据日本Business Journal杂志10月9日报道，三井不动产与三菱地所股票市价总额(股票价格×已发行股票数量)的王者之争已成为近日不动产业界竞相议论的话题。

据悉，此次的异变始于9月5日。三井不动产的时价总额较前期增长了3.4万亿日元(约合人民币为1932亿元)，相比之下三菱地所减少了3.39万亿日元，同比下降了1.5%。虽然只是区区42亿日元，但不动产业界的头把交椅首次替换，此次逆转自1980年以来尚属首例，因此在业界内热议不断。但三菱地所不会就此妥协，9月30日的时价总额达3.43万亿日元，再次超越三井不动产的3.33万亿日元。双方你追我赶，互不相让，竞争已进入白热化阶段。

房地产开发商投入巨额资金建造大楼以及其他商业设施，通过将住宅楼租借、出售给企业及个人来获取收益，其收益又会继续作为资金来投资新型不动产事业。

作为日本房地产界的领头羊，三井不动产的营业额规模也是行内首屈一指，通过办公楼及商业设施租借、住宅楼出售等方式赚取不少利润。预计2015年第一季度的销售额将增长1.54万亿日元，同比增长1.6%，营业额将同比增长6%约1830亿日元，共同创下历史新高。2014年夏季，该集团通过公开募股等方式筹集出约3300亿日元，准备进一步开发东京日本桥地区，此外将密切关注2020年东京奥运，希望今后能够增加房地产开发机会。

另一方面，三菱地所的盈利状况一直处于停滞状态。预计2015年第一季度的销售额将同比增长0.3%约1.79万亿日元，营业额将同比下降16.9%约1340亿日元，面临3期营业额连续低于三井不动产的局面。继销售额之后营业额也败下阵来，时价总额也难免会发生逆转。

三菱地所拥有的最大优势，就是“东京丸之内街区”这片巨大的隐匿资产。2014年第一季度末的借贷等房地产的时价达到5.4万亿元。此次时价与列入决算书中账面价额间的差额存在帐外收益，但收益达到2.96万亿日元，大大超过了三井不动产的收益。

据悉，近期东京虎门以及六本木地区接连开展大型办公楼建设，相较之下丸之内地区的优势逐渐弱化，这也被指称是三菱地所的一大软肋。业界认为三井不动产拥有更良好的发展前景，因此提高了股票价格。

住宅销售突然走低

然而，一路顺利的三井不动产其股价上升突遇急刹车，这与首都圈内商品房销售景气不佳的状况不无联系。据不动产经济研究所统计显示，8月份首都圈住宅销售量较去年同月相比下降49.1%，约为2110套。与2013年相比持续下降7个月，自雷曼危机后的2008年9月以来(下降53.3%)，间隔5年零11个月其下降幅度首次达到高峰。

在东京首都圈住宅中，显示实际卖出数量比例的契约率较2013年同期相比也下降了约69.1%的百分点，19个月以来首次出现下降70%的窘况。在2013年8月至9月期间签订契约的话，消费税按5%来计算，因此需要向有关部门寻求协助。但是业界担忧此次销售的大幅度跌落，恐怕不仅仅在于协助需求起到反效果这一原因。

其中之一是飞涨的建筑费用。据悉，房价持续不断地上涨，8月份1平方米的平均价格为5685万日元，较2012年同期相比大幅增长了18.5%，约为889万日元。这是自1992年11月泡沫经济恢复期的5711万日元以来又一次上涨高峰。正因如此，崎玉县和千叶县地区尚未谈成首一批住房销售交易。预计9月住宅销售量为3000套，较2013年同期的5970套相比减少了一半。到目前为止这些都还是设想，但关键是10月以后状况如何。房价若这样持续走高，今后将会重创住宅销售业务，进而影响股票市场。

目前决定股价上升的关键因素尚未确定，业界多数人士猜测三井不动产、三菱地所的股票时价总额将保持原地踏步的态势。这样看来，两巨头之间激烈的王者较量还将暂时持续下去。

如前文所述，被称为“丸之内大房东”的三菱地所，与被称为“日本桥开发商”的三井不动产，两集团均位于东京、在知名的商业地带都拥有各自的营业地盘，这两者之间最终是丸之内胜出，还是日本桥实现大逆转，目前还不得而知。以东京为代表的商业地区争夺战，此时进入白热化阶段。