■ 本报综合报道
传闻已久的内地限制外资炒楼政策近日终于浮出水面。中国建设部、商务部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对境外机构、个人购买商品房的资质设限：在境内工作、学习时间超过1年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间1年以下的境外个人，不得购买商品房。专家认为，此次对外资的调控措施较温和，比较适度，可谓“一石二鸟”，既有利于精确打击在华炒楼游资，同时可在一定程度上缓解人民币升值压力。这是2002年中国取消外销房、内销房的区别后，中国首次对外资投资房地产重设门槛。
给炒作外资严重警示
政府部门专家表示，此次措施主要是对那些旨在炒楼的游资给予“精确打击”，并给有意炒作的外资以“严重警示”，可在一定程度上平抑房价，特别是北京、上海、广州等重点城市。
不过这位专家指出，由于此次出台的规定著重规范外资进入这个环节，而对于交易以及持有房产的环节并没有相应的打击，所以此次对于外资的限制措施比较温和，比较适度。
这位专家还认为，近年来外资在中国大举购房造成两大影响，第一是刺激了房地产价格上涨，第二是增加了中国外汇储备，增添了人民币升值的压力，而该政策的实施，可在一定程度上减轻人民币升值的压力。
谈及对日本房地产商及在日华人房地产投资者的影响，业内人士张先生认为，这个政策主要针对的是境外游资，对日本中小房地产商影响较大。日本许多房地产商进入中国房地产市场已有10馀年，都是非常正规的企业且多是以开发建设为主，而且很多都采取与中国内地企业合资的形式，这个政策有利于规范内地的房地产秩序，营造健康的发展环境，所以从长远讲，是有利于大房地产企业的发展的。对于中小型房地产商或仅做房产中介的企业来说，显然是非常不利的。一些房产中介业者以散户、个人为营业对象，可这次规定明文指出，在中国境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间1年以下的境外个人，不得购买商品房。这项规定对一些小企业来说算得上是一个致命的打击。
外资800亿去年涌中国楼市
外资近年来热衷投资内地房地产，综合多方资料显示，仅2005年，外资投向中国房地产业的资金就达110亿美元，约70%是在调控政策出台之后的下半年。特别是一些国际大银行、投资机构和境外基金，在上海和北京成栋成片地抢购商场写字楼，收购烂尾楼。而今年一季度外资在中国购买物业的资金已达45亿美元，相当于内地官方公布的2005年房地产实际利用外资额的83%。
同时，截至今年6月底，新设外商投资房地产企业按年增长25.4%，实际使用外资亦增27.9%；境外机构和个人购买商品房第一季度结汇，更按年上涨了2倍以上。
有资料显示，外资目前在中国内地投资房地产的分布，其中约50%投在北京，约43%投在上海；外资来源44%来自美国，约有36%来自新加坡，20%来自澳洲；外资投在办公楼的占58%，商铺占30%，住宅占7%。
投资者权衡新规定
有房地产专家说，中国政府发布的抑制房地产领域外商投资的新规定会使计划投身房地产市场的日本投资者踌躇不前。
规定要求，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。而此前规定的比例为35%。
这个新规定可能会减少外国投资者的潜在投资回报。此前，中国政府已经出台了多项旨在抑制导致经济过热的投机性投资的规定。
一些投资者表示，由于新规定并没有从技术上限制进入中国房地产市场的投资金额，目前它的直接影响可能是令很多还不知道如何在中国投资的全球房地产投资者暂时止步。“大多数投资者一直在外部兜圈子，还没有采取任何实际行动，”一位公司高层管理人员说，他的公司在中国进行了投资。“很多这类投资者将不得不后退。”因为这些新规定将被看作是他们进入本已困难重重市场的又一道障碍。
还有一些投资者将通过开发楼盘而不是购买楼盘来绕过这个规定。
事实上，外国投资者似乎更加关注这些规定预示著中国政府在将来可能会推出什么新措施。中国政府正在考虑采用其他房地产融资方式，比如房地产投资信托以及抵押负债证券等。
还有地产商说，接下来的规定将与如何在中国大陆建立房地产投资信托有关。中国政府不想让国外房地产投资信托只做他们想做的事情，建立他们想要的东西，然后带著利润离开中国。
中国业界反应：影响不大
上海一地产商经理认为，此次出台的政策主要是鼓励自住，限制投机，所以只要符合这个条件，《细则》不大可能限制境外人士在内地不同省市购买第二套住房。他认为，未来《细则》可能会采取以收税进行调节，即根据境外人士购买住房的面积大小，来徵收不同税率，买房面积越大需要缴的税率越高。
美联物业上海区总经理冯泓睿表示，预计在政策出台前已经在中国购买住房的境外人士，应不会在限制范围之列。
专门向境外房产商推介内地楼盘的中介人士樊小姐介绍，很多在中国购房的境外人士，虽然手持境外护照，但基本上都是中国人。这些人在内地都有亲戚朋友，加上政策中的“自住”是一个模糊的概念，所以“灰色地带”很大，基本上对业务不会有什么影响。
日籍华人买房宜谨慎
在出台的《意见》中特别提出，港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。此间专家认为，这是在限制外资的大环境下，中国政府给予港澳台居民以及华侨的优惠政策，是区别于其他外籍人士的，这表明了对港澳台居民及华侨现行购房政策的延续性。
那么“一定面积”究竟是多大？建设部官员对于这个问题没有回应。不过政府部门专家曾向媒体表示，没有量化这个指标，就表明对华侨现行政策的延续性。那些已经购买房产的华侨当然也不会受到影响。
有业界专家则预计，今后华侨和港澳台居民至少可在常驻城市购买一套商品房，但面积可多大，则因每个城市的环境不同，不能统一量化。专家还提醒说，这次政策表明了中国政府打击外资炒楼的决心，相信未来还会有系列措施出台。因此，已在中国购买房产的华侨应对手中物业持谨慎态度，一旦不需要，还应及时出手。
度假楼盘危机大
中央出台限制外资进入的意见，广州业界对此多数反应为“目前政策解释不清晰，心理作用大于实际”，但担心不利措施陆续出来，对整个房产市场造成更严重打击。
不少已入日本籍的华侨已经在或计划在中国沿海城市购置别墅，做“度假”用。
一地产公司经理表示，该政策对港澳台及华侨有一定豁免条件，但购房用途多元化并未被政策完全认可，如购房若用于度假如何处置，令人担忧作为卖方的度假型楼盘将面临极大政策风险，奉劝短期购房应审慎。
或藉用他人名义购房
深圳一地产总经理表示，“以前一个人名义购买几套房都不予追究，但政策出台后就不可能。”他分析，以前有外籍人士在深圳购房习惯买一套自用，一套出租作为长线投资。若该措施出台，不排除华侨以父母或亲友的名义在中国购房。据了解，深圳每年有1万套商品房被外籍人士购买，其中不少人以出租和自用为主。在同一个楼盘同时买几套不同户型房产者不在少数。
而日籍华人宋先生表示，“不愿意为走捷径而用朋友的名义购房，以免事关日后涉及复杂的产权纠纷。”