登录名: 密码: 忘密码了
    设为主页 |  关于我们 | 联系我们  
投资东京房产:买旧不买新 买小不买大
日期: 14年06月4期

多年以来,东京的房价几乎在底部盘整,所以日本人在投资房地产时,除了自用以外,最主要投资依据就是房屋出租报酬率,也就是出租坪效CP(Cost/Price)。买入房地产来赚取未来的增值空间,在以前的东京是不容易的。受“奥运经济等因素影响,许多海外机构纷纷入市,2013年日本都市圈房价有明显的涨幅。那么,在日华人散户如何抓住这波机会呢?业内人士建议,进场房市还是以最主要的收租回报率来作为投资依据。

一切以租金回报率为准则

由于过去20余年间,日本房地产的保值和增值空间均不大。所以导致日本投资型不动产市场,一律都以租金回报率为房价定价依据。投资机构或个人投资家,会买入东京都的不动产,主要着眼都是在于收租的回报率。所以日本房屋买卖,一般都会提供该不动产的收租报酬率做为参考,并且许多都带租客出售,换句话说,买入房地产就可以开始收租。而目前东京的不动产投报率,大多介于6%~8%之间。

买旧不买新、买小不买大

所以买东京不动产,如果是纯投资获利为考量,没有自住的需求,则应将本求利,一切以房地产租金收益最大化为前提,每坪的坪效CP(Cost/Price)值要最高,CP值越高的物件,未来才有保值性,因为有租金回报率在支撑,将来出售的房价,不仅不会跌,甚至还可以有涨价的机会。

以实际物件资料为依据,同样都是在东京都新宿区1K(kitchen厨房隔间的套房)的房型,离地铁站5分钟路程以内的套房出售资料来看:屋龄只有1年的新屋,售价是所有物件中最高的,达到2480万日元;接着到了屋龄8年左右,房价就掉到1980万日元;到了17年左右的屋龄,房价掉到最多,几乎是当初新成屋房价的1半。这就解释了为什么许多投资者不会买新成屋来投资收租的原因了。因为从1年屋龄持有到17年后,虽赚到了租金,却赔了大半的房价。

20年以上物件回报率最高

屋龄28年以上的套房,即使再过10年,来将近40年屋龄左右,房价都还能维持住,不会下跌,理由就是投资报酬率维持在9%左右。这样的投资报酬率,日本个人或投资机构,都会收购,即使经过10年或20年之后再卖出,只要租金市场没有变化,仍旧是抢手的投资标的,如果出售时,销售期也是各产品中最短的,大约2週至1个月就会被买走,是最容易脱手的产品。这样的投资型不动产,也才是最稳当的标的。

小户型的需求人口最多

至于买小不买大,这个理由也很简单,都市圈上班单身人口居多,小户型的不动产需求远大于家庭2人以上的市场。再者,大户型的房屋,租金就会高达每月10~20万日元左右,相较单身套房每月租金5~9万日元,是属于高价位的租金市场,招租本就不如低价位的套房来的容易。

所以,从日本租屋市场角度来看,买旧不买新、买小不买大这个道理是适用的。而东京等都市圈的房地产,都还是租屋市场为主,所以更符合这个投资原则。

但对于期待增值的物件,例如不少人看好奥运场馆区,买来是为了赚未来的增值,收租回报率不是重点,那买旧不买新、买小不买大的原则就不一定适用了。

 

https://www.chubun.com/modules/article/view.article.php/c55/153708
会社概要 | 广告募集 | 人员募集 | 隐私保护 | 版权声明
  Copyright © 2003 - 2020中文产业株式会社 版权所有