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日本买房贷款知识(下)
日期: 13年02月4期

■ 君 宝

 

贷款额度

银行贷款有个返济比率,一年住房贷款的总还款额要在年收的35%之内(400万以下30%),比如说你的年收是450万,那么年还款额就是450*0.35157万之内,每个月的还款上限是157/12131,250,超过这个会对生活有影响,返济比率越低贷款越好通过。

能贷款上限的算法 (按照借贷35年计算)

(含税的年收)x35%(或是30%)(返济率)÷ 12 ÷返还系数x100万=贷款上限金额。

(返还系数是银行在预定金利和返还年数的情况下一个计算基数)

比如说:

年收350x 30%(返济率) 105万(年间返济可能额)

105万÷ 12个月 = 8.75万(每月返济可能额)

8.75万 ÷3848 × 100万= 2,273万(能贷款的上限)

只要是35年贷款对象内的房子,那就可以利用以上的贷款计算方法来计算出您的贷款上限,但是有些银行需要交付一定的首付,能贷到的款往往少于估算金额。

银行审查的要素

1.银行从个人收入,公司规模来判断申请人的收入是否稳定,只有把钱借给生活稳定有还贷能力的人才能保证按时收回贷款,降低银行的风险,所以公司规模大,效益好,在同一家公司连续工作年限越长越有优势,但是如果跳槽的话,新工作比以前的工作待遇各方面都好的话,尤其是上市的大公司,也许能加分。

2.个人信用审查,这一点是金融机关(银行等)审查的重要条件,银行会通过几家个人信用审查机构调查申请人的信贷信誉。以前有没有信用卡滞纳,公众料金或是健康保险滞纳,被寄来律师信的,一般都会被记入黑名保存至少5年。有中国的客人在留学生期间用信用卡刷卡后搬家,一直留有2万日元的债务,买房申请贷款被所有的银行拒绝的案例。还有借过融资高利贷的,如果金额比较大,比较频繁往往会被银行拒绝。

如果有汽车,奢侈品大宗的信用卡贷款,贷款的额度相应就会减少,所以预定买房的同学买房前暂时不要用信用卡购买大件物品,也不要轻易换工作。对银行来说同样是未婚的,也许收入少的女士审查被通过,而收入多的男士不被通过,就是男士容易大手大脚花钱,银行觉得有不能稳定还款的倾向。已婚有孩子的稳定家庭也许收入少反而更容易通过贷款审查。

另外一点就是不要对不动产公司和银行隐瞒任何滞纳的事实,审查后被查出来反而对个人信用打折扣,不被批准的例子很多。

3.住房审查

银行会对房子的新旧,位置,结构,抗震强度,设备等做出评估,结实,保值的房子银行才会放贷,一般30平方以下的小户型很难贷到款。

含税年收没有达到300万以上或是工作年数短一般利用贷款买房比较难,因申请贷款人的年收和工作情况各有不同,各个银行的政策不一样,很难准确判断是否有资格申请贷款和估算出准确的贷款额度。最好事先准备好税收,源泉正售票等资料和不动产公司相谈,通过有经验的不动产中介向银行做一次贷款的模拟申请(事前审查,不需要任何费用),如果能通过贷款的模拟申请,一般能通过正式的贷款申请。

https://www.chubun.com/modules/article/view.article.php/c149/146006
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