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汪先恩:日本的公寓管理模式
日期: 20年08月2期
汪先恩:日本的公寓管理模式
中文导报 笔会专栏
积水潭 汪先恩

疫情缠绵,难以走远,不便推辞,今年四月起,便义务担当起公寓管理组合理事会理事。糊弄的房子经不起地震的考验,于是公寓的质量得到提高,目前日本1551万人住在公寓,公寓档次虽有高低之分,但普遍比较保值,许多楼虽饱经岁月,看上去依然整洁如新。我所住的属中挡公寓,住户为200户, 17年过去,经历多少次地震和台风,依然无明显斑锈。公寓百年维新,一半靠建筑质量,一半靠维护,维护的奥秘,以前未曾关心,任理事后才了解到,与日本公寓的管理模式有关。

一、业主管理组合理事会是最高管理机关

目睹日常卫生安全及应急等事务,都是三菱地所的人担当,我一直以为本公寓由该物业公司管理。今年才得知,三菱地所仅仅是受本公寓管理组合理事会,即物主的委托行事,而且付费合同是一年一签,如做得不好,就换别的物业管理公司。所以居民的管理费及修缮费不是交给物业公司,而是汇到本公寓管理组合账上,理事会成员不能取也不能花账上的钱。花钱的事由管理公司列出,每月由理事会讨论批准,未经居民管理组合理事会批准,物业公司不能动用一分钱,极其透明,而且高效。专业管理公司派二人参与本公寓管理,一位事务员上班时间常驻,另一位有公寓管理士资格的主管,负责规划及对外业务,平时在三菱地所上班,每月开理事会时,带相关人员到理事会做方案与费用说明,如修补花草方案,更新哪家设备合算等。理事会同意就马上执行,觉得不合适就让他再找其他业者,下次再议。

二、当理事是尽义务

12名理事会成员没有任何报酬,兼任两年或四年,每月花两小时左右时间参加有两位物业公司人员到场的理事会,讨论内容事先由物业公司整理成册,物业主管司会,理事们一条一条地讨论通过,未通过的就待新的提案。一般公共场所维修,如设备更新,环境美化,停车场效率化等日常事务,均由理事会讨论实施。

三、大事由居民总会决定

什么是大事呢?每15年一次公寓大翻修方案,新的理事会,规则的改动等事项,需要全体居民讨论通过。公寓规则比较成熟,一般改动很难。上次有位居民提出家里已养了一只猫,孩子想再养一只,问行不行。猫虽小,规则是大事,理事会做不了主,自然不行。本公寓规定:一家最多养一只猫或狗,宠物不能在本公寓公共区域内落脚,经过走廊、电梯、大堂及楼外公寓区域,户主必须始终抱着自己的宠物。因此,本公寓只有数家养有小型宠物。

四、门外走廊不能放置私物

上次探亲,见过某市档次不低的公寓里,竟有居民把雄伟的鞋架摆在走廊,这家人以邻为壑的姿态,自私自利的本性,暴露无遗。这种事在这里不会发生,因为任何一家门前的状况,影响整个公寓的价值和软实力,因此门前除挂雨伞之外,不得放置私物,即便临时放置私物,如时间过长,也被瞧不起,管理员会找上门。如封自家凉台,砸墙开门等影响住房外观和结构的事,更不可能发生。

总之,由全体住户或住户代表组成的管理组合理事会做主,委托专业物业公司履行日常事务和制订维修升级规划,使公寓环境不断得到优化,这一管理模式,颇有借鉴之处。
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