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千亿资产大腾挪 万达彻底告别房地产
日期: 2017/08/11 14:14 阅读: 163
来源:21世纪经济报道

导读:最近,万达集团给外界的关键词是:瘦身,变现,收缩,退出......前后进行了千亿资产的大腾挪。

就在昨天,王健林掌舵的万达集团官方微信宣布:

万达彻底告别了房地产!大步走上轻资产之路。

王健林(资料图)

来 源丨21世纪经济报道(jjbd21)综合自:中国经济网(ourcecn)、中新社、中国房地产报、投资界、一财网、第一财经资讯(yicainews)、每日经济新闻(nbdnews)、每经网、万达集团官方微信、新华视点、经济参考报、央视新闻等

瘦身、变现、收缩、退出...

万达千亿资产大腾挪

最近1个月,万达集团给外界的关键词是:瘦身,变现,收缩,退出……

先是7月19日,万达商业分别与融创中国、富力地产签署了转让协议,万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及十三个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。

“只要有万达,迪士尼十年到二十年之内盈不了利。”王健林的这番豪言壮语随着十三个文旅项目的易主随风飘散。

就当大家错愕于首富忍痛割爱的决绝之时,王健林的大动作一个接一个。

8月9日深夜,万达做了个大动作!

8月9日深夜10时52分,万达发生了一项大动作:万达酒店发展公布重大资产重组计划,将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司,总金额达到了70.5亿元人民币。

受此消息影响,万达酒店发展10日复牌后大涨,涨幅一度逼近40%。

今年2月以来,万达密集收回至少

400亿万达广场注册资本金

从今年2月以来,万达集团密集收回至少400亿元万达广场项目公司的注册资本金在已建成的万达广场中,至少有84家万达广场项目公司的注册资本金减少,累计减少401.63亿元。

7月25日媒体报道,柳南万达广场、枣庄万达广场、盐城万达广场及焦作万达广场这四个万达广场已经完全被中信信托持有;

7月5日,南昌西湖万达广场被珠江人寿纳入麾下;北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场、辽阳万达广场则被民生信托持有。

综合上述信息计算,王健林已经完成了总金额高达1109.63亿元的资产大腾挪。

万达集团:彻底告别房地产!

万达所有的动作,并非没有规律可循,其主线其实非常明确:轻资产

对于万达重组新动作,万达集团微信号8月10日发布文章给出了解读。

万达集团官方微信表示,注入上市公司万达酒店发展的万达文旅和万达酒管都是轻资产公司。万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。万达酒管主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。

万达卖掉的是酒店资产,但保留了酒店管理公司,卖掉的万达酒店仍归酒店管理公司管;万达卖掉了万达城91%的股权给融创中国,但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者

按照万达的说法,“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身,而留下了轻资产的灵魂”。

同时,万达集团在文章中表示,万达彻底告别了房地产,从此大步走上轻资产之路。

从今年年初,“轻资产”三个字就常常被万达方面和王健林本人提及。1月14日,在万达集团年会上,王健林宣布,万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。

王健林还打趣道,万达商业不再是地产企业,所以我好几次建议,是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了,叫商业投资管理服务集团,别再当地产商了。

今年年初,王健林还称,万达商业“轻资产”转型成功,并且公开宣布,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场,投资合同达1050亿元,2017至2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方,净租金双方分成。

回A中的万达商业

值得注意的是,目前,万达商业仍在回A进程中。但对比2015年的申请IPO的公司业务,如今的万达商业已经“判若两人”

如果此次万达酒店收购万达文旅的交易顺利完成,那么万达商业的募资主体已由申请IPO时的:

万达电商、万达商业管理、万达文化集团、万达百货、万达酒店建设、万达酒店发展。

变为>>>

万达电商公司、万达商业管理、和万达百货。

目前,证监会网站显示,截至8月3日万达商业在A股的IPO最新排名已上升至第58位,状态显示“已反馈”。较7月份出售资产后的68名有了明显提升,7月份的交易一度使得万达商业IPO排名下降了3位。

距离万达商业排队回A已经近两年,按照万达商业私有化项目书显示,万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市,大连万达集团将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

万达靠什么赚钱?

据第一财经资讯,万达系如今的架构颇为复杂,大连万达集团现有四大产业集团——万达商业、万达文化、万达网络和万达金融,细分来看:

万达商业:酒店重资产及万达广场商业项目;

万达文化:酒店管理轻资产、万达旅业(已交给同程整合)、影视文化体育等;

万达网络和万达金融的业务较容易理解。

据第一财经,记者查阅万达商业2016年中期报告发现,万达商业的主要收益也并非来自酒店,而是物业销售以及投资物业和管理,其中光是物业销售就占总收益的67.3%,投资物业租赁及物业管理收入占21.6%,酒店经营收益仅占7%。

可见,收入占比仅约7%的酒店业务变现远不如物业租售抢眼。

2016年上半年酒店业务实现业主利润为3.47亿元,同比增长21.4%,但其业主利润率为12.35%,较2015年同期相比下降0.41%。

有分析表示,酒店和文旅项目都是要靠养的,文旅项目大多涉及百亿元投资规模,目前还在投入期,盈利尚需时日。

第一财经记者梳理公开信息后发现,万达对于旅游项目的投资已达数千亿元。其并不是像租金或销售地产项目那样快速回收资金的。所以万达商业目前的收入主力仍是物业租售板块。

国家企业信用信息公示系统显示,万达在6月初将交易中包括无锡、合肥、重庆等多个万达城的注册资本由10亿至40亿元不等一律撤资调整为5亿元,7月10日交易完成之后由融创再度增资。

劲旅咨询首席分析师魏长仁分析称,这或许就是万达的“空手道”法则,即项目由其开发后,找到投资者接盘该项目但保留管理权,其轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场,而由万达输出品牌管理。这样既可以回笼资金,又能降低资产负债率,还有租金分成。

魏长仁表示,在这种轻资产化模式下,万达商业今后的资产负债率会越来越低,当然,其总体收入也可能会下滑,但低资产负债率对万达而言就是好事。

收租子赚钱还是卖房子赚钱?

看了以下数据就明白了:

1,租金的成长空间更大。2015年,万达商业的合同销售金额就已经只有小幅增长,2016年则是大幅下滑(王健林表示是主动下调了2016年600亿的销售额);但租金收入增长明显,2015年增幅为30.7%,2016年再度增长30%。

万达商业租金收入和物业销售收入(亿元)

2,租金回报更高。2015年,万达商业租赁收入的毛利率高达72.14%,远远超过物业销售37.95%的毛利率;全年租赁收入占比仅10.94%,但贡献了35.25%的税前利润。王健林表示,预计到2016年,租金收入贡献的净利润将达到55%。

万达商业购物中心平均租金(元·平方米·月)

楼市繁荣近20年,但这次不一样

万达用“轻资产”为口号,表达了不再做房地产的决心。与此同时,另一家房地产巨头万科早经开始在“卖房子”之外的业务上布局:

养老服务。目前万科已在多个城市开始运营养老项目,包括带长住床位的项目和社区居家服务及日间照料中心。

物流地产。7月14日,万科集团宣布,携手厚朴、高瓴等组成的财团,拟以总代价约159亿新元(约785亿元人民币),收购新加坡物流巨头普洛斯。

自持物业。据观点地产消息,截至今年6月8日,万科已经拿下五宗自持地块,合计付出约170亿的代价(不完全统计)。

无论是万达、万科,还是提出多元化、去房地产化的其他房地产企业,他们的行动是基于当前市场形势的理性动作。经历了将近20年的繁荣,中国的房地产市场确实来到了一个关键的十字路口——为住房而烦恼的新城市人,看到了房地产长效机制正渐行渐进:

1. 抑制投机需求。

“房子是用来住的、不是用来炒的”,去年以来,从中央到地方,限购、限贷、限售等诸多调控手段并用,已经将投机需求极大地抑制了下来。

国家统计局数据显示,今年6月份,70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅已连续回落。其中最典型的莫过于此前房价涨幅第一的深圳了,据央视财经8月5日报道,自去年10月至今,深圳房价已连续10个月下降,每平方米累计下跌7154元。

2. 发展租赁市场。

住建部会同发改委、公安部、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。这份通知要求,在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

在发展租赁住房方面,各地方政府也已有动作。

比如上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地于7月24日被两家地方国企竞得,这两块土地均采取“只租不售”模式,项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。这两幅地块的成交单价都不足6000元/平方米。

而成都则提出了组建国有住房租赁公司、降低个人出租住房税率、建立租赁信用管理体系等一揽子支持政策。

3. 租售同权。

7月中旬,广州市明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权;7月下旬新华网报道,住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

4. 共有产权房。

北京市住建委委会同北京市发改委等联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,并征求意见。其中提到,30%的“共有产权住房”房源应该面向没有北京市户籍的“新北京人”。据悉,共有产权房的配置并不低,不仅公共交通便利,容积率也并不高,还有WiFi全覆盖、人脸识别等技术。

目前来看,新的房地产调控手段多停留于地方层面,但中央已经明确将建立房地产调控的长效机制,这一机制的出台只是时间问题。对那些寄希望于将来房地产政策“反复”的人来说,北京市住建委主任徐贱云在接受《经济参考报》采访时的一段话值得参考:

政策出台后,更重要的是坚持到底,严厉执行。北京市除了‘打补丁’,还发扬‘钉钉子’的精神。如果市场再有波动,还会有更多储备政策对外发布。‘稳定房价的决心不会变。’

http://www.chubun.com/modules/article/view.article.php/c7/172003
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