本报记者 周宏 张石
前几年，日本经济不景气，地价暴跌，各种新房、中古房的价格也降至最低，很多华人抓住这个机会，纷纷筹资买房，形成了第一次华人买房热潮。而几年过去以后，日本都心、市中心等处房价上涨，银行贷款利息上涨。在这样的新形势下华人买房有什么新趋势？华人又该如何买房，本报记者通过调查采访，发现了一些买房的新特点和新诀窍。
一、华人买房的新形势
日本经济可谓变化莫测，前几年，华人买房可谓物美价廉，华人买房也形成了热潮，据本报几年前的抽样调查，在来日11年以上的在日华人群体中，已经购房的比率多达69.8%，在尚未购房的30.2%中，也有30%的人准备购房。据在东京专门面向华人做拍卖房买卖的公司Asset Managers反映，他们从2001年开始面向华人做拍卖房的不动产中介业务，去年4月-8月，成交6件买卖，后来扩大业务，面向华人做普通不动产中介，一年购房的成交件数达70多件，由此可见在日华人买房热高企不下，而且越来越热。在已买房的在日华人中，买新房的人占66.6%，买中古房的占33.4%，买一户建的占26.6%，楼房占73.4%。
但是今年的行情却发生了变化。据Asset Managers反映，今年的特点是房价上涨，银行贷款利息上涨，中古房价上涨，盖新房的公司囤积居奇，等著地价房价上涨，求大于供，有许多华人去他们那里找房，但是一看与以前相比房价大涨，不免悻悻而归。
现在华人的经营意识不断加强，华人找店铺的人特别多，都想开饮食店和中华料理店，但是现在可以做料理店的物件特别少，没有好房源，好一点的面积不够大，面积大一点的地点等条件又不太好。因此店铺房也是求大于供。
现在还出现了一个新的倾向，就是新来的华人买房的反倒多了起来。现在不像十几年前了，来日本直接参加工作的人很少，都是来留学的。现在日本缺少IT人才等劳动者，因此IT人才，企业内转勤等来日本直接工作的人很多，他们来了之后虽然不能说有多少存款，但是也不是一贫如洗。他们来了就有工资，同时也有那么一点积蓄。
一般来说，来日久了的华人不买又小又旧的房子，而新来的华人就不同了。据Asset Managers反映，他们为新华人算过一笔账：租一套两室一厅的房子，一年的房租也要100多万，不如化1000万左右买一套小一点的中古房，方法是和亲戚朋友借一点儿钱，一次付款买进。以后在日本年头多了，还可以把这所旧房租出去。因此新来的华人买物不太美但是价廉的房子是一种新倾向。
前年来日的小王在IT企业工作，小两口结婚不久，先是租了一套较简易的公寓，两室一厅，也就40多平方米，房子不隔音，耐震性能也很不好，冬冷夏不凉，租金也将近10万。
后来他们经人介绍买了一套40多平方米的旧公寓，价钱900多万，虽然旧了点，但是是正规的钢筋水泥建筑，冬暖夏凉。资金方面是用了约1/3的自己的存款，双方的父母都支援了点，又和朋友借了一点。
小王说，这点借款估计三年左右就还完了，如果那时还在日本，就再用贷款买新房，把这套公寓租出去。
华人买房的另一个倾向是向高档房进军。一些成功的华人经营者、大学教授、高级白领在购房时注重住宅的豪华与高质量，可以说约占一成左右的新华人购房者构成了在日新华人中的“豪宅族”。
一位在法律事务所里做翻译工作的王先生最近在全日本涨价率最高的千叶浦安购买了一幢高级住宅，土地有169平方米，价值5600万日元。王先生对记者说：“我是看中了这块土地的‘将来性’，这里是高级住宅区，前几年有这么一块土地要上亿元，而现在购买是个机会。”
一位华人经营者在寸土寸金的东京新宿区买了300平方米的单栋楼房，价钱上亿。还有一位华人经营者在东京一个非常重要的一等地段盖起了一座楼房，价值几亿日元。华人作家A先生在东京上落合地区购买了一座高级公寓，价钱也在亿元以上，还有一位华人法律工作者在东京一等地区北青山购买了一座超豪华公寓，价值8000多万，其高级程度在一般宾馆以上，有两层大厅，有商务中心，房顶上还有图书馆、展望台，最重要的是这座高级公寓的安全搞得特别好，要进入这座公寓首先要用暗号打开一道玻璃门，然后要经过警卫室，楼层的过道里还有一道密码门，加上单元房间的门，要过四道关卡才能进入住宅。
艺术家姜先生在日本的一家IT企业就职，每年还举办画展。他很想买一栋房子，不仅阖家安居乐业，还可以有一间宽敞的画室，供他和夫人进行艺术创作。
不久前他在练马区买了一栋住宅，共三层楼，一层是厨房和饭厅，二楼是一家人的卧室，三层则是他们夫妇的宽敞的画室，可以创作较大型的作品。
房前还有一个小院子，种满了花花草草。更有意思的是，姜先生家是太阳能发电，做饭、取暖、空调都用电。他家自己发的电和东京电力的电表连在一起，当阴天较多，发电量不足时，就用点儿东京电力的电；如果发电量很大，家里用不了时，就卖给东京电力。因此他家没有节电省钱的概念。姜夫人对记者说，有时一年下来，他们家不仅一分钱的电费不花，而且还能从东京电力赚个四、五千块钱。
二、身在日本看房价
林先生现在是日本一家大银行的职员，妻子是某私立大学的非常勤中文讲师，一家四口人的生活水准在东京属中等偏上的水平。1998年，他曾经花费一千万日元现金在千叶县的一个中等城市买了独幢楼房（日语：一户建），两层楼，有两个停车位，当时他是在《朝日新闻》中看到的这幢法院拍卖房，他尽管工作还不太稳定，但因手头节省，有一千多万日元存款，他就出手了。林先生说当时他还没有获得在日的永久居住权，买房时遇到很多麻烦，而且事后朋友们都说他胆子太大，拍卖房一般普通日本人是很难买到手的，只有大的房地产商敢出手，而且便宜的、没人敢买的都是“钉子户”，买法院的拍卖房麻烦无穷。
林先生还算运气不坏，这幢法院拍卖房没有什么尾巴，当时住进去时就像新房子似的，他又买了台丰田小汽车，算是过上了真正的小康生活。林先生是1988年来日留学的老前辈，买房子、买车是他的梦想，留日十载，梦想成真。
随著中国经济的快速增长，中国国内的房价也在慢慢增长。1998年回上海探望父母的林先生当时对上海的房地产还没有什么印象，而当2000年回上海出差时，他发现上海的楼房越来越现代化，为了将来老后回上海有个“窝”，他在上海出手买了房，当时他并没有想投资，只想给自己留个“根”。他在上海买房时，中等价格是每平方米4、5000人民币，他买了约100平方米的两室两厅套房，楼层是12层小高楼中的5楼，退休后爬不起高楼，5楼正相应。当时在中国买房手续很简单，他先交付了1万元人民币头金，然后是分期付款，其他手续费几乎为零，听说现在要交纳各种各样的手续费。他在2000年买房时，仅看过模型，交房期是2003年春季。
2000年林先生为了长女能接受更加全面的教育，举家搬迁到东京，他在千叶的独幢楼房也同时转卖。林先生说，买时容易卖时难啊！他买房时前后花了不到一个月的时间，而他转卖时竟然花费了一年半以上的时间，直到2002年底他才把千叶的独幢楼房转卖出手，原本想少赚一点，最后只好是不赔不赚，因为当时日本不论地价还是房价都在下跌，他能将本钱拿回来已经是谢天谢地了。
2003年林先生在上海的“窝”落地生根了，而上海的房地产价格已经是一浪高过一浪，比2000年增加50%，到2005年更是翻了一番以上，这种天价让他有点受宠若惊。与此同时，日本的房地产价格到2003年开始反弹。2003年，日本全国新建公寓平均每平方米的价格为46.2万日元（日本以套内面积计价），比上年上涨了3.8％，每套住宅的平均价格为3539万日元。在泡沫经济时期迁往东京周边地区的居民开始纷纷向市中心回流，出现了一股回归市区的潮流，导致东京市区新建公寓需求的大幅增长。房地产业出现可喜的复苏迹象。
由于2001年林先生终于喜得贵子，他们一家在东京的住处就显得有些狭小，从2005年起林先生又开始打算买房了，看来安居还是要先买房。林先生一边在东京都内23区寻找合适的住处，一边委托上海的亲人准备转卖上海的“窝”，因为女儿马上就要考高中，随后还要考大学，考不上国公立，读私立需要很多钱；儿子虽小，几年后也要上中华学校，也是私立，这都需要一大笔储蓄，为此他想将上海的“窝”变成在东京买房的“头金”，然后再向银行贷款，这样就可以维持现有的生活水平。第二次卖房一样是难，虽然上海的房地产炒得很高，但是有价无市，没有人来接盘，最后还是运气不错，卖给一个韩国人，据说那位韩国人是想在上海投资房地产，林先生这次除去给房地产中介费用外，其他手续费全部由买方承担，他这次不仅拿回来本钱，而且还赚了约一倍的利，只是往回拿钱并换回日元时，还著实让他费了不少脑筋，而且一、二千万日元是一下子带不出中国的，这些都是麻烦。
在东京都内及首都圈几乎看房看了个遍，林先生终于放弃了锺爱的独幢楼房，而在东京都23区内购买了新建公寓楼中的一套72.52平方米的3LDK套房，2006年4月初乔迁新居。这次林先生“头金”拿出1500万日元，贷款2200万日元，前十年固定利息2.0%，还贷款期25年。林先生说，如果是真的想在日本安居乐业，就不要像他那样买三次房，人生买一次房就足够了，而且是越早买越好，不然人真的成为房奴了，为了房子而活实在是太悲哀了。
三、新形势下华人如何买房
现代社会日益增强的流动性也让在日华人更倾向于租房。不过，在有了一定的积蓄后，超过一半的在日华人仍然渴望拥有“自己的窝”。于是他们又有两种选择：自己建房或者购房。
NPO法人在日外国人情报中心于去年秋季做的“在日外国人居住环境调查”表明，将来想在日本购买公寓或独幢楼房的外国人约为38.7%。就职人员平均3.25年后打算购房，留学生、就学生则平均6.75年后打算购房。将来想在日本购买公寓或独幢楼房的外国人中，就职人员平均想花费4213万日元来购房，留学生、就学生则平均想花费3275万日元来购房。
日本全国公寓拥有率到2006年已经扩大到10.35%，东京都公寓拥有率为22.32%，居首位，平均4.5户中就有1户住在公寓里。在东京买房子和中国国内买房子不一样，东京新建的一手房少得可怜，90%都是二手房，十年、二十年以上楼龄的房子满街都是。2007年6月首都圈70平方米的二手公寓价格比去年同期上升了11.0%，为2862万日元。而东京都23区内的二手公寓价格，已经高达4283万日元。
在东京都挑房子首先要挑区域。开始找房子的第一步，是要先找你喜欢的区。首先开车到处转一下，在地图上圈出你觉得不错的街区。选区时还要考虑到学校、交通、医院，买东西方便不方便。学校如果出名，附近房价会升得很厉害。房子的装修是其次的。
据日本《富士产经商业新闻》报道，东京高级住宅价格排名世界第三，其价格仍然让很多在日外国人工薪阶层望而生畏。现在在东京市中心，JR品川站周边步行10分钟范围内，买一套新造的公寓单元，实用面积70平米为5千万日元以上。房子是全装修的，还有中央空调和地板暖气，浴室带空调，浴缸旁还免费送液晶电视一个，厨房设施也都一并配齐。
一位不动产商曾经这样表示，只要有钱，谁都可以在日本买房子。只要三年以上在日本同一会社工作，年收在500万以上，现有资金500万以下，能够出示去年和前年的源泉课税证明书、印章登录证明书、外国人登录记载原票，会社有一定的规模，这要从从业人数和年销售额来算，没有犯罪记录等等。这样即使没有永住权，没有归化，有工作签证，有固定收入，就是信用良好的人。两年以上在同一会社工作，年收在400万以上，现有资金300万以下，则是信用一般的人。在日本，这两种人买房还是比较可行的。
买房不要总盯上便宜房子，要知道在日本其实不是你买房子，而是银行在买房子。你要是零头金或是几十万这种程度的头金的话，银行必须要考虑，你付不起钱，银行怎么办？那么最好的方法就是，银行把房子卖出去，替你还钱，而便宜房子，基本上是很难卖的对象。所以从银行的角度来看，它更喜欢你买个像样的房子。