿港元锐减约20%。
香港特区政府经济顾问陈李蔼伦说，“乐园开幕至今对香港有实质的可观效益，包括带动GDP每年有0.2%增长”。
陈李蔼伦说，香港迪士尼乐园开幕前3年，平均入场人数在450万人，也在当年较保守的方案内。考虑到新加坡及上海将有新主题公园竞争、人口老化，及这两年经济低迷、旅客量减等因素，如果不增加新的投资予以扩建，那么预计在2015年，乐园入场人次只有520万，仅与2005年开幕那年持平。但若是扩建，则可以在2009至2014年间会带来3700个建造业职位，扩建后乐园也会增聘600名全职员工。这次“以贷换股”后，特区政府希望迪士尼乐园可加强营运，能赚钱去扩建。
苏伟文认为，香港政府上一次入股，虽然占了51%的股份，但是并不“合算”，主要是当时香港政府入股的土地已经增值不少，而这一次香港迪士尼的增资扩股，并没有把这部分土地增值按照现值折算成股份。
上海迪士尼要引以为鉴
苏伟文认为，香港政府从香港迪士尼中“无钱可赚”的尴尬值得上海引以为戒。
首先，游客在香港迪士尼的消费中，门票只占50%，另一半是用于购买纪念品和餐饮，门票占总收入比例大大低于其他迪士尼乐园。根据香港政府与迪士尼公司的协议，香港政府能够分成的，是基于门票收益部分。在扣除迪士尼公司的特许费以后，香港迪士尼则是连年赤字，更无从谈给股东分红。
其次，迪士尼公司其他的附属经营项目，比如迪士尼酒店，收费的迪士尼频道、迪士尼英语教育等，当时作为一揽子项目引进，而这一部分的利润，也与香港政府无关。
正是这一不合理的分红协议，导致了香港政府目前在这一项目上的尴尬。不过，这或许也是在当时情境下的无奈之举。香港政府与迪士尼公司的谈判，始于1998年。“用了不到半年的时间就尘埃落定”，苏伟文认为如此短时间的谈判，足见当时香港政府心情之迫切。因为在遭受亚洲金融危机重创后的香港，急需要有这样的一个大型项目，来拉动经济，改善就业。更何况，迪士尼的大多数就业岗位，属于服务性质，只要求勤快，对学历无甚要求，可以解决一大部分就业最难的群体的就业问题。因此，在谈判的时候，“香港政府只把握了大的方向，忽视了细节问题。”正是这种对于细节的忽略，产生了隐患。而且香港政府当时那种迫切的心理，对于迪士尼公司来说，则是一种谈判的筹码。在营业成本中列支的高额特许费，则成为迪士尼公司稳赚的底牌。
事实上，迪士尼公司在法国筹建迪士尼乐园的时候，已经用过这一招。法国迪士尼乐园开业的头几年，也陷入跟当前香港迪士尼一样的困境，直到后来要求把特许费在经营利润产生后分成才使得法国迪士尼起死回生。
苏伟文建议，上海引进迪士尼项目的时候，要看大局，也要追求细节，避免陷入香港迪士尼的困局。