● 张祖国
在十届三次人代会上，财经议题中的股市和房市成为最热们的话题。这两个市场可谓冰火两重天，股市持续低迷，已经被边缘化，而房市却炙手可热，特别是像上海这样的中心城市，这几年的房价上涨已经让普通百姓无法承受，要求调控的呼声不断高涨。因此，政府对这两个市场的调控方向是完全相反的，在股市这一边是积极加温，而在房市这一边则是降温挤泡沫。
从经济运行的角度来说，以上海为代表的中心城市的房价确实应该加以控制了。如果房地产市场脱离经济的发展，任其炒作，几年内就可以把上海、北京这样的大城市房价炒得像香港、东京那样高，必然导致商务成本和居住成本脱离实际地偏高，这样就会在吸引人才、吸引投资方面丧生竞争力，要进一步发展其它产业就会面临后劲不足的问题。而且，房价长期居高不下，将使大多数城市居民享受不到经济成长的成果。目前上海、北京等地城市的房价收入比都已经超过10倍，显然太高。过高的房价不但意味着房地产市场的泡沫存在，而且还会打击其它消费，影响国民经济的长远发展。
由于上海的房价已经位居全国首位，所以房地产调控的风暴首先从上海刮起。如果用涨势如虹来形容近两年来的上海房价，一点也不为过。2003年上海市的平均房价飙升了24.3%，2004年即使在宏观调控的大背景之下，上海市的平均房价依然顽强地上涨了14.6%。在上海著名的国际小区古北新区，去年下半年每平方米的房价以每个月1000元的速度上升。面对火爆的楼市，上海市政府继2004年推出限制期房转让、停办期房转按揭、预售房源全部上网等多项打击投机炒热的措施之后，近期又再度出拳推出几项有关房地产政策的新政。在各项新政中，作为标志性的措施是上海市政府在3月6日发布了《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》。该意见明确了上海市房地产的发展将遵循以居住为主的原则，非常鲜明地表达了不认可也不容忍过份炒作以及房价非理性上涨的态度。根据该意见的精神，上海市地方税务局推出了《关于本市个人出售的普通住宅营业税征收的通知》，该通知规定自通知发布之日起将对居住未满一年的普通住宅征收5%的营业税及其它附加税。就在上海市政府针对房价的政策刚刚出台，紧接着央行又颁布了房贷新政，中国人民银行在3月17日宣布自该日起调整商业银行的住房信贷政策。该房贷新政包括两方面的内容：一是将过去的住房贷款优惠利率回归到同期的贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。以5年期以上的个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍，即5.51%，比现行优惠利率5.31%提高了0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付比例可由过去的20%提高到30%，具体调整的城市和地区可由商业银行根据各地房价涨幅而定，不搞一刀切。
从政策力度来说，目前应该说还不是太强的。以上海征收房产交易营业税为例，由于5%的营业税只是针对卖房价格与买房价格的差价征税，如果按去年上海平均房价涨幅为14%计算，那么所征收的营业税仅相当于减少了0.7个百分点，因此对于抑制短期炒楼的效果非常有限。至于央行的房贷新政，其中关于房贷利率部分虽然有一定的实际影响，但也比较微小，以5年期以上的个人住房贷款为例，因为只是加息0.20%，在每10万元贷款额度的情况下，由此导致的月供款增加只有20元，这样的幅度不会使购房者的负担明显增加。另外，关于提高首付比例问题，事实上像上海、深圳等房价上涨比较快的城市，其房贷的首付比例在此之前都已经普遍调整到30%甚至以上。有数据表明，支撑上海房价飞涨的资金有一半以上不是从上海当地银行获得的，相当部分的炒房资金来自港澳和海外。在这种情况下，提高房贷首付比例对于平抑房价所能够起到的作用也是十分有限的。
尽管如此，我们认为上海市政府以及央行的房地产新政是有积极意义的。虽然表面上的政策力度并不太大，但是其政策信号非常鲜明，这可能仅仅是刚刚开始的第一步。上海市政府以及央行的态度已经发出了不能容忍房地产市场不和谐现象进一步扩大的信号，但为了防止市场波动过大，希望能够实现软着陆，采用渐进式的从量变到质变的调控方式的意图是很清楚的。如果在本次调控以后，过热的房地产投机需求仍然没有得到明显的抑制，那么更大力度的税收和贷款方面的政策措施肯定会接踵而来。所以，对于投机者来说，继续炒房的风险已经越来越大。
在十届三次人代会上，财经议题中的股市和房市成为最热们的话题。这两个市场可谓冰火两重天，股市持续低迷，已经被边缘化，而房市却炙手可热，特别是像上海这样的中心城市，这几年的房价上涨已经让普通百姓无法承受，要求调控的呼声不断高涨。因此，政府对这两个市场的调控方向是完全相反的，在股市这一边是积极加温，而在房市这一边则是降温挤泡沫。
从经济运行的角度来说，以上海为代表的中心城市的房价确实应该加以控制了。如果房地产市场脱离经济的发展，任其炒作，几年内就可以把上海、北京这样的大城市房价炒得像香港、东京那样高，必然导致商务成本和居住成本脱离实际地偏高，这样就会在吸引人才、吸引投资方面丧生竞争力，要进一步发展其它产业就会面临后劲不足的问题。而且，房价长期居高不下，将使大多数城市居民享受不到经济成长的成果。目前上海、北京等地城市的房价收入比都已经超过10倍，显然太高。过高的房价不但意味着房地产市场的泡沫存在，而且还会打击其它消费，影响国民经济的长远发展。
由于上海的房价已经位居全国首位，所以房地产调控的风暴首先从上海刮起。如果用涨势如虹来形容近两年来的上海房价，一点也不为过。2003年上海市的平均房价飙升了24.3%，2004年即使在宏观调控的大背景之下，上海市的平均房价依然顽强地上涨了14.6%。在上海著名的国际小区古北新区，去年下半年每平方米的房价以每个月1000元的速度上升。面对火爆的楼市，上海市政府继2004年推出限制期房转让、停办期房转按揭、预售房源全部上网等多项打击投机炒热的措施之后，近期又再度出拳推出几项有关房地产政策的新政。在各项新政中，作为标志性的措施是上海市政府在3月6日发布了《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》。该意见明确了上海市房地产的发展将遵循以居住为主的原则，非常鲜明地表达了不认可也不容忍过份炒作以及房价非理性上涨的态度。根据该意见的精神，上海市地方税务局推出了《关于本市个人出售的普通住宅营业税征收的通知》，该通知规定自通知发布之日起将对居住未满一年的普通住宅征收5%的营业税及其它附加税。就在上海市政府针对房价的政策刚刚出台，紧接着央行又颁布了房贷新政，中国人民银行在3月17日宣布自该日起调整商业银行的住房信贷政策。该房贷新政包括两方面的内容：一是将过去的住房贷款优惠利率回归到同期的贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。以5年期以上的个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍，即5.51%，比现行优惠利率5.31%提高了0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付比例可由过去的20%提高到30%，具体调整的城市和地区可由商业银行根据各地房价涨幅而定，不搞一刀切。
从政策力度来说，目前应该说还不是太强的。以上海征收房产交易营业税为例，由于5%的营业税只是针对卖房价格与买房价格的差价征税，如果按去年上海平均房价涨幅为14%计算，那么所征收的营业税仅相当于减少了0.7个百分点，因此对于抑制短期炒楼的效果非常有限。至于央行的房贷新政，其中关于房贷利率部分虽然有一定的实际影响，但也比较微小，以5年期以上的个人住房贷款为例，因为只是加息0.20%，在每10万元贷款额度的情况下，由此导致的月供款增加只有20元，这样的幅度不会使购房者的负担明显增加。另外，关于提高首付比例问题，事实上像上海、深圳等房价上涨比较快的城市，其房贷的首付比例在此之前都已经普遍调整到30%甚至以上。有数据表明，支撑上海房价飞涨的资金有一半以上不是从上海当地银行获得的，相当部分的炒房资金来自港澳和海外。在这种情况下，提高房贷首付比例对于平抑房价所能够起到的作用也是十分有限的。
尽管如此，我们认为上海市政府以及央行的房地产新政是有积极意义的。虽然表面上的政策力度并不太大，但是其政策信号非常鲜明，这可能仅仅是刚刚开始的第一步。上海市政府以及央行的态度已经发出了不能容忍房地产市场不和谐现象进一步扩大的信号，但为了防止市场波动过大，希望能够实现软着陆，采用渐进式的从量变到质变的调控方式的意图是很清楚的。如果在本次调控以后，过热的房地产投机需求仍然没有得到明显的抑制，那么更大力度的税收和贷款方面的政策措施肯定会接踵而来。所以，对于投机者来说，继续炒房的风险已经越来越大。