观察了日本的住宅价格变动、购房人口与住宅购房套数、租赁价格和户数的关系，国泰君安策略分析师王成得出的结论是，住宅的价格是顺经济周期的：也就是说在经济高速增长时，住宅价格具有上涨趋势。住宅的购买套数和购房人口总数有著显著的正相关关系，中国在2016年左右将出现购房套数的快速下滑。

日本工业化、城市化、人口

与经济增长之间的关系

用工业化、城市化和人口三个大视角来看日本的经济增长阶段的变更，有以下几个特点：1、日本人口新增加数和结婚高峰期都发生在1973年，而这一年也是日本经济由高速增长转向稳定增长的阶段。2、在1990年以后劳动力达到高峰，老龄人口快速增加，经济进入了停滞的10年。3、日本的婴儿潮的出生潮出现在1947-1952年，这部分人在1987-1992年进入了高收入阶段，会增加社会的货币流动性。4、日本城市化率在1975年以后进入了缓慢阶段。5、日本的工业结构在1970年代后步入工业化晚期的创新阶段。

从上面可以直观地得出这样的结论：1、决定经济增长阶段主要取决于工业化和城市化，这两个过程决定了经济的增长速度。2、婴儿潮在20-30岁阶段会带来经济的高速增长，40岁左右会带来经济的流动性过剩。3、劳动力人口越过顶峰会对经济产生较大负面影响。

中国人口城市化率的阶段特徵

对于中国来说，有以下几个特点：1、总劳动人口会在2016年左右达到顶峰，考虑到城市化问题，则总实际参与劳动人口高峰可能在2018年左右达到顶峰；2、中国城市化率仍处于较低水平，相当于日本的60年代初期；3、中国婴儿潮有两次，两次的时间间隔约为24年；5、中国老龄化人口以后每年将新增接近1000万。6、从工业化角度，尤其是以汽车为代表的比照看，中国的工业化仍处于中期，类似于日本的1965年时的水平。

工业化、人口与城市化视角下中日比较的结论：1、中国仍处于工业化和城市化的中期阶段，从日本的经验看，处于经济的高速增长时期；2、中国的总劳动人口在2016-2018年达到高峰，会对经济产生较大冲击；3、从婴儿潮看，第一轮婴儿潮的人在2002-2013年间达到40岁，这一时期由于其高收入、低支出的特徵，资金流动性将较为充裕。也就是说中国未来5年内仍将是经济高速增长，流动性十分充裕的时期。

从日本都市用地价格指数看，其变动与经济周期变化较大的关系，高速增长阶段，地价高速增长；稳定增长阶段，低价稳定增长；停滞阶段地价负增长。几个直观的结论：1、住宅价格变动同经济周期有著极大的关系；2、购房人口总数的变动直接决定了房屋购买量；3、房屋租赁价格并不随经济周期波动，其与租赁户成正比。

中国住宅价格与需求趋势判断

中国的人口结构与日本有著极大的不同，区别就在于中国的计划生育政策。从总和生育率看，日本在1955年左右就开始维持在2左右。而中国随著计划生育的实施，总和生育率快速下降。这也是中国的人口的结构变动较为剧烈，尤其是购房年龄人口总数呈现出快速下降的趋势，而日本从60年代到现在一直保持平稳。

基于日本的经验可以作出这样的判断：1、中国的住宅价格与土地价格在经济上仍处高速增长时期，具有一定的上涨趋势，这个趋势是顺经济周期波动的；2、从购房人口数看，中国的住宅需求量在2016年左右将快速下降，这也就意味著中国房地产投资和竣工套数将呈下降趋势。